汤合军、冯德铭与毕节退伍军人两用人才建筑工程公司租赁合同纠纷再审民事判决书

再审申请人（一审被告、二审上诉人）冯德铭，四川省荣县人。

汤合军、冯德铭委托代理人刘波，贵州驰远律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）毕节市退伍军人两用人才建筑工程公司（原毕节地区退伍军人两用人才建筑工程公司），住所地毕节市七星关区广惠路。

法定代表人聂宗舜，该公司经理。

再审申请人汤合军、冯德铭与毕节退伍军人两用人才建筑工程公司（以下简称建筑公司）租赁合同纠纷一案，建筑公司请求判令汤合军、冯德铭搬出租赁的房屋和场地，判令两被告给付141260元租赁费，判令被告承担本案的诉讼费及评估费。2012年11月9日七星关区人民法院作出（2012）黔七民初字第1073号民事判决，汤合军、冯德铭不服，向本院提出上诉，本院（2013）黔毕中民终字第22号民事裁定以事实不清、证据不足为由裁定发回原审法院重审。原审法院于2013年8月9日作出（2013）黔七民初字第1146号民事判决，汤合军、冯德铭不服又上诉，本院于2013年11月18日作出（2013）黔毕中民终字第1024号民事判决，汤合军、冯德铭不服向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2014年11月28日作出（2014）黔高民申字第368号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭于2015年3月11日公开开庭审理了本案，再审申请人汤合军、冯德铭及代理人刘波，被申请人建筑公司法定代表人聂宗舜到庭应诉。本案现已审理终结。

七星关区人民法院（2013）黔七民初字第1146号民事判决认为：原告为集体经济性质建筑企业，涉案毕节市翠屏路150号（现为七星关区草海大道）仓库及房屋、空坝为原告单位划拨使用。2000年元月5日，原告与二被告签订《租赁合同》，将原告仓库部分空地及靠东面的办公楼出租给二被告使用。合同载明：“甲方（即原告）位于毕节市翠屏路本公司仓库内空地及靠东面的办公楼（一楼一底）和西楼楼层及空地出租给乙方（即被告），经双方协商，达成如下协议，供双方共同遵守执行。一、乙方承租空地的四至包括，……四、承租期内房屋及空地的改造，需搭建固定和临时的建筑物，其费用由被告承担，承租期满后，除可搬动的机电、工具设备外，其余的全部交给甲方，乙方无权向甲方索要一切建设支出费用。五、租赁期限，从合同签订之日起至北面翠屏路上的民房拆迁完止，为租赁期限，年租金空地为柒仟元整（7,000.00元），东面房屋为肆仟元整（4,000.00元），总计年租金为壹万壹仟元整（11,000.00元）。租期内租金不变。……十二、本合同壹式三份，甲方壹份，乙方贰份，甲乙双方签字之日起生效，年租金从二000年二月一日起计算。待北面民房拆迁完毕后本合同自然失效。”2011年因毕节草海大道二期工程项目建设，原告的房屋及场地包括涉案租赁物属征收拆迁范围。对于原、被告在《租赁合同》中约定的“翠745屏中北面的房屋”的范围，原、被告双方各抒己见。原告称翠屏路上北面民房的范围仅包括某某等住户；被告冯德铭称，在签订《租赁合同》时并没有明确约定翠屏路北面民房包括那几家，该合同第五条的约定指的是翠屏路上北面所有民房；被告汤合军称翠屏路北面民房还有刘某及陈某家未被拆迁。

毕节市七星关区房屋征收管理局出具的建筑公司四至图上载明：建筑公司北面房屋产权人分别为某某等。前述产权人的房屋已于2012年2月上旬全部征收补偿完毕。原告与七星关区人民政府房屋拆迁与征收办公室于2011年8月24日共同委托评估机构对被征收的资产进行了评估。原告认为双方签订的《租赁合同》2012年1月31日租赁期限届满，此后未向被告收取租金，被告也未向原告支付租金。原告多次要求二被告将存放在原告仓库及空坝内的物品搬出，二被告认为合同期限未届满，要求原告对其修建的房屋进行补偿，继续占用原告仓库、空地和房屋。原、被告对于双方签订的《租赁合同》中约定的租赁期限是否届满协商未果，故原告于2012年5月4日在被告租赁使用的办公楼上张贴两张内容相同的《通知》：“冯德铭、汤军、你们租用我公司场地等，现已超期三个多月，并找出各种理由迟迟不移交，已给我公司造成很大的经济损失，限你们在2012年5月18日全部清场，否则后果自负，你们有什么理由可到法庭上去说”。原告申请对涉案仓库及房屋、空坝的年租金进行评估，经一审法院委托毕节兴业资产评估事务所进行评估，该所于2012年10月18日作出毕兴鉴评[2012]第42号《资产评估报告书》载明：纳入评估范围的仓库及房屋、空坝的年租金在2012年8月7日的评估价值为141,260.00元。原、被告认可《资产评估报告书》中评估对象系原、被告双方签订的《租赁合同》的租赁标的物，对该报告书均无异议。

