上诉人钟敏、钟燕、钟先虎与被上诉人杨正美及原审第三人钟永祥侵权纠纷案二审民事判决书

上诉人（原审原告）钟燕，又名“钟先燕”。

上诉人（原审原告）钟先虎，曾用名“钟周甫”。

被上诉人（原审被告）杨正美。

原审第三人钟永祥，又名“钟荣祥”。

上诉人钟敏、钟燕、钟先虎与被上诉人杨正美及原审第三人钟永祥侵权纠纷一案，贵州省安龙县人民法院曾于2013年6月19日作出（2013）安民初字第76号民事判决。上诉人周光仪、钟敏、钟燕、钟先虎及钟永祥不服该判决，向本院提起上诉，本院于2013年10月20日作出（2013）兴民终字第502号民事裁定，以“原审判决认定事实不清，证据不足”为由，裁定撤销原判，发回重审。贵州省安龙县人民法院立案重审后，于2014年6月28日作出（2014）安民初字第115号民事判决。上诉人钟敏、钟燕、钟先虎不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

本院二审审理查明：周光仪于2015年1月10日因病去世。周光仪与钟永祥原系夫妻关系，二人于1965年1月9日生育长女钟敏，1967年8月12日生育次女钟燕，1981年9月26日生育长子钟先虎。1962年，安龙县新安镇原某社区某组分自留地分配到户，周光仪与钟永祥分得涉诉房屋周围自留地。1966年11月，钟永祥参加铁路工作后将其户口迁到安徽省淮南市，家中的自留地即由周光仪耕种管理。1995年钟永祥退休回家后与周光仪在324国道旁另建新房居住，1997年，周光仪、钟永祥将自己位于某社区某组的瓦房三间及附属的煤房、灶房、猪圈、厕所，以及房屋四周的自留地以32000元的价格出卖给侄儿黄某进（已故）、杨正美。1997年底，杨正美向周光仪、钟永祥支付了12000元，嗣后杨正美分数次向周光仪、钟永祥支付了20000元，合计支付32000元转让款。黄某进与杨正美二人从给周光仪、钟永祥购买房屋后即对该房屋周围的自留地进行耕种管理。

2005年，杨正美与儿子黄和品、黄和建将户口从安龙县兴隆镇迁入某社区某组。2005年8月11日，安龙县国土资源管理局依据双方提交的《房地产买卖契约（格式合同）》及附件、周光仪出卖房屋的原《宅基地使用证》，在杨正美上交土地管理费、公告费、契税收据后，作出了《关于杨正美与周光益（周光仪）变更集体土使用权的通知（安国土籍2005第082号文件）》，该文件明确：从2015年8月11日起，将周光益坐落于安龙县新安镇某村某组面积为155.59平方米的集体土地使用权变更给杨正美管理使用。2006年1月18日，安龙县国土局向杨正美颁发了《集体土地使用证》。2006年2月，杨正美之夫黄某进因发生交通事故去世后，周光仪、钟永祥即向杨正美提出“房屋四周的自留地并没有出卖给黄某进、杨正美，该争议自留地当时只是暂时让给杨正美一家耕种”，要求杨正美返还争议自留地；杨正美以周光仪、钟永祥在出卖房屋时该房屋四周的自留地已随同房屋一起转让，房屋转让价是8160元，房屋和房屋周围的自留地转让价是32000元，之所以会出现二份不同内容的卖契，是为在办房屋产权证和宅基地使用证变更登记手续时用8160元的契约，以减少税费。因双方各持己见，发生纠纷。

2012年12月25日，周光仪、钟敏、钟燕、钟先虎诉至一审安龙县人民法院，请求判令杨正美停止侵权、恢复原状，归还强占的自留地。2013年6月19日安龙县人民法院作出（2013）安民初字第76号民事判决，周光仪、钟敏、钟燕、钟先虎及钟永祥不服该判决，向本院提起上诉，本院于2013年10月20日作出（2013）兴民终字第502号民事裁定，将该案发回重审。2014年6月28日，安龙县人民法院作出（2014）安民初字第115号民事判决。周光仪、钟燕、钟敏、钟先虎不服该判决，向本院提起上诉。二审中，2015年1月30日，周光仪因病去世。

