许绍红、李江与杨孝达农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）李江， 1973年12月4日生。

被上诉人（原审被告）杨孝达， 1956年1月5日生。

上诉人许绍红、李江与被上诉人杨孝达农村房屋买卖合同纠纷一案，大方县人民法院于2014年5月27日作出（2014）黔方民初字第554号民事判决， 上诉人许绍红、李江不服，向本院上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审原告许绍红、李江诉称，许绍红是四川省人，2006年9月与李江谈恋爱，2007年年底两人回到大方县双山镇木格村准备结婚，适逢政府对毕节地区进行新农村改造房屋工程建设，原告许绍红特从四川老家亲友处集资十六万余元，在李江的宅基地上修建了住房一栋两层，以作为结婚新房使用。2008年该住房刚刚完工，原告许绍红因触犯国家法律被判处有期徒刑四年，刑满释放后却发现自己修建的房屋已被被告杨孝达霸占居住。原告许绍红、李江多次找到杨孝达要求搬走还房，杨孝达却说已经在2010年10月给李江母亲罗连芬128 000.00元把房子买了。罗连芬已于2011年去世，原告李江是个手无缚鸡之力量的妇女，又没有文化，许绍红不在她根本不敢同被告争辩。被告杨孝达完全知情该房屋实际是由原告许绍红修建，还恶意侵害原告合法权利。本案争议房屋是二原告同居生活期间的共有财产，李江母亲罗连芬，在原告许绍红被监禁期间违背李江意愿，未取得许绍红同意、事后也未得到许绍红的追认，其处分房屋买给杨孝达的行为系无权处分，应认定为无效。李江与杨孝达之间的房屋买卖协议不是李江自己的真实意思表示，被告杨孝达逼迫李江以底价取得房屋，不属于善意取得。请求判决：1.确认被告杨孝达与李江的房屋买卖协议无效；2、被告立即停止侵害原告的房屋，并搬离该房。案件受理费由被告承担。

原审被告杨孝达辩称，原告许绍红的诉讼主体不适格，因许绍红不是争议房屋的合法所有权人，首先，许绍红不是争议房屋当地的村民，依法不能在该地修建房屋；其次，许绍红与房屋所有权人李江不是夫妻关系；另外，许绍红不是订立房屋买卖合同的买卖人。本案争议的房屋买卖合同有效，应受法律保护。首先，李江是该房屋的所有权人，有权处分自己的财产，该合同的订立没有违反法律的禁止性规定，未损害社会公共利益和集体利益；其次，2010年2月该合同已经履行完毕，被告杨孝达已经实际取得了该房屋。原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效期间，不应当得到法律保护，因为房屋买卖合同产生并履行于2010年2月，原告时隔四年之后才提起诉讼，不应享有胜诉权。二原告诉讼的事实是虚假的。请求法院驳回二审原告的诉讼请求。

原审查明，原告许绍红系四川省古蔺县马蹄乡纳盘村三组人，与原告李江系同居关系。2007年根据大方县双山镇新农村建设的规划，原告李江以双山镇木格村深圳双该项目茅草房改造农户身份，得到建房补助资金5000元修建了位于大方县双山镇木格村现原、被告双方争议的房屋。原告许绍红在李江修建房屋期间拿有现金给李江修房。2008年许绍红因抢劫罪被判处有期徒刑四年，服刑三年一个月后于2011年9月10日刑满释放。2010年2月28日，李江将自己修建的房屋自愿以李江、罗连芬（李江母亲）为卖方转让给买方杨孝达，双方由时任木格村委会主任李祥贵执笔签订了房屋买卖协议书，当时有村委领导周大祥、曹诗学、杨孝成，杨孝成和其他在场人叶正礼、陈明欢、朱厚明、杨孝忠在协议上签字见证。协议约定房价为128000元（其中含7000元地基费）；四至界线为东抵自己墙体为界，西抵公路边沟为界、北抵卖房墙体为界；卖方修建此房所欠的债务与买方无关；协议双方签字生效，若哪方反悔责任自负。买卖房屋的双方在协议上签字后，杨孝达将房款120000元（2010年2月28日签订协议之前已先经过叶正礼的手交了8000元定金）全部点清交给叶正礼，由叶正礼当面付给李江；李江收到房款后当天将所卖房屋钥匙和房屋交付给杨孝达。杨孝达买得李江卖出的房屋后进行装修，于2010年5月搬进该房入住至今。