七星关区人民法院（2013）黔七民初字第1146号民事判决认为，原、被告双方在《租赁合同》中约定的租赁期限为“从合同签订之日起至北面翠屏路上的民房拆迁完止”，租赁期限的约定系附条件的意思表示，在该条件成就即北面翠屏路上的民房拆迁完时《租赁合同》终止。但原、被告对“北面翠屏路上的民房”的范围双方各持己见，不能达成一致意见；审查原、被告签订的《租赁合同》的相关条款，参照现实生活中的交易习惯均不能明确原、被告租赁涉案标的物的租赁期限。本院在对本案重审过程中客观上对原、被告双方约定的“北面翠屏路上的民房”的范围不易界定，因此，应认定原、被告双方对涉租赁标的物租赁期限约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原、被告双方依法可以随时解除双方签订的《租赁合同》。原告于2012年5月4日张贴《通知》的内容，系原告主张与二被告解除《租赁合同》的意思表示，该《通知》张贴于被告租赁使用的办公楼墙上，二被告应当知道。原告要求二被告于2012年5月18日全部清场，已经履行了在合理期限之前通知被告解除合同的义务，故认定原、被告双方签订的《租赁合同》于2012年5月18日解除。被告称合同期限未届满，要求原告继续按照合同履行的主张，不予支持。

被告一直占用原告房屋，不仅违反了双方的合同约定，也妨碍了毕节的城市建设。特别是在原告张贴通知限期被告清场及在原告向本院提起诉讼后，被告仍未及时搬出租赁房屋及场地，应当承担相应的法律责任。对原告请求判决被告搬出租赁的房屋和场地的请求，予以支持。2012年1月31日之后，原告未向被告收取租金，被告也未向原告交租金，且原告张贴的《通知》中告知被告限期二被告于2012年5月18日全部清场但二被告对原告的《通知》不予理睬，因此，被告应从2012年2月1日起至2012年5月18日止按照双方合同约定的租金标准支付租金，即3208.33元（11,000.00元/年÷12月×3.5月）；2012年5月19日至被告归还其占用的原告房屋及场地之前，应由被告按照评估价值141,260.00元/年的租金标准向原告支付场地占用费。原告因其所有的房屋及享有土地使用权的场地向相关部门缴纳的集体企业房产税、土地使用税、工会经费筹备金等费用，系原告依法应尽的义务，被告占用原告房屋及场地期间给原告造成的损失已对原告予以弥补，因此，对原告请求“判决被告支付原告在诉讼中向土地管理部门缴纳的集体企业房产税、土地使用税、工会经费筹备金等费用。”这一诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：“一、原、被告双方2000年元月5日签订的《租赁合同》于2012年5月18日解除。二、汤合军、冯德铭在本判决生效之日起10日内搬出租用原告毕节市翠屏路150号（现为七星关区草海大道）的仓库及房屋、空坝，并按合同约定每年11,000.00元的租金标准支付原告从2012年2月1日起至2012年5月18日的租金3208.33元；汤合军、冯德铭在本判决生效之日起10日内按照评估价值每年141,260.00元的租金标准支付原告从2012年5月19日起至搬出原告的仓库及房屋、空坝时止的场地占用费。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3,125.00元及评估费4,000.00元，由二被告承担。”

二审查明的事实、证据与一审法院查明的事实、证据一致。

本院二审认为：上诉人与被上诉人之间的租赁合同是双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。双方对租赁期限约定不明确，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，被上诉人作为出租人，采用张贴解除通知的方式通知承租人解除租赁合同，并给承租人必要的准备时间，因此合同解除时间应当从解除通知规定的到期日起算，被上诉人张贴通知的照片已经一审第一次开庭时举证、质证，上诉人关于张贴解除通知的证据未出示和质证的上诉理由与事实不符，对其一审审判程序违法的上诉意见不予采纳；对于租赁合同约定的租赁期限为“从合同签订之日起至北面翠屏路上的民房全部拆迁完止”，北面民房拆迁完毕的约定不具体，无可操作性，产生争议后双方又不能就租赁期限达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条仍不能确定，属于租赁期限约定不明确，视为不定期租赁，一审认定租赁期限约定不明确符合法律规定，上诉人关于一审法院认定租赁期限约定不明确属于认定事实错误的理由不能成立，意见不予采纳；上诉人知道被上诉人的解除通知后拒不腾出租赁物，给被上诉人造成的损失应当承担赔偿责任，但租赁合同未约定损失计算方法，一审法院参照评估报告进行判决并无不当，上诉人关于一审按照评估报告判决属于适用法律错误的上诉理由不能成立，意见不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律和判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3125元由上诉人汤合军、冯德铭负担。”