另查明，2012年6月5日，杨正美向原新安镇人民政府申请对争议的自留地使用权进行确权，栖凤街道办事处经多次对双方进行调解未果后，即将双方就自留地的争议移交安龙县人民政府进行确权，并在移送报告中说明：“1997年周光仪、钟永祥已将集体分给自己的自留地有偿转让给杨正美管理使用距今已有15年，建议双方争议的自留地继续由杨正美耕种管理”。安龙县人民政府收到栖凤街道办事处的请求确权报告后，作出《不予受理通知书》，认为双方争议的自留地应由司法程序解决。一审审理中，杨正美对其主张提交了两份《卖契》，第一份《卖契》内容是：“立卖契约人钟荣祥、周光仪因见外侄无房居住，自愿将本己亲手创建之瓦房一栋三间，让卖给外侄黄某进家居住永远管业使用，其房面积有宅基地证为凭，当日舅侄亲口面议，房价为8160元，即日双方钱证两交清楚，并无差欠，若有其他人异言，卖方负责，恐口无凭，特立卖契一纸为据。立卖契人周光仪、钟荣祥，执笔人宋某某，在场人黄斌（现下落不明），黄华，2003年3月2日”；第二份《卖契》内容为“立卖契约人钟荣祥、周光仪夫妻二人，因见外侄无房居住，自愿将本己亲手创建之瓦房一栋三间让卖给外侄黄某进家居住永远管业使用，其房东至地坎、西至何家地、南至谢家责任地、北至水沟及钟某某家门口一小块地（卖方提留梓木树八棵，南面大门口一棵，房后面有七棵）其他全部归买方所有，房子面积有宅基地证为凭，当下双方面议卖价32000元整，即时钱证两交清楚并无差欠，卖后若有其他人等异言有卖方负责，恐口无凭，特立卖契一纸为据。立卖契人钟荣祥、周光仪，执笔人宋某某，在场人马承曾，2003年3月2日”。宋某某系周光仪母亲，于2012年4月去逝；杨正美提交的《卖契》上签名的在场人黄华、马承曾，经一审调查核实，黄某、马承曾均否认《卖契》上的名字不是本人亲笔书写，而且周光仪、钟永祥与杨正美、黄某进发生房屋买卖关系时自己没有在场。现周光仪、钟永祥与杨正美在本案中争议出卖房屋周围的自留地面积经国土部门测量共986.2㎡。周光仪、钟永祥与杨正美在办理宅基地转让手续时向安龙县国土局提交的《房地产买卖契约（格式合同）》及附件，其内容是：“1、甲方周光仪、钟荣祥；乙方黄某进、杨正美；2、甲方自愿将坐落在新安镇某村某组的房地产（房屋建筑面积155.39㎡，土地使用权面积155.39㎡）出售给乙方（该房地产的基本情况已记载于本契约附件一）；3、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币8160元；房地产转让契约附件一载明的转让四至范围是东至人行路，西至梨子林，南至院坝，北至树林水沟”。

2015年2月10日，经本院现场勘查及绘制《现场勘查图》，核实双方争议自留地四至界限为“东抵人行路及与钟某某地相连的一小块地、西抵梨子树（现人行路）、南抵院坝、北抵钟某某房屋前围墙”，在双方争议的自留地四至界限之北抵钟某某房屋前围墙与南抵院坝之间有一条与梨子树及原人行路相连的水沟，即在周光仪、钟永祥转让给黄某进、杨正美的房屋四至界限范围中不仅包含了涉诉房屋，还包含了部分双方争议自留地。

