赵忠林与李志书、李启友房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

被上诉人（原审被告、反诉原告）李志书，贵州省毕节市人，住毕节市。

被上诉人（原审被告、反诉原告）李启友，贵州省毕节市人，住毕节市。

上诉人赵忠林因与被上诉人李志书、李启友房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第1676号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审原告赵忠林诉称：2008年12月20日，原告与二被告签订了位于环东路的门面《租赁协议》，被告门面以每年9,200.00元一年租赁给原告，时间从2008年12月20日至2018年12月20日，租期为十年，前五年以每年9,200.00元计算，口头约定每年年初支付租金，后五年以每年增加1,000.00元计算，也是口头约定每年年初支付租金，超期付租金算违约，到2013年12月19日该门面满五年时，被告方对有关约定事项发生异议，被告要求原告增加租金，原告要求被告继续履行租赁协议，被告不但不履行，反而说从2014年起每年要36,000.00元租金被告才租，优先于原告，原告不租他就租给外人，原告说必须按原协议执行。于是被告不听原告的劝阻，于2013年12月20日强行把门锁锁了。从此逼迫原告停产停业，将原告的物质长期关闭至今，使原告受到了重大的经济损失。被告严重违反了租赁协议第六条之规定：甲方从租房日起，不得干涉乙方合法权益。所以被告只租前五年不租后五年无故的解除合同严重违反了法律及租赁协议的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告继续履行租赁协议；2、被告支付终止租赁协议期间原告的经济损失费用暂计80,000.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。

原审被告李志书、李启友反诉并答辩称：2008年12月20日，两反诉人与被反诉人签订门面、住房《租赁协议》，双方约定：两反诉人将位于环东路的一间门面、一间住房出租给被反诉人，租赁期限为2008年12月20日至2018年12月20日，其中前五年租金为9,200.00元/年，后五年租金分别为：10,200.00元、11,200.00元、12,200.00元、13,200.00元、14,200.00元。签订《租赁协议》后，被反诉人立即交付当年的租金，第二年租金被反诉人在2009年12月20日交付给反诉人，第三年租金被反诉人在2010年12月20日交付给反诉人，被反诉人在实际履行过程中均是在每个承租年度前交租金给反诉人。2011年12月20日，被反诉人应该交租金给反诉人，但被反诉人不予履行租金给付义务，又过了一年，2012年12月20日又到交租金的时间，但被反诉人仍然不交租金。反诉人无数次地催促被反诉人交租金，被反诉人就是不支付租金。2013年12月20日又到租金交付日，反诉人再次催促被反诉人把差欠的三年租金交给反诉人，而被反诉人不但不交，反而强硬对反诉人说：“我是坐过牢的，租金不交”。双方争执，为此还打2次110报警，请求110出警处理，警察未出警。之后，被反诉人锁上涉案房屋后一走了之，无法联系。不料，“恶人先告状”，被反诉人反而起诉反诉人。被反诉人这一系列违约行为，严重违反了《合同法》第六十条的规定，已经使反诉人无法实现合同目的。特向法院提起反诉，请求判决：1、解除反诉人与被反诉人的租赁合同并立即将该租赁门面及住房腾房交付给两反诉人；2、被反诉人交付2011年12月20日至2014年8月20日租赁费25,200.00元及该租赁费银行同期贷款利息暂定3,266.00元（实际数额应计算至被告偿还完毕之日止）；3、被反诉人支付反诉人从2014年8月21日至被反诉人交付涉案门面住房之日期间门面住房占用费暂定每日100.00元（以现在市场评估日租金计算至被反诉人交付涉案房屋之日）；4、承担本案一切诉讼费用。

原审审理查明：2008年12月20日，被告李志书、李启友作为甲方，原告赵忠林作为乙方订立了《租赁协议》。甲方将一间门面租给乙方使用，租期自2008年12月20日至2018年12月20日；前5年租金9,200.00元/年，后5年每年加1,000.00元计算。《租赁协议》签订后，原告赵忠林当即交付了第一年租金，被告李志书、李启友也将租赁房屋交付原告赵忠林使用。2009年12月20日原告赵忠林交付了第二年租金9,200.00元。2010年12月20日原告赵忠林交付了第三年租金9,200.00元。由于原告赵忠林未交付第四年和第五年租金，经被告李志书、李启友多次催要仍未支付，被告李志书、李启友于2013年12月20日将出租房屋锁上，拒绝原告赵忠林使用。原告即以前述诉讼请求提起诉讼。被告则以前述反诉请求提起反诉。

