贵州省大方县双山供销合作社与杨安云租赁合同纠纷二审民事判决书
法定代表人简永举，贵州省大方县双山供销合作社主任。
委托代理人（特别授权代理）袁代阳，贵州业精律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）周雄，贵州业精律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）杨安云，住贵州省大方县。
上诉人贵州省大方县双山供销合作社（简称双山供销社）因与被上诉人杨安云租赁合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2015）黔方民初字第522号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人双山供销社委托代理人袁代阳、被上诉人杨安云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告双山供销社诉称：2004年，双山供销社与杨安云签订了《门面出租合同书》。原告将位于大方县双山镇南路供销社办公楼群门市第一层两间砖泥结构的门面出租给被告经营，双方约定月租金225元，合同期限为2004年1月1日至2004年12月31日。合同签订后，原告将两间门面房交给被告经营，被告按约支付了租金，但合同期满后，被告以其属原告单位职工为由，强行霸占原告门面经营，并拒绝与原告续签租赁合同，也拒不支付原告门面租金，导致原告门面租金损失88，425元。2012年3月31日，被告支付了15，213元。为此，请求人民法院判令：1、被告立即搬出双山镇南路供销社办公楼群门市两间门面房，将门面房归还原告；2、赔偿原告从2007年1月至2015年4月13日的租金损失共计78，896元及逾期利息。
原审被告杨安云答辩称：根据被告在原告财会处查账，被告于2005年2月7日，交纳1，640元，2006年1月27日交纳2，450元，2007年1月31日交纳2，400元，2012年3月31日交纳15，213元，因此，原告诉称被告没有交租金不是事实，被告未交的是2013年及2014年的门面租金，2012年以前的租金是全部交清的。
原审经审理查明：被告杨安云是原告双山供销社退休职工，2004年1月，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《门面租赁合同书》，双方约定，甲方将其现有位于双山镇南路供销社办公楼群门市的经营门面一个出租给乙方使用，月租金为205元，租用期间从2004年1月1日起至2004年12月31日止。之后，被告交清了2004年、2005年、2006年的房租。2006年11月原告以《通知》的方式告知被告门面租赁期限到2006年12月31日到期，原告将对被告承租的该门面进行改造，2007年改造后的该门面租金为年租金每间2，600元，同年原告将被告承租的门面改造成两间门面，被告继续经营该门面。2012年1月被告向原告交纳了其承租的2007年至2012年门面的部分租金。被告现在居住的门面现状为一个田字型的房屋，前面两间为门面，后面两间为生活用房。
原审认为：原告与被告于2004年签订的《门面租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。之后被告一直经营原告出租的门面，并交清了2004年、2005年、2006年的租金，但一直未与原告签订租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁”，因此，双方当事人在此期间的门面租赁为不定期租赁。2006年，原告向被告发送《通知》，告知2007年的租金为改造后的每间门面2，600元，被告在该通知上签字确认的行为构成承诺。因此，该《通知》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为双方对租金的合意变更。之后，原告要求被告续签租赁合同，但被告未与原告续签门面租赁合同，并一直经营使用租赁门面至今，期间亦支付了部分租金，因此，原告诉请原审法院依法判令被告立即搬出双山镇南路供销社办公楼群门市两间门面房，将门面房归还原告。原审认为原告与被告所签订的门面租赁合同，有一定的特殊性，双山供销社与其职工签订的门面租赁合同除涉及到对职工承包经营门面租赁费用的优惠外，还涉及到单位职工的福利、住房问题，以及因企业改制带来的对职工的工作、生活安置等方方面面的问题。被告作为双山供销社的老职工，不仅以租赁的方式取得争议门面的使用权，还从2004年起在租赁的门面房内生活，从2004年开始租赁原告门面至现在已达11年之久，原告要求被告搬出租赁的房屋，势必对被告的生活产生一定的影响。被告是否应当腾退房屋属历史遗留的单位内部腾退房屋而引起的纠纷，这些历史遗留问题需要原告与被告协商一致后予以解决，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。根据原告的自认，2004年至2006年的租金被告已支付完毕，因此，从2007年1月起被告租赁原告门面的租金应按照2006原告向被告发送的《通知》的标准执行，即年租金每间2，600元，被告所经营的原告改造后的门面为两间，年租金为5，200元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。”的规定，原告诉请判令被告从2007年1月起赔偿原告租金损失的请求有事实依据及法律依据，予以支持，但其只能主张从2007年1月1日至2014年12月31日的租金。