贵州丰和房地产开发有限责任公司诉王友燕、陈廷谱商品房销售合同纠纷案民事判决书

法定代表人唐志贵。

被上诉人（原审原告）王友燕。

被上诉人（原审原告）陈廷谱。

上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司（以下简称贵州丰和房开公司）与被上诉人王友燕、陈廷谱商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2014年7月11日作出（2014）都民初字第625号民事判决后，贵州丰和房开公司不服，向本院提出上诉。本院于2014年12月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

一审审理查明：2012年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》。该合同其中约定，原告以316 000元的价格向被告购买商品房一套，该房屋建筑面积为84.41平方米，被告应于2012年12月31日前，将经验收合格的商品房交付原告，对出卖人逾期交房的违约责任，双方约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房款（不包括按揭款）万分之二的违约金；此外，对房屋面积的确认，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。后原告向被告支付全部购房款（其中，首付款为共计190 000元，按揭款为126 000元）。原告于2013年7月31日接收该房。2014年4月29日，原告向法院起诉。

原审原告王友燕、陈廷谱一审共同诉称：2011年5月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发名为“广惠国际”第1栋4单元27层附2704号的商品房，建筑面积为84.41平方米，总价款为316 000元，被告应于2012年12月31日前将验收合格的商品房交付原告。合同签订后，原告依约交付了购房款，但被告未按约定期限交付房屋。被告延期交房的行为侵犯了原告的合法权益，现依法起诉，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金13 398元（2012年12月31日至2013年7月31日止）；2、被告承担本案诉讼费。

原审被告贵州丰和房开公司一审未向法院提交书面答辩，亦未提交任何证据。

一审法院认为：一、原、被告于2012年5月15日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。二、被告未按约定于2012年12月31日前向原告交付房屋构成违约，被告应按合同约定承担逾期交房的违约责任。原告于2013年7月31日领取房屋钥匙，故被告违约时间为2013年1月1日至2013年7月30日，共计211天，即被告应依约向原告支付已交房款（不含按揭款）计算的违约金为8018元（购房款190 000元×2/10 000×211天）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵州丰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向原告王友燕、陈廷谱支付逾期交房违约金8018元；二、驳回原告王友燕、陈廷谱的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费67元，由原告王友燕、陈廷谱负担27元，被告贵州丰和房地产开发有限责任公司负担40元。

一审判决宣判后，贵州丰和房开公司不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销原判，并依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：一、原审判决认定事实不清，违背了民法意思自治原则，上诉人可以依据合同据实予以延期，原审判决迟延交房天数与事实不符。上诉人与被上诉人双方经协商后在合同第八条约定了出卖人可以据实予以延期的情形：政府及政府部门的因素；特殊地质、气候的影响；不可抗力因素等。上述约定是双方当事人的真实意思表示，因此，当出现约定的情形时，上诉人可以据实予以延期。1、本案争议的房屋紧邻三中，考试期间不准许施工，三中每年被借用考场14天，合计应顺延42天。2、从都匀市气象局提供的气象资料以及重庆佳宇建设有限公司向贵州化兴建设监理有限公司提出的工程临时延期申请表和审批表可以看出，2010年1月至2012年12月期间，降雨、凝冻、降雪等天气共计470天，施工方因天气、考试等因素累积共提出工程延期221天，但实际审批同意时间仅为140天，应可以据实顺延。3、供电部门的电网设计改造，属于不可抗力，导致交房时间顺延，工期应顺延60天。4、2013年5月31日，都匀市住建局对广惠国际的房屋予以备案，因此，5月31日以后就不应当再计入迟延交房时间之内，交房的截止时间应至2013年5月30日。二、原判适用法律不当，被上诉人主张的违约金已经远远超出其实际损失，依法应当予以降低。居民购房的用途主要为居住、出租，因此，上诉人延期交房给被上诉人造成的损失为：1、无房的购房者因延期而租用他人房屋所产生的费用；2、另有住房的购房者将所购房屋用于出租获得的收益。根据都匀市物价局评估中心对该地段房屋出租的租金评估鉴定，该地段房屋2012年度出租的租金仅为5元/平方米/月左右，若依照《购房合同》中所约定的上诉人逾期交房的违约金按照已付购房款的万分之二/日的标准计算，已远远超过了被上诉人实际损失的30%。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，上诉人依法请求人民法院减少违约金数额，有事实和法律依据。综上，一审认定事实不清、适用法律不当，请二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。

被上诉人王友燕、陈廷谱二审未答辩。

经二审审理，查明的事实与一审查明的事实基本一致。

综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案争议焦点为：1、如何确定本案违约金计算的时间；2、违约金应以何标准计算。

本院认为：本案双方当事人于2012年5月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定上诉人应于2012年12月31日前交付房屋给被上诉人，现被上诉人已经按照合同约定履行了交付房款的义务，上诉人未能在约定时间交付房屋，上诉人已经构成违约，应承担逾期交房的违约责任。

关于本案违约金计算时间的问题。上诉人主张住建局已经对争议房屋进行备案，交房时间应为2013年5月31日，违约金也应计算至2013年5月30日，但其未在法定期限内提交证据证明2013年5月31日前已经交付房屋，应承担举证不能的不利后果。被上诉人于2013年7月31日领取钥匙，表明双方已经于2013年7月31日实际交付房屋，违约金应计算至实际交付房屋的前一日，即2013年7月30日。因此，上诉人关于违约金应计算至2013年5月30日的理由不成立。上诉人主张应根据合同约定据实延期，扣除考试、天气、电网设计改造等因素影响施工的天数。上诉人作为房开企业在商品房预售时应将气候影响、相关设施设备建设工期考虑计入交付房屋期限，故上诉人关于扣除天气、供电等影响施工天数的理由不能成立。但是，鉴于该项目毗邻三中学校，每年确因各类考试需要停止施工，本院酌定在逾期的天数里扣除21天的因考试影响施工的天数。因此，本案的违约天数为211天（2013年1月1日至2013年7月30日）-21天=190天。

关于违约金以何标准计算的问题。上诉人主张违约金的数额超出实际损失的30%，请求予以减少。首先，双方签订的《商品房买卖合同》已经对逾期交房的违约金计算方式进行了约定，根据合同意思自治以及诚信原则，双方应根据合同的约定计算违约金。其次，上诉人一审并未提出该项请求。再次，不能按时交房所造成的损失不能单一以房屋租金计算。上诉人在一、二审诉讼中也未举证证明其主张，因此，对于上诉人的该项上诉主张，应不予采信。故，一审按照《商品房买卖合同》中约定的已付购房款（不包括按揭贷款）的日万分之二计算逾期交房违约金数额，并无不当。

综上，上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求合理的部分，本院予以支持。本案的逾期交房违约金为：190 000元×2/10 000×190天=7220元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持都匀市人民法院（2014）都民初字第625号民事判决第二项；

二、变更都匀市人民法院（2014）都民初字第625号民事判决第一项为：上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内向被上诉人王友燕、陈廷谱支付逾期交房违约金7220元。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费67元，由上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司承担；二审案件受理费50元，由上诉人贵州丰和房地产开发有限责任公司承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　田一铭

审　判　员　　莫玉魁

代理审判员　　蔡云飞

二〇一四年十二月十八日

书　记　员　　宋奕华