振亮房开公司、刘文琴、冉谊、冉××因房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法定代表人匡振亮，负责人。
上诉人（原审被告）刘文琴，女，1963年9月18日出生，汉族。系冉啟明之妻。
上诉人（原审被告）冉谊，女，1989年12月31日出生，汉族。系冉啟明之女。
法定代理人刘文琴，系冉谊之母。
上诉人（原审被告）冉××，男，2001年8月27日出生，汉族。系冉啟明之子。
法定代理人刘文琴，系冉××之母。
上诉人振亮房开公司、刘文琴、冉谊、冉××因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服松桃苗族自治县人民法院（2014）松民初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2008年5月22日，振亮房开公司与冉啟明（已死亡）签订了《松桃县杨芳路片区旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》（以下简称“拆迁合同”），合同中载明，冉啟明拆迁时住宅为木质结构，建筑面积72.72 m2,经营门面为简易结构，建筑面积为9.64 m2,上述面积根据松桃县房产事业局测绘实地丈量或有效房产证明计算所得的面积，并按房地产现行市场机制评估计算评估价值，经振亮房开公司与冉啟明双方协商达成如下合同条款：冉啟明现有住宅72.72 m2及门面9.64 m2，自愿选择回迁房屋位于振亮房开公司开发的杨芳路休闲步行街D组团2栋B单元1号住房建筑面积109.20m2、休闲街B组团18号门面，面积为16.37 m2。回迁时间约定为在签订房屋拆迁补偿安置协议后26个月内竣工；根据工程建设进展情况，振亮房开公司可提前通知冉啟明回迁，并同时终止计算过度安置补助费。振亮房开公司还房面积以房产局核定后所发放房屋产权证面积为准。同时约定，振亮房开公司取得《商品房预售许可证》时，冉啟明交付50%超购住房、门面款，余款在交房时一次性付清或办好按揭贷款手续。同时备注约定，冉啟明回迁住房面积为72.72 m2，回迁门面为7.5 m2；回迁住房超返还面积部分，30m2内按780元/m2结算；回迁门面超返还面积部分，在3m2内按市场价下浮10%，其余按市场价补偿给振亮房开公司；在返还住房面积72.72 m2、门面面积7.5m2内不再计算公摊面积。根据合同约定，竣工日期即开始计算回迁时间。《拆迁合同》于2008年5月签订，故竣工日期预计为2010年7月，即回迁时间为2010年7月。2012年8月24日，原回迁时间延长至2012年10月31日。
2012月11月，刘文琴实际占有使用B组团23号门面，并出租给他人从事服装生意，2013年4月出租给廉松开理发店，租赁期限为五年，租金为22800.00元/年。刘文琴实际占有使用的B组团23号门面，未办理回迁登记手续，经测绘，建筑面积为17.51 m2，套内面积为17.16m2，分摊面积为0.35 m2，分摊系数为0.020526。
另查明，B组团44号门面2011年11月10日的预售价格为15800.00元，B组团8号、9号门面2011年8月7日的预售价格为16058.00元，B组团3号门面2011年8月10日的预售价格为18200.00元，B组团17号门面2011年10月30日的预售价格为13000.00元。振亮房开公司、冉啟明于2008年5月22日签订《拆迁合同》时，振亮房开公司所开发的房产尚未取得商品房预售许可证。2011年6月16日，振亮房开公司取得杨芳路商业步行街B组商住楼的商品房屋预售许可证，竣工日期为2012年4月，交房日期为2012年5月。振亮房开公司实际返还冉啟明住房休闲街D团2幢B1号房，建筑面积为106.19m2，其中套内面积为95.63m2，公摊面积为10.56m2，刘文琴、冉谊、冉××于2013年4月实际入住该回迁房。冉啟明于2012年5月18日死亡，其妻刘文琴，子女冉谊、冉××实际占有使用回迁住房及门面，经振亮房开公司申请，追加冉谊、冉××为本案共同被告。
原审法院认为，振亮房开公司与刘文琴之夫冉啟明签订的《拆迁合同》合法有效。刘文琴自行提供的《拆迁合同》与振亮房开公司提交的《拆迁合同》中记载的内容、备注约定内容、门面安置图均一致，刘文琴辩称振亮房开公司提供的合同系变造，冉啟明系受胁迫签订，但无证据证明振亮房开公司的《拆迁合同》系伪造，也无证据证明振亮房开公司有胁迫冉啟明签订合同的行为，其辩称不予采信。冉啟明与振亮房开公司签订合同行为系代表家庭对外行为，冉啟明死后，刘文琴、冉××、冉谊系该合同权利享有者和义务承担者。