其比照市场价计算的金额78，896元的主张，没有事实依据，不予支持。其按租金损失计算逾期利息的诉讼主张没有法律依据，亦不予支持。根据原告与被告签订的《通知》约定标准，核定为，2（间）×2，600（元）×8（年）=41，600元。扣除2012年12月31日，被告向原告交付2007年至2012年租赁门面的部分租金15，312元。被告尚欠原告2007年至2012年的门面租金为41，600元－15，312元=26，288元。因此，被告应支付原告2007年1月1日至2014年12月31日的租金损失26，288元。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条之规定，作出如下判决：一、被告杨安云于本判决生效之日起30日内支付原告贵州省大方县双山供销合作社门面房租金人民币 26，288元，（从2007年1月1日至2014年12月31日止）；二、驳回原告贵州省大方县双山供销合作社的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取900元，由原告负担670元，被告负担230元。
宣判后，上诉人大方县双山供销社不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院依据《合同法》第二百三十六条认定本案合同为不定期租赁合同系法律适用错误，上诉人对门面房拥有所有权，上诉人自2007年起每年都向被上诉人主张过权利，但上诉人既拒缴纳租金又不续签合同，强行霸占上诉人门面房至今，其行为已构成侵权，上诉人依据所有权有权请求被上诉人立即搬出。另外，一审法院以被上诉人是否腾退房屋属单位历史遗留问题为由对上诉人要求被上诉人搬出的请求不予支持而判决双方自行解决无法律依据。一审事实认定不清，法律适用错误，判决无法律依据，请求二审依法撤销原审判决，改判或将本案发回重审，由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人杨安云答辩称：上诉人的诉请无事实及法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审查明事实无异。
本案争议的焦点为：双方之间是否存在不定期房屋租赁合同关系？上诉人是否有权要求被上诉人腾退门面房？
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条 “租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，2004年上诉人双山供销社与被上诉人杨安云签订的门面租赁合同到期后，被上诉人杨安云仍继续使用上诉人双山供销社门面房而未续签合同，上诉人双山供销社继而向上诉人杨安云提出支付租金要求，表明上诉人双山供销社对其与被上诉人之间存在事实上的房屋租赁关系并无异议，故原租赁合同有效，上诉人双山供销社与被上诉人杨安云之间存在不定期房屋租赁合同关系。2006年上诉人双山供销社以通知形式向被上诉人杨安云发出要约，将对涉案门面房进行改造，改造后的门面房租金每间2600元，被上诉人杨安云在该通知上签字认可，该行为构成承诺，应视为租赁合同双方对租金标准的合意变更，对双方当事人具有约束力，原审以该标准计算相应租金金额，并无不当。
依照《中华人民共和国物权法》第三十九条 “所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，上诉人双山供销社作为涉案门面房的所有权人，其依法享有该门面房在事实上和法律上的法定孳息及最终处置权利，享有在法律限制内排除他人干涉的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”及第二百三十五条 “租赁期间届满，承租人应当返还租赁物” 之规定，上诉人双山供销社作为门面房的所有权人及不定期租赁合同的出租方，履行在合理期限通知承租人解约的义务后，有权解除租赁合同并收回门面房。被上诉人杨安云在上诉人双山供销社要求其续签租赁合同而未予签订，且自2007年起仅支持部分租金、违反合同约定，上诉人双山供销社要求被上诉人腾退门面房于法有据，原审裁决双方自行解决不当，应予变更。上诉人双山供销社的上诉请求有理，予以支持。综上，原审认定事实清楚，判决不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，判决如下：
一、维持贵州省大方县人民法院（2015）黔方民初字第522号判决书第一项，即被上诉人杨安云于判决生效之日起30日内支付上诉人贵州省双山供销合作社门面房租金人民币26，288元（从2007年1月1日至2014年12月31日止）；
二、被上诉人杨安云于本判决送达生效之日起30日内将大方县双山镇南路供销社办公楼群门市的两间门面房腾退上诉人贵州省大方县双山供销合作社；
三、驳回上诉人贵州省大方县双山供销合作社其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决确定金额执行。二审案件受理费1 800.00元由诉人贵州省大方县双山供销合作社承担。
本判决自送达之日起即发生法律效力，权利人可在判决生效后二年之内，申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 张 雄
审判员 张 晶
审判员 朱 莉
二〇一五年八月二十八日
书记员 谢贤聪
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