上诉人曹正江与被上诉人谢舟权等农村房屋买卖合同纠纷案二审民事判决书

委托代理人贺壮志，天生律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被上诉人（原审原告）谢舟权。

被上诉人（原审原告）陈忠翠。

被上诉人（原审原告）谢中美。

被上诉人（原审原告）谢周芹。

被上诉人（原审原告）谢周勤。

被上诉人（原审原告）谢舟敏。

上诉人曹正江与被上诉人谢舟权、陈忠翠、谢中美、谢周芹、谢周勤、谢舟敏农村房屋买卖合同纠纷一案，贵州省兴义市人民法院于2014年10月16日作出（2014）黔义民初字第89号民事判决。上诉人曹正江不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审查明的案件事实：1984年，谢某某及其妻岑某某（又名“岑某某”，已故）在大家庭承包所得位于本组某某边的承包土地上建房居住。2005年11月12日，谢某某及其妻岑某某、谢舟权及其妻陈忠翠四人与曹正江协商后签订了一份《房屋转让契约》，该契约约定：“谢某某及其妻岑某某、谢舟权及其妻陈忠翠四人同意将位于本组某某边承包土地上修建的房屋：正房（瓦面）三间、厢房（瓦面）三间、厨房（瓦面）及厕所（瓦面）二间、院坝地一块、正房屋后三角形地一块、水、电户头及电线、电表等与房屋一起以41600元的价格转让给被告曹正江”。《房屋转让契约》签订后，曹正江按约定付清了购房款，谢某某及其妻岑某某、谢舟权及其妻陈忠翠四人按协议的约定交付了房屋及房前屋后的土地，曹正江搬进该房居住至今。

2011年7月，谢中美、谢周勤、谢周芹、谢舟敏等人向一审起诉要求确认协议无效，因主体不适格而撤诉。同年12月，谢某某、岑某某、谢舟权、陈忠翠再次起诉，兴义市人民法院立案后，因岑某某死亡，其余原告再次撤诉。2012年5月3日，谢某某、谢舟权、陈忠翠、谢中美、谢周芹、谢周勤、谢舟敏诉至兴义市人民法院，要求确认《房屋转让契约》无效。

一审认为：农村宅基地具有无偿性、福利性等特征，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，其与特定的主体身份相关联，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。本案房屋买卖协议的直接标的是诉争房屋和土地，但基于我国物权法“房地一体主义”的立法精神，宅基地上的房屋买卖，必然附随宅基地的转让。虽然双方按照《房屋转让契约》的约定各自履行了自己应尽的义务，但双方转让的房屋及土地系谢某某及其妻岑某某在集体土地上所建房屋，该宅基地与本集体经济组织成员身份具有较强的依附性，房前屋后的土地系集体经济组织所有的土地，被告并非与原告是同一集体经济组织成员，至今也未取得诉争房屋所在村集体即某某镇某某村集体经济组织成员资格。《房屋转让契约》在未经有关部门批准、登记的情况下，私下擅自转让集体土地上所建房屋及集体经济组织土地的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了本集体经济组织其他成员的利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”之规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”之规定，原告谢某某、岑某某、谢舟权、陈忠翠与被告曹正江签订的《房屋转让契约》自始无效，故对于被告曹正江辩解称“原告的诉讼请求已过二年诉讼时效期间和已过一年撤销权行使期间”，不予采纳。因诉讼时效仅限于请求权，而确认合同无效属于形成权，且原告方请求的是认定合同无效，而非请求撤销权，故对被告辩解超过诉讼时效和已过一年撤销权行使期间的理由不予采纳。

被告曹正江辩称“原告谢中美、谢周勤、谢周芹、谢舟敏未参与建房，不是房屋的所有权人，不具备原告主体资格”的辩解。因该谢中美、谢周勤、谢周芹、谢舟敏四原告与岑某某、谢某某、谢舟权系同一大家庭的成员，而承包土地系以该大家庭为单位按户承包，该大家庭承包到土地后，未明确对承包土地进行分割，故转让标的物中的房屋所占土地及房前屋后土地，有原告谢中美、谢周勤、谢周芹、谢舟敏的使用权，她们系权利人之一，故对曹正江的该项辩解，不予支持。