一、关于振亮房开公司主张超回迁住房购房款31311.60元的问题。振亮房开公司主张在超面积30m2内按780元/m2计算房款，超30m2按松府专议[2012]96号专题会议纪要中议定的2280元/m2计算；刘文琴主张在超面积50 m2内按780元/ m2计算，超30 m2的面积应由振亮房开公司举证其市场单价。一审法院认为，合同对价款有约定的，应从其约定。《拆迁合同》备注约定：“……4、乙方超购甲方的住宅36.48m2，甲方同意乙方在30m2内按780元/m2结算给甲方。5、甲方同意返还给乙方的72.72m2……范围内不再计算公摊面积……。”振亮房开公司提供的D组团房屋面积测绘报告中冉啟明的回迁住房面积测绘数据与县房产交易中心出具的证明中载明的面积测绘数据一致，即刘文琴入住的杨芳路休闲步行街D组团2幢B1号房屋实测面积为106.19 m2，其中套内面积为95.63 m2，公摊面积为10.56 m2，分摊系数为0.110418，刘文琴应承担超面积为25.44m2{（106.19 m2-72.72m2-（72.72m2×0.110418）}，符合双方约定“30m2以内按780元/ m2结算”，其超面积房款应为19843.20元（25.44m2×780元/m2）。
二、关于振亮房开公司主张超回迁门面购房款230280.00元的问题。刘文琴实际占有的门面为B组团1层23号门面，与《拆迁合同》约定的B组团1层18号门面仅编号不一致，但回迁的位置与合同约定的位置一致，经测绘，B组团23号门面建筑面积为17.51 m2，套内面积为17.16m2，分摊面积为0.35 m2，分摊系数为0.020526。对振亮房开公司要求刘文琴支付超面积门面款的主张，予以支持。振亮房开公司主张在超面积3m2内按市场价下浮10%计算，其余按市场价补偿。一审法院认为，振亮房开公司、刘文琴在《拆迁合同》中并未对市场价的参照时间进行约定，即约定不明确，振亮房开公司、刘文琴亦未就该价格协议补充，按照合同有关条款和交易习惯对该市场价予以确定。合同约定刘文琴交付超面积房款的时间为振亮房开公司取得商品房屋预售许可证的时间，故以振亮房开公司取得商品房预售许可证时的市场价作为回迁门面超面积门面的市场价。本案争议门面取得预售许可证的时间为2011年6月，其市场价格酌情根据振亮房开公司取得B组团门面预售许可证后，实际销售门面的综合价格作为争议门面的市场价格。振亮房开公司销售B组团3、8、9号门面的预售时间与取得预售许可证时间接近，B组团3号门面的位置与B组团23号门面的位置均为B组团门面的两端，所处位置较为相似，B组团17、44号门面为B组团门面中等位置，上述门面的预售价格平均为（18200.00+16058.00+13000.00+15800.00）/4=15764.50元，故B组团23号门面的市场价确定为15764.50元/m2。《拆迁合同》中约定，门面7.5m2内不再计算公摊面积。B组团23号门面建筑面积为17.51 m2，套内面积为17.16m2，分摊面积为0.35 m2，分摊系数为0.020526，扣除振亮房开公司应返还刘文琴7.5m2外，还应扣除7.5m2范围内的公摊面积即7.5m2×0.020526=0.15m2，故刘文琴应承担超面积为17.51m2-7.5m2-0.15m2=9.86 m2，刘文琴、冉××、冉谊应承担的超面积房款为[3m2×（15764.50×90%）元]+[（9.86-3）m2×15764.50元]=150708.62元。
三、关于振亮房开公司主张刘文琴逾期付款承担自2012年10月31日起按同期贷款四倍利息的问题。2013年4月，刘文琴实际入住回迁房；2012年11月，刘文琴将回迁门面租赁给他人使用。刘文琴实际占有使用上述房屋时，应及时办理回迁手续，支付超面积房款，刘文琴违约行为导致振亮房开公司房款的利息损失是实际发生且完全可以预见的，振亮房开公司主张利息损失，予以支持，但其主张按银行四倍贷款利率计算无依据，应按中国人民银行同期贷款利率计算。以刘文琴实际占有使用的时间为利息计算期间的起点。对于住房款，由刘文琴承担自2013年4月1日起至本判决生效之日止的利息损失；对于门面款，由刘文琴承担自2012年11月1日起至本判决生效之日止的利息损失。一审判决：一、刘文琴、冉××、冉谊共同支付铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司位于松桃县蓼皋镇杨芳路休闲步行街D组团2幢B1号房屋之购房款人民币19843.20元，并共同承担上述款项的利息损失，利息利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，利息计算期间自2013年4月1日起至本判决生效之日止。