一审原告周光仪、钟敏、钟燕、钟先虎诉称：杨正美的婆婆钟某某与第三人钟永祥系亲姐弟关系，钟某某与儿子黄某进一家原是居住在本县兴隆镇某村务农，1996年第三人钟永祥与妻子周光仪另建新房后，钟某某为改善全家人的生活条件，即劝说弟弟钟永祥将其坐落在本县新安镇某村某组的瓦房一栋三间以32000元出卖给黄某进，钟某某与黄某进一家搬迁进城后因没有土地耕种，第三人钟永祥出于姐弟和舅侄亲情，即同意将出卖房屋周围属四原告一亩多的自留地暂时让给被告家耕种，以解决生活困难。2006年杨正美之夫黄某进因车祸死亡后，杨正美认为该出卖房屋周围一亩多的自留地是随同三间房屋一起卖给杨正美的，当周光仪、钟敏、钟燕、钟先虎要求杨正美归还出卖房屋周围的自留地时杨正美拒绝归还，双方为此产生争议，虽经有关部门进行调解，但都没有处理好，为此特向法院提起诉讼，请求：1、判决被告停止侵权，恢复原状并归还强占的自留地；2、本案诉讼费由被告承担。

被告杨正美辩称：一、杨正美的婆婆钟某某与第三人钟永祥是亲姐弟，周光仪、钟永祥与杨正美在发生房屋买卖关系之前，钟某某与杨正美全家都在兴隆镇居住，1996年周光仪重新修建房屋在国道324线旁边后，周光仪及丈夫钟永祥就将自己居住的老房屋以8160元的价格转卖给了杨正美，嗣后周光仪基于杨正美一家进城居住没有土地耕种，就将杨正美给其购买其房屋周围的自留地让给杨正美家耕种，所以，最后杨正美给付周光仪方的房屋及土地转让价格是32000元，契约就形成了两份，一份是8160元单独卖房子的价款；另一份32000元的契约上面明确约定包括房屋、自留地。周光仪、钟永祥是分两次把房屋和争议自留地自愿、有偿卖给杨正美的，杨正美并未侵权。二、钟敏、钟燕、钟先虎在本案中不是适格原告。三、即便按周光仪起诉称其在2006年即要求杨正美归还争议自留地，到现在已经过了多年，其行使权利的时间已经超过诉讼时效。

第三人钟永祥述称：1996年底，钟永祥与周光仪将位于某村某组的三间瓦房、一间煤房、一间灶房、猪圈和厕所以人民币32000元的价格出卖给杨正美之夫黄某进，当时没有写协议，协商房屋买卖时只有周光仪及钟永祥和杨正美、黄某进在场，1997年黄某进交给钟永祥12000元，余下的购房款杨正美在2005年才陆续付清。关于出卖房屋四周的自留地，当时约定是暂时让给黄某进家耕种，没有说卖给杨正美，杨正美提交的两份房屋《卖契》不是钟永祥交给杨正美的，《卖契》上钟永祥三字不是本人书写。

一审认为：周光仪与钟永祥二人将自己坐落于安龙县新安镇某村某组的房地产，以32000元出卖给杨正美及其夫黄某进，双方已经认可并无争议，应予确认。双方在本案中争议的自留地是否一同转让给杨正美是本案的争议焦点，也是认定杨正美是否对周光仪、钟永祥构成侵权的事实依据，审理中杨正美提交了两份《卖契》，但因两份《卖契》中的执笔人宋某某已经死亡，《卖契》上的在场人黄某、马承曾均以自己当时没有在场，名字不是本人亲笔书写，加上周光仪现已瘫痪在床无法提取其笔迹，而钟永祥又否认自己没有在卖契上签名，因检材少鉴定难度大，无法确认其真实性，为此，一审调取了周光仪、钟永祥及杨正美在办理房屋转让用地手续时提交给国土局的《房地产买卖契约（格式合同）》，该契约体现的房地产转让价格是8160元，合同附件中记载的转让四至范围是东至人行路，西至梨子林，南至院坝，北至树林水沟，该四至范围与周光仪转让给杨正美房屋中的老《宅基地使用证》上记载的四至范围完全相符，且该四至范围钟永祥已认可包含了现双方争议的自留地在内。因该份《房地产买卖契约》是周光仪、钟永祥及杨正美在办理房屋用地转让登记手续时提交给国家机关的书证，具有真实性和合法性，应予确认。同时，杨正美提交的两份《卖契》虽然没有买方即杨正美、黄某进的签名，但能间接印证双方的房地产转让价格是32000元，及房屋周围的土地已随同出卖房屋一并转让给了被告。因此，周光仪、钟永祥在本案中主张杨正美侵权的理由不能成立，应予驳回。《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”。第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。《中华人民共和国土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”据此，根据上述法律规定及理由，一审判决如下：驳回原告周光仪、钟敏、钟燕、钟先虎及第三人钟永祥的诉讼请求。案件受理费200元，由原告和第三人承担。

