上诉人李书卓与被上诉人翟永波房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

被上诉人（原审原告）瞿永波。

上诉人李书卓因与被上诉人翟永波房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院于2014年12月4日作出的（2014）黔义民初字第3101号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审审理查明，2011年2月24日，李书卓、瞿永波签订房屋租赁合同，该合同约定：李书卓将其位于兴义市万屯镇万屯街上的门面两间出租给瞿永波，租期四年，从2011年3月16日起至2015年3月16日止，年租金19500元，租金支付方式为：每二年支付租金一次，第一、二年度（即从2011年3月16日起至2013年3月16日止）的租金支付时间为2011年3月16日，第三、四年度（即从2013年3月16日起至2015年3月16日止）的租金支付租金时间为2013年3月16日。合同签订后，瞿永波于2011年3月16日支付李书卓第一、二年度两年租金39000元后，使用该门面经营药店。2013年1月31日，瞿永波在支付李书卓租金时，将第三、四年度两年的租金总数增加为39500元后，提前将该39500元支付给了李书卓。2013年9月，因义龙新区建设需要，承租门面将被拆除，瞿永波遂于2013年9月6日从门面中搬出。瞿永波所租房屋因涉及搬迁，根据黔西南州义龙新区[2013]5号文件中“对辖区内主干道临街、临路，有营业执照且利用合法房屋长期从事合法经营的商铺，按实际经营面积160元/平方米的标准，补助经营性损失费。”之规定，瞿永波获取了义龙新区补偿的经营性损失费27600元，因李书卓的房屋被拆除，李书卓亦获取了相应的补偿。瞿永波搬出后，与李书卓协商，要求李书卓退还从2013年9月7日起至2015年3月16日止期间的房租费，李书卓退还了瞿永波20000元后，拒不将余下部分租金退还瞿永波，瞿永波遂诉至法院，请求判决被告退还原告租金9350元，并承担本案诉讼费。

原审法院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，因此该合同合法有效。合同履行过程中，原告支付的第一次租金39000元对应的租期将届满时，原告又支付了第二次租金39500元，第二次租金对应的租期履行期间，因义龙新区建设，须拆除租赁物，导致合同无法履行，原告搬出承租房后获取义龙新区补偿费27600元，原告找被告协商退还租金时，被告退还原告租金20000元，尚欠部分租金未能退还，事实清楚，证据确实充分，双方当事人无异议，足以认定。

对原告要求被告退还租金的诉讼请求是否应获支持的问题。因义龙新区的拆迁行为，是以公共权力为依托、以公共利益为前提的行政征收行为的一种，由于该行为的实施，导致了租赁合同指向的标的物被拆除，导致了合同无法继续履行，对此，原、被告双方均无过错。但是，由于合同不能继续履行，导致了原告承租该房开药店的合同目的不能实现，依法原、被告之间的租赁合同应当解除或者终止履行；原告搬出门面房后，找被告协商退还租金、被告退还原告租金20000元时，原、被告之间的租赁合同实际上已经协商解除；合同解除后，对原告支付给被告的从2013年9月7日起算至2015年3月16日期间的租金，因租金是承租人基于对租赁物的占有、使用、收益而应当支付给出租人的对价，本案中，由于租赁物已被拆除，被告不可能将租赁物交归原告继续占有、使用和收益，因此被告占有原告该期间的房租无合法依据、显失公平，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施”之规定，被告应当对原告采取退还房租这一补救措施，故对原告要求被告退还房租的诉讼请求，其合法部分应当予以支持。

对于被告应当退还多少房租的问题。原告租用被告的门面房，第三、四年度二年租金为39500元，每日租金为54.11元[39500元÷（2年×365天）]，从2013年9月7日起算至2015年3月16日止为555天，该555天的租金为30031.05元（555天×54.11元/天），扣减被告已退还原告的20000元后，被告应继续退还原告10031.05元（30031.05元-20000元），原告诉称要求被告退还9350元，是其在法律规定的范围内对自己的民事权利所作的处分，符合法律规定，应予准许。

