贵州省大方县双山供销合作社与陈世清租赁合同纠纷二审民事判决书
法定代表人简永举，贵州省大方县双山供销合作社主任。
委托代理人（特别授权代理）袁代阳，贵州业精律师事务所律师。
委托代理人周雄（特别授权代理），贵州业精律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈世清，住贵州省大方县。
委托代理人杨永绪。
上诉人贵州省大方县双山供销合作社（简称双山供销社）因与被上诉人陈世清租赁合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2015）黔方民初字第523号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人双山供销社委托代理人袁代阳，被上诉人陈世清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告双山供销社诉称：2004年双山供销社与陈世清签订了《门面出租合同书》。原告将位于大方县双山镇供销社公路大门市第一层两间砖泥结构的门面出租给被告经营，双方约定月租金150元，合同期限为2004年1月1日至2004年12月31日。合同签订后，原告将两间门面房交给被告经营，被告按约支付了租金，但合同期满后，被告以其属原告单位职工为由，强行霸占原告门面经营，拒绝与原告续签租赁合同，拒不支付原告门面租金，导致原告门面租金损失83，437.50元。为此，请求人民法院判令：1、被告立即搬出双山镇南路供销社公路大门市两间门面房，将门面房归还原告；2、被告赔偿原告从2005年1月1日至2014年12月31日的租金损失83，437.50元及逾期利息。原告在庭审陈述最后意见时，将第2项诉讼请求变更为请求判令被告赔偿原告从2005年1月1日至2015年4月13日的租金损失共计96，000元及逾期利息。
原审被告陈世清答辩称：陈世清是双山供销合作社职工，1992年参加工作，当年承包双山供销社布匹一门市至2004年，其间承包费全部交清。2004年，双山供销社将被告所承包的布匹一门市拍卖，时任大方县供销计主任陈兴琼与其他领导黄时英、晏国虎及双山供销社主任李柱明与谢凯贵、汪诗武等人要求陈世清让出承包的门市便于拍卖，另行将闲置的门面无偿给陈世清使用并承诺免收承包费。2004年至2007年间，因新搬进的门面位置偏僻，被告一直没有营业，2007年，联通公司在双山开设营业点，经当时的双山供销社领导同意，被告即装修该房经营营业点至今。被告作为双山供销社职工至今未在单位领取过任何生活费用，多年来全靠自己自谋生路，连国家规定的最低生活保障都从未享受过，被告使用的房屋是当时双山供销社对职工工作岗位的安排，而不是原告所称的霸占。原告请求被告赔偿租金损失83，437.50元，无证据支持。被告自2005年1月1日使用该房至今，原、被告之间从未签订过任何《合同》或《协议》。根据有关法律对诉讼时效的规定：公民或法人应当在自己的权利被侵犯之日起两年内向人民法院提起诉讼，即民事诉讼的诉讼时效为两年，但本案原告称被告自2004年1月1日起强行霸占其门面，至今已达10年，早已超过了法律规定的诉讼时效，故对原告的诉讼请求，人民法院应不予支持。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
原审经审理查明：被告陈世清是原告职工，2004年元月，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《二00四年度承包经营合同书》，双方约定，甲方将其现有位于大方县双山镇供销社公路大门市第一层两间砖泥结构的门面承包给乙方使用，月承包费为150元，合同期限从2004年1月1日起至2014年1月31日止。双方约定乙方必须在每月20日前交纳承包费。如不按期交纳承包费达三个月以上（含三个月），甲方将停止乙方养老保险金及失业保险金的缴纳义务，情节严重者将作解除劳动关系处理并追究经济责任。之后，被告按约定支付了该年的租金。2012年12月17日，原告组织被告参加职工会议，会议决定：从2013年起每个职工按每月400元生活费计发，所有养老金包括个人部分全部由单位承担。门市租金全部统一按社会市场价招租，年租金每间10，000元。被告从2005年起一直使用该承包门面至今，但从未向原告交纳承包费，也未与原告续签承包经营合同或门面租赁合同。
原审认为：原告与被告于2004年签订的《二00四年度承包经营合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。从2005年1月起，被告一直经营原告承包的门面，但一直未与原告续签承包合同或签订租赁合同。承包合同是租赁合同的一种表现形式。原告与被告签订的承包合同实质上是租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁”，从2004年至2012年，被告一直使用原告门面，因此，双方当事人在此期间的门面租赁为不定期租赁。2012年12月，双山供销社职工会议将2013年的租金调整为年租金每间1万元，被告在其会议记录上签字，视为对原告对调整门面租金的承诺，双方达成新的租赁协议，该协议系原告与被告之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告具有约束力。之后，被告一直使用原告门面至今，因此，2012年后，原告与被告之间的门面租赁行为同样为不定期租赁。原告诉请原审法院依法判令被告立即搬出双山镇南路供销社办公楼群门市两间门面房，将门面房归还原告。原审认为，原告与被告所签订的门面租赁合同，有一定的特殊性，双山供销社与其职工签订的门面租赁合同除涉及到对职工承包经营门面租赁费用的优惠外，还涉及到单位职工的福利、住房问题，以及因企业改制带来的对职工的工作、生活安置等方方面面的问题。被告能够承包原告的门面进行生产经营，是原告给与本单位职工的福利，作为双山供销社的老职工，被告有权享受权利并承担义务。被告从2004年开始承包原告门面至现在已达11年之久，一旦判令被告将争议之房归还原告，势必对被告的生活产生一定的影响。被告是否应当腾退房屋属历史遗留的单位内部腾退房屋而引起的纠纷，应由原、被告双方协商解决。