一审宣判后，上诉人钟敏、钟燕、钟先虎不服该判决，以一审判决认定事实错误为由向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持钟敏、钟燕、钟先虎诉讼请求。上诉理由为：一审认定事实错误。1、杨正美向安龙县新安财政所缴纳的房屋交易税《税收完税证》记载了周光仪转让的土地面积为155.39平方米及房屋作价为31000元；《房地产买卖契约》及该契约的附件一亦明确：（涉案被转让的）房屋结构为石木，建筑面积为155.39平方米，土地使用面积为155.39平方米，东抵人行路，西抵梨子树，南抵院坝，北抵树林水沟；《宗地草图》明确载明周光仪与黄某进（已故）、杨正美之间交易房屋土地面积为155.40平方米。前述事实，充分说明周光仪出卖给黄某进、杨正美的房屋项下宅基地与杨正美向安龙县国土局变更登记取得的宅基地系同一宗地，本案争议地并不在双方《房地产买卖契约》交易范围内。2、一审认定“该四至范围第三人（钟永祥）已认可包含了现双方争议的自留地在内”，但事实是钟永祥在一审中并未认可过双方交易的房屋四至范围包含了争议的自留地在内，一审该认定无事实依据。3、黄某进、杨正美原系兴隆镇当朝村村民，二人在当朝村承包有土地，据此，二人不可能再在原新安镇某村某组享有土地承包经营权，现杨正美在某村某组强行耕种周光仪自留地的行为，对周光仪的土地承包经营权造成的侵害。4、钟永祥户籍所在地为安徽省淮南市某区某某集体户某直属段**号，为非农业户口，钟永祥在某村某组只能居于身份关系与周光仪共同居住，即使钟永祥将争议自留地转让给黄某进、杨正美，双方交易行为亦因违背法律禁止性规定而无效。5、1997年周光仪、钟永祥就将涉诉房屋卖给黄某进、杨正美，后杨正美于2005年才将涉诉房屋及房屋项下宅基地使用权变更登记在自己名下。如果周光仪、钟永祥是将房屋及周围自留地一并转让给黄某进、杨正美的话，在2005年办理宅基地使用权变更登记时就应该连同自留地一并变更。综上，本案事实是：周光仪将其与钟永祥共建的瓦木结构房屋（包括正房三间、煤房一间、灶房一间、猪圈和厕所）连同该房屋项下面积为155.40平方米的宅基地以32000元的价格转让给黄某进、杨正美，杨正美于2005年向国家有关部门缴纳完155.39平方米的房屋转让税费后，向周光仪、钟永祥支付完了全部转让款，而本案双方争议的自留地自始至终都没有包含在双方的交易合同中，杨正美在未取得周光仪、钟永祥及其子女的同意下强行耕种争议自留地并拒绝退还的行为，侵害了周光仪及其子女的土地承包经营权。

二审中，钟燕于2015年2月10日向本院提交了一份由安龙县栖凤街道办事处某社区居民委员会加盖印章的《证明》一份，内容为“兹有某社区某组周光仪，女，汉，身份证：522328***********3，于2015年元月30日下午因病去世。以上情况属实。某组：郑某。2015年2月10日”，拟证明周光仪于2015年1月30日因病去世，但还没有注销户口的事实。杨正美质证意见是：周光仪去世有这一回事，属实。本院认证意见是：对安龙县栖凤街道办事处某社区居民委员会加盖印章的《证明》予以确认。

被上诉人杨正美答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持原判。钟敏、钟燕、钟先虎的上诉理由与事实不符，于法律无据，请求驳回上诉人的上诉请求。

