上诉人吴孟海与被上诉人袁万发农村房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

被上诉人（原审被告）袁万发。

委托代理人王林，贵州圆方律师事务所律师。代理权限：特别授权。

上诉人吴孟海与被上诉人袁万发农村房屋买卖合同纠纷一案，贵州省安龙县人民法院于2013年9月20日作出（2013）安民初字第655号民事判决。上诉人吴孟海不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

本院二审审理查明：2009年5月27日，吴孟海作为甲方与作为乙方的袁万发签订农村房屋买卖《契据》一份，该《契据》内容为：“经甲乙双方协商，甲方自愿将地处某村某组的房屋出售给乙方居住、管理使用，双方共同达成如下协议：一、水泥平房十四间、瓦房两间、猪圈一间，共计叁万肆仟捌佰元整（￥34800.00元）；二、整体房屋四至界限：东抵吴某刚家墙，南抵通村路，西抵路，北抵柏某康家墙；三、瓦房前1.2米以外留给吴某刚家过路；四、西面拆除60公分作为加宽通村路；五、付款方式：签字之日首付壹万零捌佰元，剩余部分贰万肆仟元（￥24000.00元）三年内必须付清，如乙方三年内不按时付清，属违约，甲方不退还首付费，并有权收回出售房屋，如甲方违约，按首付费2倍付给乙方；六、房产变更手续，甲方必须协助乙方办理，所产生费用由乙方自付；七、本协议一式两份，甲、乙双方各持一份，签字生效。”。袁万发于签订协议当日向吴孟海支付了房屋买卖首付款10800元，之后吴孟海便将平房十四间内财物搬移至瓦房内，将平房十四间交给袁万发管理使用。其后，袁万发按照约定向吴孟海履行合同义务，欲将购房余款24000元给付吴孟海，但吴孟海拒收。合同约定的瓦房两间，猪圈一间吴孟海尚未交予袁万发管理使用，双方亦未办理产权变更手续。吴孟海遂以袁万发未履行合同义务给付购房余款24000元，构成违约为由诉至法院，要求解除其与袁万发签订的《契据》。

另查明，吴孟海售予袁万发的房屋未办理房屋产权证，于1988年9月3日以吴孟海为户主办理了人口为4人的《宅基地使用证》。

一审原告吴孟海诉称：吴孟海与袁万发于2009年5月27日签订《契据》一份，该《契据》约定将吴孟海位于龙广镇某村某组的平房十四间、猪圈一间、瓦房两间以34800元的价格出售给袁万发。付款方式为：签字之日首付壹万零捌佰元，剩余24000元，三年内必须付清（即2012年5月27日），如袁万发三年内不按时付清，属违约，吴孟海不退还首付费，并有权收回出售房屋。合同签订后，袁万发支付了吴孟海10800元，吴孟海便将房屋交付袁万发使用，至今袁万发尚未付清购房款，双方至今亦未办理房屋产权变更手续。袁万发未按时付清购房款，已构成违约，请求依法判决解除吴孟海与袁万发签订的《契据》，吴孟海出售的位于龙广镇某村某组的平房十四间、瓦房两间、猪圈一间归吴孟海所有；案件受理费由袁万发负担。

被告袁万发辩称：吴孟海所述签订房屋买卖《契据》的时间是对的。房屋买卖《契据》签订的当日袁万发支付了吴孟海10800元，剩余的24000元袁万发在2009年的8月2日给付吴孟海，但其拒收。袁万发又于2010年10月11日、11月7日、11月29日等多次送购房余款给吴孟海，吴孟海均以不卖瓦房为由拒收。袁万发最后一次付款给吴孟海是在2011年5月20日，有组长袁某祥、高某平、陈某富在场。当时吴孟海说他儿子不同意卖房，付款可以，但不卖瓦房，袁万发没有同意，就没有付款成功。袁万发购买的房屋至今未办理房屋产权变更手续是由于因为吴孟海没有将《宅基地使用证》交给袁万发。袁万发没有构成违约，袁万发在履行期间内将房屋价款给付吴孟海，吴孟海拒绝受领，应是吴孟海违约。

一审认为：原告吴孟海与被告袁万发于2009年5月27日签订的《契据》为农村房屋买卖合同，涉及农村宅基地使用权的转让，因此，合同效力取决于能否经政府审批许可而使受让人取得宅基地使用权，《契据》虽系原、被告的真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家的规定”、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款“农村村民住宅用地，经（乡）镇人民政府审核，由县级人民政府批准；……”的规定，《契据》所涉宅基地使用权系需经批准而生效的合同，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；……”的规定，应认定原告吴孟海与被告袁万发签订的《契据》未生效，基于该《契据》未生效，对原告吴孟海据以被告袁万发违反《契据》约定、未于2012年5月27日前将尚余24000元购房款付清而诉请的解除《契据》等请求，依法不予支持。据此，依据前列法律法条及司法解释的规定判决如下：对原告吴孟海的诉讼请求不予支持。案件受理费100元，减半收取50元，由原告吴孟海负担。

