彭云凤、彭云翠与唐兴英、彭涛、彭兴益确认合同无效纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）彭云翠。

特别授权委托代理人彭云凤。

被上诉人（原审被告）唐兴英。

被上诉人（原审被告）彭涛。

被上诉人（原审第三人）彭兴益。

上诉人彭云凤、彭云翠因与被上诉人唐兴英、彭涛、彭兴益确认合同无效纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2015）黔六特民初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审审理查明，1994年4月27日，被告唐兴英与其夫彭兴明取得位于六枝特区用地面积为478.91平方米的建设用地，并在此土地上修建五间房屋，1998年12月28日取得房屋所有权证，2010年5月彭兴明去世。2012年10月22日，被告唐兴英委托其子彭涛与第三人签订《房屋转让协议》，协议约定，被告唐兴英将其五间房屋中靠右两间以20.8万元转让给第三人，付款方式为先付12万元，剩余8.8万元分四年支付，前三年每年支付2万元，第四年支付2.8万元。协议签订后，第三人按协议约定支付购房款，至2014年12月11日，共支付18.8万元给被告唐兴英。原告彭云凤、彭云翠以唐兴英、彭涛未经其同意，私自将房屋出卖给第三人彭兴益，损害其合法权益为由，起诉至六枝特区人民法院，请求判决：一、确认二被告与第三人签订的《房屋转让协议》无效。二、第三人将其购买的坐落于六枝特区平寨镇兴隆村地宗寨的两间房屋返还二原告。

原审法院审理认为：《中华人民共和国物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。本案中，对二原告要求确认被告唐兴英与第三人签订的《房屋转让协议》无效，第三人返还房屋之诉请，不予支持。理由如下：一、本案争议的五间房屋属于被告唐兴英与彭兴明的夫妻共同财产，被告唐兴英享有二分之一。彭兴明去世后，其享有的房屋作为遗产，属于原、被告共同共有，但继承人未进行分割。现被告唐兴英将其享有房屋中的两间转让，并未损害他人的合法权益，属有权处分。二、被告唐兴英与第三人签订的《房屋转让协议》不属于合同无效之情形，且第三人系以合理的对价取得房屋，协议成立已生效。故依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第九十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回原告彭云凤、彭云翠的诉讼请求。案件受理费30元，由二原告负担。

一审宣判后，原告彭云凤、彭云翠不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。其理由为：一、原判决认定事实错误。被上诉人签订《房屋转让协议》的时间应是 2014年10月，而非原判认定的2012年10月22日；二、原判判决理由错误。本案争议的五间房屋系上诉人与被上诉人唐兴英、彭涛共同共有的财产，不能说其中两间就属于唐兴英所有。被上诉人唐兴英、彭涛无权单独对房屋的任何部分进行处分。被上诉人唐兴英与彭兴益签订的《房屋转让协议》违反合同法第五十二条的相关规定，属于无效协议。

被上诉人唐兴英、彭涛、彭兴益均未作二审书面答辩。

本院二审审理期间，被上诉人彭兴益申请证人彭某某出庭作证，并提供一份彭某某的书面证言及2012年10月31日的《全国农村信用合作社收回贷款凭证》，拟证实本案的《房屋转让协议》签订于2012年10月，被上诉人唐兴英、彭涛卖房是因为彭兴明生前欠信用社贷款，唐兴英、彭涛无钱偿还信用社，正好卖房来还贷款。房屋卖给彭兴益后，彭涛将彭兴益交付的12万元购房款偿还了信用社。上诉人彭云凤彭云翠、被上诉人唐兴英、彭涛对证人彭某某证言及《全国农村信用合作社收回贷款凭证》均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。

上诉人彭云凤、彭云翠、被上诉人唐兴英、彭涛在二审期间均未提交新的证据。

本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院对原审法院查明的事实予以确认。

综合当事人二审诉辩，归纳本案争议焦点为：1、《房屋转让协议》签订于什么时间？2、《房屋转让协议》是否存在无效情形。

本院认为，关于《房屋转让协议》签订的时间。本案中，上诉人提出该协议签订的真实时间应是2014年10月，原审认定系2012年10月22日错误。但根据证人彭某某的证言，2012年10月31日的《全国农村信用合作社收回贷款凭证》、收条以及一审庭审中上诉人彭云凤认可其在2013年就知道房屋卖与彭兴益，可以认定该房屋转让协议应系2012年10月就签订。二上诉人所提协议系2014年签订的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

关于《房屋转让协议》的效力问题。首先，被上诉人唐兴英与彭兴明修建的五间房屋应系二人的共同财产。彭兴明于2010年5月去世后，五间房屋的一半应由彭兴明的继承人唐兴英、彭涛、彭云凤、彭云翠继承，但唐兴英、彭涛、彭云凤、彭云翠至今未对彭兴明的遗产进行分割，其四人对该五间房屋系按份共有关系。其次，虽然该房屋未分割，但是根据继承法，该房屋分出唐兴英享有的二分之一后，其余二分之一再由唐兴英、彭涛、彭云凤、彭云翠继承，即是说，唐兴英、彭涛所占房屋份额为四分之三，唐兴英与彭涛所占的份额已超过该房屋的三分之二以上。而根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，因共同共有人对该房屋处分未作约定，唐兴英、彭涛作为占房屋份额三分之二以上的按份共有人，均同意将部分房屋转让给彭兴益，其行为应属于有权处分行为。且本院在审理中也未发现该《房屋转让协议》有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该《房屋转让协议》应属有效合同。

综上所述，被上诉人唐兴英与彭兴益所签订《房屋转让协议》应系有效合同，上诉人彭云凤、彭云翠要求确认该协议无效并将所转让的房屋返还给二上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费60元，由上诉人彭云凤、彭云翠负担。

本判决为终审判决。

审判长　　林　波

审判员　　张　荣

审判员　　朱会峰

二0一五年八月三十一日

书记员　　吴艳梅