二、刘文琴、冉××、冉谊共同支付铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司位于松桃县杨芳路休闲步行街B组团23号门面之购房款人民币150708.62元，并共同承担上述款项的利息损失，利息利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，利息计算期间自2012年11月1日起至本判决生效之日止。案件受理费人民币5544.00元，由铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司承担2000.00元，刘文琴、冉晨曦、冉谊共同承担3544.00元。以上判决给付内容定于本判决生效之日起30日内付清。
宣判后，刘文琴、冉谊、冉××及振亮房开公司均不服提起上诉，振亮房开公司的上诉理由是:1、认定刘文琴回迁住房实际超面积25.4㎡错误，一审认定其提交的房屋测绘报告，而该测绘报告载明刘文琴回迁住房超面积33.7㎡。2、一审认定超面积门面房价15764.5元/㎡错误。应以松府专议【2012】96号会议纪要明确的2280元/㎡对所有被拆迁户与其公司进行超面积住房回迁结算。综上，一审认定扣除回迁房8.03㎡系认定事实错误，门面房扣减公摊面积0.15㎡，扣减回迁门面房3㎡，并作为超面积房屋结算依据错误。认定门面价格15764.5元/㎡符合合同法规定交易习惯，是适用法律错误。请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。
刘文琴、冉谊、冉××的上诉理由是：一、一审认定事实错误。1、对回迁门面位置是否与约定相符、是否超约定面积、超多少面积、超面积的单价是多少以及其是否已按约定履行义务等，均应由振亮房开公司提供证据证实。2、一审依据证据“门面安置图”、振亮房开公司的陈述，作出对回迁门面与约定位置相符的事实认定难以成立，应由具有规划、设计的相关部门的专业人员结合涉案地产项目的规划、设计图及实地现状进行确定。对超面积的证据，仅有振亮房开公司提供的测绘报告，该报告只有测绘结果，无测绘机构及其人员的相关资质、测绘过程说明、测绘依据，一审认定该报告无依据。对超面积房屋的单价，应委托具有法定资质的机构进行评估后，根据评估结论确定或者按照订立合同时履行地即签订合同时松桃当地的市场价格确定。3、《房屋拆迁补偿安置合同》与备注内容手写笔迹看，非一人所写，振亮房开公司有单方在《房屋拆迁补偿安置合同》中添加备注内容之嫌。二、一审对证据的采信没有在判决书中说明理由于法无据。三、一审法院依职权调取证据于法无据。法院调取证据的前提必须是被上诉人提出申请。四、一审适用法律错误。对于涉案门面房的单价确定，一审适用《合同法》第六十一条以振亮房开公司取得商品房预售许可证的时间作为确定市场价的时点，未适用《合同法》第六十二条第（二）项规定得出结论错误。对于是否应追加冉谊、冉××为本案被告，未引用《民法通则》与《继承法》。五、振亮房开公司在回迁房交付时间上逾期，已违约，对刘文琴造成租金损失及扩大过渡损失，对振亮房开公司主张支付利息的诉讼请求应不予支持。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本案的争议焦点是：1、《房屋拆迁补偿安置合同》是否有添加，认定回迁门面房的面积、位置与合同约定相符，有无证据佐证；2、超面积单价的确定有无依据；3、一审依职权调取证据是否合法；4、适用法律是否错误。
本院认为：一、关于《房屋拆迁补偿安置合同》是否有添加，认定回迁门面房的面积、位置与合同约定相符，有无证据佐证的问题。振亮房开公司与刘文琴各自提交的《房屋拆迁补偿安置合同》的内容及备注约定内容、门面安置图均一致，刘文琴上诉称该《房屋拆迁补偿安置合同》中备注内容有添加之嫌，但未提交证据证明系事后添加的证据，其理由不能成立。振亮房开公司与刘文琴之夫冉啟明签订的《房屋拆迁补偿安置合同》中约定了回迁门面房的位置为休闲街B组团18号、建筑面积为16.37㎡（实际面积最终以松桃县房产事业局核定的为准），并且合同备注回迁安置门面的位置、面积与合同中约定的位置、面积一致，并在备注内容中对门面超面积等进行了约定。在门面房修好后，刘文琴实际占有的门面为B组团1层23号门面，建筑面积为17.51㎡，从刘文琴实际占有的B组团1层23号门面的位置看，与刘文琴提交的《房屋拆迁补偿安置合同》及《门面安置图》标注的B组团18号门面一致，并且与一审法院向县房产交易中心调取的B组团房屋分层平面图中B组团1层23号门面位置一致，只是在门面编号上不一致，因此，一审根据双方提交的《房屋拆迁补偿安置合同》、《门面安置图》及县房产交易中心提供的B组团房屋分层平面图，认定回迁门面房的面积、位置与合同约定相符是正确的。上诉人刘文琴上诉称一审认定回迁门面房的面积、位置与合同约定相符，无证据佐证的主张不能成立。