原审第三人钟永祥未作述辩。

综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为:本案双方争议自留地在转让房屋时是否一并转让给杨正美、黄某进；钟敏、钟燕、钟先虎的诉讼请求能否得到支持。

本院认为，1996年，周光仪（已故）与钟永祥将二人坐落于安龙县新安镇某村某组的房屋（四至范围: 东抵（原）人行路、西抵梨子树、南抵院坝、北抵树林水沟）转让给黄某进、杨正美，黄某进、杨正美实际已支付32000元转让款周光仪、钟永祥，双方对此事实均予认可，予以确认。本案争议焦点在于诉争自留地在1996年转让房屋时是否一并转让给杨正美、黄某进。经二审审查，根据（2014）安民初字第115号卷第70-74页、第77-78页、第79页、第80-82页经一审依职权向安龙县国土局调取的双方在安龙县国土局办理房屋变更登记时提交的《房地产买卖契约（格式合同）》及附件、《地籍调查表》、《宗地草图》、周光仪的老《宅基地使用证》记载情况看，《地籍调查表》、《宗地草图》、周光仪的老《宅基地使用证》均记载涉诉房屋四至范围为“东抵（原）人行路、西抵梨子树、南抵院坝、北抵树林水沟”，此与双方在安龙县国土局办理房屋变更登记时提交的《房地产买卖契约（含附件）》记载的及双方诉辩中均认可的1996年被转让房屋的四至界限一致。2015年2月10日，经本院现场勘查及绘制《现场勘查图》，核实双方争议自留地四至界限为“东抵人行路及与钟某某地相连的一小块地、西抵梨子树（现人行路）、南抵院坝、北抵钟某某房屋前围墙”，在双方争议的自留地四至界限之北抵钟某某房屋前围墙与南抵院坝之间有一条与梨子树及原人行路相连的水沟，即在周光仪、钟永祥转让给黄某进、杨正美的房屋四至界限范围中不仅包含了涉诉房屋，还包含了部分双方争议自留地。据此，杨正美在已经转让取得的四至界限（东抵（原）人行路、西抵梨子树、南抵院坝、北抵树林水沟）范围内的自留地享有使用权，杨正美对该部分自留地的管理使用并未侵害周光仪权益。对于未在房屋转让时一并转让的余下自留地（四至界限：东抵（原）人行路，含与钟某某地相连的一小块地、西抵梨子树、南抵水沟，北抵钟某某房屋前围墙），杨正美无使用权，应返还周光仪。综上所述，一审认定本案周光仪1996年房屋转让时的四至范围包含现双方争议自留地在内，该认定事实错误，导致实体处理不当，本院予以改判。

综上，原审判决审判程序合法，但认定事实错误，实体处理不当。上诉人钟敏、钟燕、钟先虎的上诉理由部分与本院查明的事实不符，根据查明的事实，本院予以支持成立的部分。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销贵州省安龙县人民法院（2014）安民初字第115号民事判决；

二、被上诉人杨正美立即停止对四至界限为东抵（原）人行路，含与钟某某地相连的一小块地，西抵梨子树、南抵水沟、北抵钟某某房屋前围墙的自留地的侵权行为；

三、被上诉人杨正美于本判决生效之日起五日内将四至界限为东抵（原）人行路，含与钟某某地相连的一小块地，西抵梨子树、南抵水沟、北抵钟某某房屋前围墙的自留地返还上诉人钟敏、钟燕、钟先虎。

一审案件受理费200元；二审案件受理费200元，一、二审案件受理费合计为400元，由上诉人钟敏、钟燕、钟先虎负担300元，由被上诉人杨正美负担100元。

如果未按本判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。

义务人逾期不履行生效判决书确定的义务，权利人可在本判决送达生效后，自动履行期间届满之最后一日起二年内向原审人民法院申请强制执行。逾期则丧失申请执行的权利。

本判决为终审判决。

审　判　长　　尹慧兰

代理审判员　　付　君

代理审判员　　陈玉萍

二〇一五年二月十七日

书　记　员　　罗　倩