再审申请人汤合军、冯德铭再审申请提出：一是原审判决程序违法，认定案件的证据未经庭出示或认定事实无相应的证据。一审判决中认定，“原、被告对于双方的《租赁合同》中约定的租赁期限是否届满协商未果” ，故原告于2012年5月4日在被告处张贴两张内容相同的《通知》，但是该《通知》并没有在原审庭审中出示，更没有质证，该证据是伪造证据的，且该伪造的证据并没有经过出示、质证被人民法院采信。2012年5月4日张贴通知，一审的第一次判决和发回重审的判决书中，所罗列的证据没有《通知》，这完全是一审判决被发回后，该证据系事后伪造且又不出示质证。二是原审法院认定事实错误。租赁合同约定“租赁期限，从合同签订之日起至北面翠屏路上的民房拆迁完止”。原、被告对“北面翠屏路上的民房”理解有争议，是合同解释的问题，而不是约定不明的问题。“北面翠屏路上的民房”的表意是明确、具体的，不存在约定不明。三是原审判决适用法律错误，判决申请以评估结果给付租金无法律依据违反合同法的规定。《合同法》第113条第1款规定，租赁物系征收拆迁对象，在原被告发生纠纷期间，即使被告移交了租赁物，原告也不可能将其再出租而收益每年14万余元的租金。且政府改造翠屏路，被告也未有效利用租赁物。根据双方约定，租赁物的年租金为11000元，这也是签订合同时所能预见到或应当预见到，合同终止后不移交租赁物可能造成的损失。因此一审判决被告支付每年14万余元场地占用费损失是错误的。再审申请人汤合军、冯德铭请求依法撤销本院（2013）黔毕民终字第1024号民事判决，改判申请人按原合同约定支付租金，诉讼费由被申请人承担。

再审申请人答辩称，一二审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判决。

在审理过程中，再审申请人汤合军、冯德铭未向本院提供新的证据。

被申请人建筑公司向本院提交证据证明出租场地为企业的有偿使用，因该证据不属新证据，且在原诉讼过程已经组织质证过，合议庭未对该证据组织质证。

本院再审对原审认定的事实予以确认。

本案经本院审判委员会讨论认为，租赁合同是当事人双方真实意思表示，本案当事人双方仅就合同的履行期限是否达成一致意见产生争议而引发诉讼。其争议的焦点在于该合同的解除条件是否明确，以及由此引发的租金及租金损失是否合理。2000年1月5日汤合军、冯德铭与建筑公司签订的租赁合同，约定的解除条件有两项，即合同第五项“租赁期限，从合同签订之日起至北面翠屏路上的民房全部拆迁完止”，第十二项 “待北面民房拆迁完毕后本合同自然失效”，这两项解除条件文字表述不一致，第五项约定了具体路段和民房数量（全部民房），第十二项没有约定具体路段和数量。因此，双方对合同解除条件并没有形成合意。该租赁合同的解除条件争议发生后，双方并未对合同解除条件另行协议补充，且无法按照合同交易条款和交易习惯确定合同的履行期限。故一二审判决将该合同的履行期限认定为不定期租赁并无不当。出租人建筑公司于2012年5月18日解除该租赁合同，在2012年5月4日履行了解除该租赁合同的通知义务有据于卷，汤合军、冯德铭提出的该通知证据属未质证证据的抗辩，在2012年10月31日庭审中已对该证据质证，汤合军、冯德铭知晓建筑公司要求搬出租赁场地的事实，有庭审笔录中的签名，故此抗辩理由不成立；汤合军、冯德铭否定出租人张贴通知、是伪证的抗辩，在整个诉讼过程中均未提供证据证实，故对该抗辩主张不予支持；汤合军、冯德铭提出的判决以评估结果给付租金无法律依据违反合同法规定的抗辩，租赁合同在解除后，汤合军、冯德铭对原租赁场地的继续占有使用无法律基础和合同基础，按照评估结果计算租金损失并无不当，且在原庭审质证过程中，当事人双方对该证据无异议的质证意见记录在卷，故此抗辩理由不成立。本院适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定并无不当。一审判决主文“一、原、被告双方签订的《租赁合同》于2012年5月18日解除”应当在说理部分进行阐述，在此予以纠正。综上，再审申请人汤合军、冯德铭再审请求无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第一款的规定判决如下：

维持本院（2013）黔毕中民终字第1024号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长　　海　岚

审判员　　田　川

审判员　　李中付

二0一五年三月二十四日

书记员　　洪运佳