被告辩称“双方买卖的房屋没有办理过户登记手续和所建房屋的土地权属不属于法院的管辖范围”。因该案主要争议的是《房屋买转让契约》是否有效，而非房屋是否办理过户手续和土地权属的问题，故对于被告的这一辩解，不予采纳。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条、第六十三条之规定，一审判决如下：谢某某（已故）、岑某某（又名岑某某，已故）、谢舟权、陈忠翠与曹正江于2005年11月12日签订的《房屋转让契约》无效。案件受理费1680元，由原告谢舟权、陈忠翠共同承担840元，被告曹正江承担840元。

一审宣判后，上诉人曹正江不服该判决，向本院提起上诉，请求二审重新审理后撤销一审判决，依法改判。

上诉理由为：一审法院以违反《中华人民共和国土地管理法》为由确认《房屋转让契约》无效，显属适用法律错误。我国没有明文禁止农村房屋买卖的规定。契约为双方真实意思表示且已实际履行过10年，不应确认该契约无效。一、合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规，且最高人民法院的司法解释规定只有违反强制性规定的合同才是无效的，而争议契约不存在该种情况。从《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定可以看出农村房屋是可以买卖的，依据《中华人民共和国物权法》第六十四条，农村房屋是农村居民的合法私有财产，可以依法行使处分权，但并没有法律、行政法规禁止农村房屋买卖，“法无禁止即可行”，因此该房屋买卖的契约有效。二、认定《房屋转让契约》无效违反立法本意。宅基地本就是建设用地，主体变更不会导致农业用地减少，作为认定合同无效的依据违反立法本意。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，限制农民向城市居民出卖住房与合同法精神相悖。此外，《农村土地承包法》第三十二条从原则上赋予了农民处分自己房屋的权利。三、从诉因看，被上诉人受利益驱动而起诉具有恶意，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格。从标的物现状看，若确认契约无效，曹正江在居住期间将原房屋翻建、扩建的添附损失、土地管理增值权益补偿是被上诉人不能弥补的。

被上诉人未提交答辩意见。

本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以认定。

综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：本案所争议的2005年11月12日签订的《房屋转让契约》是否有效。

本院认为，曹正江与谢舟权及其父母谢某某、岑某某于2005年11月12日签订《房屋转让契约》，由谢舟权一方将坐落于兴义市某某镇某某社区某某边组的房屋以人民币41600元的价格出卖给曹正江，嗣后一方支付购房款，一方交付房屋的事实清楚，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，农村居民转让农村住房会导致该农村住房对应的集体土地使用权一并转让的后果。依据我国现行土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权取得必须经相应的审批手续。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，其主体是特定的农村居民，与特定的身份关系相联系，故农村房屋买卖涉及宅基地转让的，一般只能转让给同一集体经济组织成员，非本集体经济组织成员不能申请或变相取得农村宅基地的使用权，擅自向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房以及宅基地的行为，应属无效。本案中，曹正江并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，谢舟权及已故当事人通过订立房屋买卖合同擅自将其所有的涉案房屋转让给上诉人曹正江，违反法律规定，应属无效。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同被确认无效后，应涉及“双返”的问题，但本案中，谢舟权等被上诉人经一审、二审释明均明示只请求确认合同无效，并未提出返还房屋及土地的主张；同时，曹正江亦未明示主张要求返还购房款并主张要求谢舟权等人赔偿其损失。故谢舟权等与曹正江双方可以就返还房屋及返还购房款、赔偿损失另案提起诉讼。

综上，原审判决认定事实清楚，审理程序合法，实体处理并无不当。上诉人曹正江的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1680元，由上诉人曹正江负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　尹慧兰

审　判　员　　付　君

代理审判员　　刘金洲

二〇一五年五月二日

书　记　员　　张灏华