雍琴诉被告飞龙房开公司房屋买卖合同纠纷判决书

委托代理人朱永富，住四川省自贡市。

被告赤水市飞龙房地产开发有限公司，住所地赤水市黔北商场东楼2层3-4号门市。

法定代表人费良斌，董事长。

委托代理人王永峰。

委托代理人明浩，贵州正江律师事务所律师。

原告雍琴诉被告赤水市飞龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由审判员曹正林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雍琴及其委托代理人朱永富，被告飞龙房开公司的委托代理人王永峰、明浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告雍琴诉称： 2013年4月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份。根据合同约定，被告应于2014年3月31日前验收交房，但被告至起诉时也未按约定交房。我于2014年10月10日向被告公司的售房部送达了《退房通知书》，要求被告退房。过后，也未得到解决。现要求依法解除双方签订的《商品房买卖合同》；返还购房款350,636.00元、代收的税费22,031.00元；支付违约金3,726.67元；赔偿购房款利息损失22,919.02元。

被告飞龙房开公司辩称：原告所述双方签订的《商品房买卖合同》属实。原告没有按照约定办理银行按揭贷款支付房款，我方才未交房；同时，我方未收到原告的《退房通知书》，原告是在本案向法院起诉后才说的要求退房。是原告先违约没有向我公司交办理银行按揭贷款的资料所致；我公司代收的税费22,031.00元，已上交缴，不能退回的。现不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求双方继续履行合同。

经审理查明：2013年4月1日，原告与被告签订正式网签《商品房买卖合同》一份，并进行备案登记；被告将其开发修建的赤水市赤水大道龙景中央国际一期工程第3幢地上第一层1-11号门市（建筑面积38.67平方米）出售给原告，房屋总价款为690,636.00元。

其双方签订《商品房买卖合同》主要约定：

“第三条、基本情况：该商品房位于第商业3（幢）1层1-11号房。该商品房位于(地上)第1层，名义楼层为第1层，该房号为1-11。该商品房（合同约定）建筑面积38.67平方米,套内建筑面积35.40平方米。该商品房土地使用权年限自2011年6月10日起至2051年6月9日止。

第七条、商品房价款的确定方式及总价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米19,509.49元，总价款（小写）690,636.00元，（大写）陆拾玖万零陆佰叁拾陆元整。

第八条、付款方式及期限：以贷款方式付款。买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计350,636.00元，余款（小写）340,000.00元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后2日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条（详见前述第十条）约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后90日内将已付款退还买受人。

因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：

（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。

第十条、逾期付款责任

买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：

1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】

（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过30日【该日期应当与第（1）项中的日期相同】后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起10日内按照累计的逾期应付款的1.00%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2【该比率应当不小于第（1）项中的比率】的违约金，并于实际支付应付款之曰起10日内向出卖人支付违约金。

本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

第十一条、交付时间和条件

（一）出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房。

（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：

1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；

3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；

该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。

第十二条、本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件

（一）城市基础设施

1、上水、下水：交付时达到使用条件；

2、供电：交付时达到使用条件；

3、供暖；

4、燃气；

5、电话通信：交付时线路敷设到户；

6、有线电视：交付时线路敷设到户；

7、宽带网络：交付时线路敷设到户。

以上第3，4，5，6，7项需要买受人自行办理开通使用手续。

如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列2种方式处理：

(2)出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.10%的违约金，并采取措施保证相关设施于30日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为3,000.00元：

第十三条、逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：

1、按照逾期时间，分别处理【（1）、（2）不作累加】：

（1）逾期在30日之内【该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限】，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金【该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率】，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过30日【该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同】后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二【该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率】的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”

另外，双方签订的《补充协议》还约定“房屋按揭贷款的相关手续由买受人和出卖人共同办理，公积金贷款由买受人办理，出卖人给予配合”。

双方签订《商品房买卖合同》后，原告向被告支付首期房款350,636.00元；余款340,000.00元，双方约定以银行按揭贷款方式支付给被告。过后，原告未向被告提供办理银行按揭贷款的相关资料。2014年10月，被告预售的房屋取得符合办理银行按揭贷款条件。此后，原告未主动办理银行按揭贷款支付剩余房款。2014年11月5日，被告预售的商品房取得房屋竣工验收备案。2014年12月，原告以诉称理由向本院起诉。

上述事实，有原、被告的陈述、《商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、银行汇款单、收据、户口簿复印件，在卷佐证，经庭审质证，可以认定。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、 第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定。双方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，双方签订的正式网签《商品房买卖合同》已进行备案登记，被告已将原告购买的房屋所有权转移给原告；现该房已竣工验收备案，被告可以向原告交付房屋；双方约定由买受人和出卖人共同办理按揭贷款的相关手续，但原告未向被告提供办理银行按揭贷款的相关资料；在该商品房符合办理银行按揭贷款的条件后，原告也未主动办理银行按揭贷款支付剩余房款；现双方签订的合同目的可以实现，双方应继续履行合同，原告应按约定向被告支付剩余购房款，被告应向原告交付房屋。故对原告要求解除合同、返还购房款350,636.00元、代收的税费22,031.00元请求，不符合法律的规定，本院不予支持。原告要求支付违约金3,726.67元、赔偿购房款利息损失22,919.02元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，因双方约定被告（出卖人）于2014年3月31日前向原告（买受人）交付该商品房；过后，被告（出卖人）未按约定的期限和条件将该商品房交付原告（买受人），存在违约行为。故应按照双方的约定处理，即按双方约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告（出卖人）按日计算向原告（买受人）支付已付购房款350,636.00元万分之二的违约金。原告称其已向原告公司提交了办理银行按揭贷款的资料，未提供相应的证据证明，其主张的事实不能成立；原告称其已于2014年10月10日向被告公司售房部送达了《退房通知书》，其提供的证据不能证明其送达的具体时间和具体内容，该证据不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、从2014年4月1日起至本判决生效之日止，被告赤水市飞龙房地产开发有限公司按日以购房款350,636.00元的万分之二计算向原告雍琴支付违约金。

二、驳回原告雍琴的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

已减半收取案件受理费3,645.00元，由原告雍琴承担3,000.00元，被告赤水市飞龙房地产开发有限公司承担645.00元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期届满后七日内通过本院或者直接向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费7,290.00元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

本判决发生法律效力后，权利人可在给付期限届满之日起二年内向人民法院申请执行。

审判员　　曹正林

二○—五年三月十七日

书记员　　徐凌东