一审宣判后，上诉人吴孟海不服该判决，向本院提起上诉，请求二审撤销原判，依法改判。上诉理由为：一、一审适用法律错误。一审中，袁万发所提供的3个证人与袁万发系亲属，具有利害关系。法院依职权对某村民委员会主任岑某的调查，因没有其他证据相印证，不能证明袁万发曾向吴孟海主动支付所余房款。吴孟海与袁万发所签的《契据》已经成立，袁万发在约定期限内未付清房款，亦没有通过相关部门进行提存，已构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人可以解除合同的五种情形之迟延履行，因袁万发迟延履行致使合同目的不能实现，袁万发已构成根本违约，吴孟海可依法解除合同。一审以生效合同为解除合同的对象，是学说观点，是尚未遇到已经成立但尚未生效合同可否解除的案件之前的观点。我国现行合同法并未明文规定被解除的合同必须是生效合同，亦没用禁止解除未生效合同。在这种情况下，吴孟海要求解除合同是有法律依据的。

被上诉人袁万发辩称：一审判决适用法律错误。1、袁万发与吴孟海2009年5月27日签订《契据》合法有效。现行法律并未禁止农村房屋买卖，也没有限制集体经济组织内成员之间买卖农村房屋，亦没有规定农村房屋买卖合同需要批准、登记。2、吴孟海之所以提起诉讼是由于义龙新区的建设，涉案标的物位于义龙新区规划范围内，物价值飙升。3、袁万发积极履约的事实，一审未置可否，望二审予以查实。

综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1、吴孟海与袁万发签订的《契据》是否成立并生效；2、吴孟海与袁万发签订的《契据》是否应解除。

本院认为，一、吴孟海与袁万发与2009年5月27日签订的《契据》，是双方真实意思表示，亦未违反法律或者社会公共利益，系有效合同。至于《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”是指某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，这是合同生效的特别要件。如，中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同等必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。因此，对于需要批准、登记才生效应理解为对合同本身的批准及登记，而不是合同约定标的物需要批准、登记。本案中，吴孟海与袁万发于2009年5月27日签订的《契据》所涉宅基地使用权需经登记、批准，但其为宅基地使用权变更生效要件，并非合同生效要件。农村房屋买卖合同不属于法律、行政法规规定要经过特别程序后才产生法律效力的合同，故宅基地使用权未登记并不影响合同生效。吴孟海与袁万发与2009年5月27日签订的《契据》约定：签字即生效，根据《中华人民共和国合同法》第二十五条“承诺生效时合同成立。”、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，该《契据》自签订时即已生效。 一审根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款之规定，适用《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条，继而认定吴孟海与袁万发于2009年5月27日签订的《契据》尚未生效，属于适用法律错误，二审予以纠正。

二、吴孟海诉袁万发未在3年内将购房余款24000元付清，属迟延履行债务，导致合同目的不能实现，其已构成根本违约，据此要求依法解除合同无事实、法律依据。吴孟海主张袁万发未在合同约定期间内付款，构成违约。对此，袁万发已申请证人对自己向吴孟海付款的事实予以证实，至于吴孟海对证人袁某祥、程某富、高某平与袁万发系亲属有利害关系的辩解，法院也依职权向某村民委员会主任岑某调查取证。经岑某证实，程某富、高某平与袁万发确有一定的亲属关系，但袁某祥与袁万发仅系同姓，无亲属关系。岑某同时证实，袁万发曾邀约其参与袁万发向吴孟海付款，因其个人原因而未参与，也曾向其反映吴孟海拒绝受领的情况。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条 “一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足反驳的，人民法院可以确认其证明力”之规定，可以确认袁万发曾向吴孟海履行债务，而吴孟海无正当理由拒绝受领。吴孟海认为袁万发已构成违约的诉讼主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，吴孟海要求解除合同，需合同约定的解除合同的条件成就时，方能解除。本案中，袁万发已举证证明其向吴孟海履行合同义务，但吴孟海无正当理由拒绝受领，因此，吴孟海要求解除与袁万发于2009年5月27日签订的《契据》其出售的位于龙广镇某村某组的平房十四间、瓦房两间、猪圈一间归其所有于法无据，本院不予支持。

综上所述，一审判决适用法律错误，二审予以纠正，其认定事实清楚，实体处理并无不当。上诉人吴孟海的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人吴孟海负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　尹　慧　兰　

审　判　员　　谢　丹　　　

代理审判员　　刘　颜　　　

二〇一四年六月二十七日

书　记　员　　谢滢冰（代）