原审认为，当事人的合法权益受到法律保护。本案中，原告李江根据大方县双山镇新农村建设的规划，以双山镇木格村深圳双改项目茅草房改造农户身份，得到建房补助资金5000元修建了房屋，该房屋属于李江合法建造，其应当享有所有权。李江作为房屋所有权人，依法享有对房屋占有、使用、收益、处分的权利，其自愿将房屋出卖给被告杨孝达，签订了房屋买卖合同，合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，符合合同法的有效条件，并且按照合同的约定全面履行了合同义务，房屋已经交付给杨孝达占有使用，该房屋买卖合同应当合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告李江、许绍红要求确认与被告杨孝达的房屋买卖合同无效，停止侵害、排除妨碍的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，判决：驳回原告李江、许绍红的诉讼请求。案件受理费3550元，适用简易程序审理减半收取1775元，由李江、许绍红负担。

上诉人许绍红、李江不服一审判决，向本院上诉，请求一是撤销大方县人民法院（2014）黔方民初字第554号民事判决；二是判决被上诉人杨孝达与上诉人李江的房屋买卖协议无效；三是判令被上诉人杨孝达立即停止侵害上诉人的房屋所有权（位于大方县双山镇木格村一组），并立即搬离该房。其主要上诉理由是：一是涉案房屋系共有财产，是二上诉人在同居期间所修建的；二是李江之母罗连芬在上诉人许绍红被监禁期间，违背李江的意愿，未取得许绍红的同意，事后也未得到许绍红的追认，其处分房屋的行为系无权处分，应当认定为无效；三是房屋买卖涉及到宅基地买卖，宅基地买卖被法律所禁止，本案的宅基地是李江的二哥所有，李江二哥不同意出卖；四是李江与杨孝达之间的房屋买卖协议不是李江自己的真实意思表示，被上诉人杨孝达明知争议房屋是原告所共有，仍逼迫李江以低价取得房屋，不属于善于取得。

被上诉人杨孝达答辩称：一是原审认定事实清楚证据确实充分。涉案房屋系李江及其母亲罗连芬卖给被上诉人，被上诉人支付了128000元购房款，上诉人李江和其母亲的卖房行为真实、有效、合法。上诉人许绍红系四川省古蔺县马蹄乡纳盘村三组人，与上诉人李江系同居关系无权享有大方县双山镇木格村深圳双改项目茅草房改造农户建房补助，上诉人许绍红也没有在大方县双山镇木格村有任何土地使用权证书或者建房许可。二是原审适用法律正确，判决合理，请求驳回上诉维持原判。

本院查明事实与原审一致。

本案二审当事人争议的焦点一是房屋买卖协议是否有效；二是被上诉人杨孝达占有房屋是否合法。本院认为：关于房屋买卖协议是否有效的认定。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，出卖人是否对标的物具有处分权，不影响买卖合同的效力，所以，两上诉人许绍红、李江以李江之母罗连芬无权处分为由主张房屋买卖协议无效的理由，不能成立。房屋买卖协议有效。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定：农村住宅用地只能分配给本村村民。因此宅基地只能由本村村民享有，许绍红与李江因不具有夫妻关系，且许绍红也不是大方县双山镇木格村村民，所以不能在大方县双山镇木格村享有宅基地。由于房屋和土地的不可分离性，如果因为许绍红出资参与修建争议房屋而认定其为争议房屋的共有人，就是间接的认定了许绍红是宅基地的共有人，这与《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民。”的规定相违背。因此，许绍红不是房屋的共有人。基于此，许绍红对涉案房屋没有处分权，无权要求被上诉人杨孝达搬离房屋。其对争议房屋的出资，只能按照其与李江之间的债权债务关系来处理，但不在本案审理范围。对于李江出卖房屋是否系自愿的问题：买卖双方签订有房屋买卖协议书，且还有在场人叶正礼、陈明欢、朱厚明等人在协议上签字见证，充分证明房屋买卖协议系上诉人李江和其母亲与杨孝达自愿签订，杨孝达也依约支付了购房款。关于被上诉人杨孝达占有房屋是否合法的认定。因房屋买卖协议有效，杨孝达占有房屋的行为符合法律规定。故被上诉人杨孝达有权依据房屋买卖协议占有、使用争议房屋，上诉人李江无权要求其搬离。

综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持；被上诉人的部分抗辩理由成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3550元由上诉人许绍红、李江承担。

本判决为终审判决。

审判长　　李　可

审判员　　陈红梅

审判员　　徐　洪

二〇一四年十二月二十九日

书记员　　胡　欢