对被告及代理人主张“原告获取了义龙新区补偿款27600元，加上被告主动退付原告的20000元，原告所获已大大超过其支付的租金数额，现原告要求被告退还其租金9350元，系隐瞒、歪曲事实，以期获得更大利益，望驳回原告的诉讼请求”之辩解，经查实，义龙新区补偿给原告的27600元，是对原告经营的门面被拆除后、原告遭受的经营性损失所作的补偿，该补偿款不是租金，而是经营性损失，且被告未举证证明原告存在“隐瞒、歪曲事实，以期获得更大利益”的行为，故对被告之该项辩解，不予支持。

对被告及其委托代理人主张的“承租门面因义龙新区建设被拆迁，因房屋拆迁是不可抗力、依法被告可免除责任，且被告无任何过错、无违约行为，要求驳回原告的诉讼请求”之辩解，虽然被告主张的“房屋拆迁属于不可抗力”这一观点不成立，但合同不能继续履行，的确不是被告的行为导致，被告不存违约和过错，依法应当免除被告的责任。但是，这里所指“应当免除的被告方的责任”，是指免除被告继续履行合同义务的责任，具体到本案，是指免除被告继续提供门面房供原告使用这一责任，而不是免除被告退还租金的责任，同时，原告的诉请不是要求被告承担过错责任或者违约责任，而是要求被告退还合同不能履行期间的租金，故对被告的该项辩解，不予支持。

据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：由被告李书卓于本判决生效之日起五日内退还原告瞿永波房租9350元。案件受理费100元，减半收取50元，由被告李书卓承担。

一审宣判后，被告李书卓不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，并依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担，其主要理由为：原判认定事实不清，适用法律错误。上诉人李书卓并没有解除租赁合同的意愿，也没有实际履行解除租赁合同的行为，只是因为政府的拆迁行为而导致租赁物被拆除，从而不能履行合同约定的义务，但政府行为是民法上规定的不可抗力的一种情形。根据《中华人民共和国民法通则》第107条规定“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任”，《中华人民共和国合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，上诉人因政府的拆迁行为而无法履行租赁合同所规定的义务是不需要承担民事责任的，即此次拆迁中被上诉人所受到的损失不应由上诉人承担赔偿责任，上诉人在此过程中并无过错，也无违约行为。

被上诉人瞿永波二审未作答辩。

二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

综合双方当事人的分歧意见，本案争议的焦点为：上诉人李书卓应否返还被上诉人瞿永波房租9350元？

本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方在履行合同过程中，涉案房屋因城市建设需要被政府部门列入拆迁范围，由此引起合同终止、不能履行不应认定任何一方就此存在过错或承担违约责任。因合同不能继续履行，导致了上诉人承租该房经营药店的合同目的不能实现，依法双方之间的房屋租赁合同应当解除，合同的权利义务终止。具体到本案，“权利义务终止”是指上诉人继续承租该房屋经营药店的权利及上诉人继续提供房屋供被上诉人使用的义务。因被上诉人已支付给上诉人从2013年9月7日起至2015年3月16日期间的租金，而被上诉人已于2013年9月6日从门面中搬出。且租金是承租人基于对租赁物的占有、使用、收益而应当支付给出租人的对价，因此上诉人占有被上诉人该期间的房租于法无据，应予退还。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”及《中华人民共和国合同法》第五条 “当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”之规定，上诉人应返还被上诉人从2013年9月7日起至2015年3月16日期间的租金29350元，因上诉人已退还租金20000元，上诉人还应返还被上诉人租金9350元。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人李书卓承担。

如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

权利人可在判决送达后，自动履行期限届满之日起两年内，向原审人民法院申请强制执行。

本判决为终审判决。

审　判　长　　程浩玲

代理审判员　　张基柱

代理审判员　　王秋萍

二0一五年三月二十三日

书　记　员　　贺尔陪