二、关于超面积单价的确定有无依据的问题。《房屋拆迁补偿安置合同》及备注约定，冉啟明回迁住房面积为72.72 m2，回迁门面为7.5 m2；回迁住房超返还面积部分，30m2内按780元/m2结算；回迁门面超返还面积部分，在3m2内按市场价下浮10%，其余按市场价补偿给振亮房开公司；在返还住房面积72.72 m2、门面面积7.5m2内不再计算公摊面积。刘文琴实际入住的杨芳路休闲步行街D组团2幢B1号房屋实测面积为106.19 m2，其中套内面积为95.63 m2，公摊面积为10.56 m2，分摊系数为0.110418，根据合同约定刘文琴应承担的超面积应为房屋实测面积106.19 m2，扣除应返还的住房面积72.72m2，再扣除72.72m2范围内的公摊面积8.03m2（按分摊系数0.110418计算即为72.72m2×0.110418），刘文琴应承担超面积为25.44m2（106.19 m2-72.72m2-8.03m2），按照合同约定“30m2以内按780元/ m2结算”，刘文琴应承担超面积房款为19843.20元（25.44m2×780元/m2）。一审根据合同约定计算刘文琴应承担超面积房款为19843.20元是正确的。因振亮房开公司竣工时间为2012年4月，交房日期为2012年5月，回迁交房时间延至2012年8月10日至2012年10月31日已公告通知。刘文琴于2012年11月实际占有门面，并出租他人，虽然其回迁房屋于2013年4月入住，但其交付回迁房的时间应认定为2012年10月31日，并且《房屋拆迁补偿安置合同》已约定超购住房、门面款余款在交房时一次性付清，刘文琴、冉谊、冉××支付超面积购房款应在2012年10月31日止，即刘文琴、冉谊、冉××支付超面积购房款19843.20元的利息应从2012年11月1日起计算至款付清止。一审计算利息起止时间错误，二审应予更正。至于门面房超面积的单价问题，《房屋拆迁补偿安置合同》中约定，超返还门面房面积在3m2内按市场价下浮10%，其余按市场价补偿给振亮房开公司，但市场价的参照时间约定不明，一审法院根据《合同法》六十一条的规定，按照合同有关条款和交易习惯对该市场价予以确定。因合同约定刘文琴交付超面积房款的时间为振亮房开公司取得商品房屋预售许可证的时间，一审法院以振亮房开公司取得商品房预售许可证时的市场价格作为回迁门面超面积门面的市场价格，并酌情根据振亮房开公司取得B组团门面预售许可证后，实际销售门面的综合价格作为争议门面的市场价格，并无不当。
三、一审依职权调取证据是否合法的问题。根据《民事诉讼法》第六十四条第二款“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”的规定，一审法院为审理案件需要调取证据符合法律规定。
四、适用法律是否错误的问题。上诉人上诉称一审判决未引用《民法通则》与《继承法》是错误的理由不能成立。本案的案由是房屋拆迁安置补偿合同，系合同纠纷，并非继承纠纷，不宜引用《民法通则》与《继承法》的规定。因此，一审判决适用法律正确。
综上所述，上诉人所持的上诉理由均不成立，一审对损失起止时间计算错误，二审应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
维持松桃苗族自治县人民法院（2014）松民初字第114号民事判决主文第一项、第二项内容，即：刘文琴、冉××、冉谊共同支付铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司位于松桃县蓼皋镇杨芳路休闲步行街D组团2幢B1号房屋之购房款人民币19843.20元，并共同承担上述款项的利息损失，利息利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算及刘文琴、冉××、冉谊共同支付铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司位于松桃县杨芳路休闲步行街B组团23号门面之购房款人民币150708.62元，并共同承担上述款项的利息损失，利息利率按中国人民银行公布的同期贷款利率计算。
房屋购房款人民币19843.20元及门面购房款人民币150708.62元的利息计算，从2012年11月1日起至款付清之日止。
一审案件受理费5544元，二审案件受理费6258元，共计11802元，由铜仁市振亮房地产开发有限公司松桃分公司承担4500元，刘文琴、冉晨曦、冉谊共同承担7302元。
本判决为终审判决。
审判长 张 全
审判员 柳文辉
审判员 熊亚飞
二0一五年三月二日
书记员 李正雷
")