原审认为：原、被告双方订立的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。双方应按照合同约定全面履行所负义务。本案中，被告李志书、李启友按约将租赁房屋交由原告赵忠林管理使用，已履行合同义务。而原告赵忠林未按合同约定交付租金的行为已构成违约，应承担继续履行的违约责任。故对被告李志书、李启友要求原告赵忠林支付租赁费的反诉请求予以支持。但被告关于“门面住房占用费每日100.00元”的反诉请求应以合同约定租金计算。按照公平合理的原则，结合本案的实际情况，被告李志书、李启友锁门后原告赵忠林实际未能使用房屋，对被告李志书、李启友要求支付利息的反诉请求不予支持。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另外一方当事人可以解除合同。原告赵忠林未按合同约定支付租金的违约行为已致使被告李志书、李启友不能实现合同目的，被告李志书、李启友获得了法定的合同解除权，故对被告李志书、李启友解除合同的反诉请求应予以支持。而原告赵忠林请求继续履行合同及赔偿损失的诉请不能得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）赵忠林的诉讼请求；二、解除原告（反诉被告）赵忠林与被告（反诉原告）李志书、李启友2008年12月20日订立的《租赁协议》；三、原告（反诉被告）赵忠林于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁门市房屋交还被告（反诉原告）李志书、李启友；四、原告（反诉被告）赵忠林于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）李志书、李启友房屋租赁费（2012年、2013年租金按每年9,200.00元计算，2014年租金按每年10,200.00元计算，2015年租金按每年11,200.00元计算,计算至交还房屋之日止）；五、驳回被告（反诉原告）李志书、李启友的其他反诉请求。案件受理费人民币2,440.00元，反诉受理费人民币778.00元，合计人民币3,218.00元，由原告（反诉被告）赵忠林承担。

上诉人赵忠林不服原审判决，向本院上诉请求撤销原判，另行改判或发回重审。主要事实和理由是：被上诉人于2013年12月20日强行将租赁房屋门锁更换，逼迫上诉人停产、停业，造成上诉人受到重大经济损失。之后，上诉人未得房屋使用，被上诉人也只诉请支付2012年、2013年的房屋租赁费，原审为什么还要判决上诉人支付2014年、2015年的房屋租赁费？被上诉人已收回房屋，不存在上诉人还要交房的问题。原判决对涉案房屋内上诉人的物资未作明确不当。

被上诉人李志书、李启书辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。

经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本案二审当事人的争议焦点是：上诉人赵忠林是否应支付被上诉人李志书、李启友2013年12月20日以后的租金；法院是否应对上诉人租赁房屋内的货物进行明确。

本院认为，被上诉人李志书、李启友与上诉人赵忠林签订《租赁协议》后，按约将房屋交付上诉人使用，上诉人支付前三年的租金后从第四年起未再支付租金，违反了合同约定，应依法承担违约责任。被上诉人请求解除双方签订的合同，并由上诉人支付使用租赁房屋期间的租金及违约损失，本院依法予以支持。虽然双方在合同中未约定承担违约的方式，但根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》[法释（1999）8号]和《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》[法释（2000）34号]“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。”的规定，上诉人应支付被上诉人2011年12月20日至2013年12月20日期间的房屋租金18400元及逾期付款违约金，酌情按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%的利率支付逾期付款利息。在上诉人违约的情况下，被上诉人本可依法采取措施维护自身的合法权益，但被上诉人却于2013年12月20日强行将租赁房屋上锁致双方均未使用房屋，导致损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，被上诉人强行将租赁房屋上锁后的租金损失系其过错所致，其应自行承担该损失，上诉人上诉请求不支付该租金的理由成立，本院予以支持，原审判决上诉人支付该租金不当，本院予以纠正。上诉人上诉请求应对其租赁房屋内的货物进行明确，因其违约在先，没有积极与被上诉人协调解决租赁事宜，且未举出充分的证据证明租赁房屋内存放的货物情况，故对其该请求本院不予支持。

综上所述，上诉人上诉请求不支付未得房屋使用期间的租金有理，本院予以支持；其请求明确其租赁房屋内的货物情况无事实依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，但判决不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2014）黔七民初字第1676号民事判决；

二、解除上诉人赵忠林与被上诉人李志书、李启友于2008年12月20日签订的《租赁协议》；

三、上诉人赵忠林于本判决发生法律效力之日起10日内将租赁房屋腾出（李志书、李启友将上锁的租赁房屋钥匙交给赵忠林）交还被上诉人李志书、李启友；

四、上诉人赵忠林于本判决发生法律效力之日起10日内支付被上诉人李志书、李启友房屋租金18400元及其逾期付款利息（其中，一笔以9200元为基数，利率按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%，从2011年12月21日起计算至履行完毕之日止；一笔以9200元为基数，利率按中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮50%，从2012年12月21日起计算至履行完毕之日止）；

五、驳回上诉人赵忠林在一审中的诉讼请求；

六、驳回被上诉人李志书、李启友在一审中的其他反诉请求。

如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2440元、反诉受理费778元，二审案件受理费2440元，共计5658元，由上诉人赵忠林负担4880元，被上诉人李志书、李启友负担778元。

如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。

本判决为终审判决。

审判长　　张　雄

审判员　　张　晶

审判员　　朱　莉

二0一五年八月二十八日

书记员　　谢贤聪