故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原告与被告之间除约定了2004年租金的支付时间外，对其他期限的租金支付时间未作约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。” 的规定，原告诉请被告赔偿原告租金损失的请求有事实依据及法律依据，予以支持，但其只能主张从2005年1月1日至2014年12月31日的租金。根据原告与被告签订的《二00四年度承包经营合同书》约定的两间门面每月承包费105元标准以及2012年12月双山供销社的会议记录决定的2013年每间门面的年租金12，000元的标准，本院核定为， 105（元）×12（月）×8（年）+2（间）×10，000元×2（年） =50，800元。因此，被告应支付原告2005年1月1日至2014年12月31日的租金损失50，800元。原告比照市场价计算的金额96，000元的主张，没有事实依据，不予支持。原告按租金损失计算逾期利息的诉讼主张，没有法律依据，亦不予支持。被告辩称原告起诉已超过两年诉讼时间，应驳回原告诉讼请求的抗辩理由。被告从2005年使用原告门面一直至今，其行为具有持续性，原告提起的诉讼并未超过法律规定的诉讼时效，故对被告的抗辩意见，不予采纳。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条之规定，作出如下判决：一、被告陈世清于本判决生效之日起60日内支付原告贵州省大方县双山供销合作社门面房租金人民币50，800元，（从2005年1月1日至2014年12月31日止）；二、驳回原告贵州省大方县双山供销合作社的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1，025元，由原告贵州省大方县双山供销合作社负担490元，被告陈世清负担535元。
宣判后，上诉人大方县双山供销社不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院依据《合同法》第二百三十六条认定本案合同为不定期租赁合同系法律适用错误，上诉人对门面房拥有所有权，上诉人自2007年起每年都向被上诉人主张过权利，但上诉人既拒缴纳租金又不续签合同，强行霸占上诉人门面房至今，其行为已构成侵权，上诉人依据所有权有权请求被上诉人立即搬出。另外，一审法院以被上诉人是否腾退房屋属单位历史遗留问题为由对上诉人要求被上诉人搬出的请求不予支持而判决双方自行解决无法律依据。一审事实认定不清，法律适用错误，判决无法律依据，请求二审依法撤销原审判决，改判或将本案发回重审，由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人陈世清答辩称：上诉人的诉请无事实及法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审查明事实无异。
本案二审争议焦点为：双方之间是否存在不定期房屋租赁合同关系？上诉人是否有权要求被上诉人腾退门面房？
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条 “租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，2004年上诉人双山供销社与被上诉人陈世清签订的门面租赁合同到期后，被上诉人陈世清仍继续使用上诉人双山供销社门面房而未续签合同，上诉人双山供销社继而向上诉人陈世清提出支付租金要求，表明上诉人双山供销社对其与被上诉人之间存在事实上的房屋租赁关系并无异议，故原租赁合同有效，上诉人双山供销社与被上诉人陈世清之间存在不定期房屋租赁合同关系。2012年被上诉人陈世清参加上诉人双山供销社组织的职工会议，会议决定涉案门面房租金调整为每间1万元，被上诉人陈世清在会议记录上签字认可，视为租赁合同双方对租金标准的合意变更，对双方当事人具有约束力，原审以该标准计算相应租金金额，并无不当。
依照《中华人民共和国物权法》第三十九条 “所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，上诉人双山供销社作为涉案门面房的所有权人，享有该门面房在事实上和法律上的法定孳息及最终处置权利，享有在法律限制内排除他人干涉的权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”及第二百三十五条 “租赁期间届满，承租人应当返还租赁物” 之规定，上诉人双山供销社作为门面房的所有权人及不定期租赁合同的出租方，履行在合理期限通知承租人解约的义务后，有权解除租赁合同并收回门面房。被上诉人陈世清在上诉人双山供销社要求其续签租赁合同而未予签订，且自2005年起未支付租金、违反合同约定，上诉人双山供销社请求被上诉人腾退门面房于法有据，原审裁决双方自行解决不当，应予变更。上诉人双山供销社的上诉请求有理，予以支持。综上，原审认定事实清楚，判决不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，判决如下：
一、维持贵州省大方县人民法院（2015）黔方民初字第523号判决书第一项，即被告陈世清于本判决生效之日起60日内支付原告贵州省大方县双山供销合作社门面房租金人民币50，800元（从2005年1月1日至2014年12月31日止）；
二、被上诉人陈世清于本判决送达生效之日起30日内将大方县双山镇供销社公路大门市第一层砖泥结构的两间门面房腾退上诉人贵州省大方县双山供销合作社；
三、驳回上诉人贵州省大方县双山供销合作社其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决确定金额执行。二审案件受理费2 050.00元由诉人贵州省大方县双山供销合作社承担。
本判决自送达之日起即发生法律效力，权利人可在判决生效后二年之内，申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 张 雄
审判员 张 晶
审判员 朱 莉
二〇一五年八月二十八日
书记员 谢贤聪
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