上诉人贵州阳光林业科技开发有限公司与被上诉人安国兴租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法定代表人聂桂华，该公司董事长。

委托代理人方红，贵州权衡律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被上诉人（原审原告）安国兴（又名安国鑫）。

上诉人贵州阳光林业科技开发有限公司（以下简称阳光开发公司）因与被上诉人安国兴租赁合同纠纷一案，不服贵州省册亨县人民法院（2014）册民初字第331号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

一审审理查明，安国兴与阳光开发公司于2013年5月8日签订《租赁合同》，合同约定：阳光开发公司同意将柚木苗基地附属设施（客房、餐厅、游泳池、停车场等25亩面积）租赁给安国兴经营；安国兴承诺签订合同后将投资增加基础设施，包括修建围墙、大门、改造客房、餐厅加层等，租赁期限届满后，安国兴所增加的基础设施除可移动电器外无偿归阳光开发公司所有；租赁期限为8年即从2013年5月8日至2021年5月8日止，租赁费每年60000元，从第六年起租赁费逐年递增20%；在租赁期限未满前，若因租赁的土地有纠纷，造成安国兴停业或经济损失，由阳光开发公司负责。合同签订后，安国兴当天支付60000元的租赁费给阳光开发公司，并先后投入资金对山庄进行施工改造（含修建山庄的房屋、亭子、养殖场，餐厅椅子板凳、厨具、游泳池改造及办公用品、水电等）。安国兴投资进场施工过程中，当地村民与阳光开发公司因租赁土地发生纠纷，导致当地村民堵路，致使安国兴无法正常经营，经当地政府及相关单位协调未果。安国兴于2014年5月29日以阳光开发公司违反《租赁合同》第三条的规定，阳光开发公司已构成违约为由诉至一审法院，请求判令：1、解除双方签订的《租赁合同》；2、由阳光开发公司返还租赁费60000元以及承担违约金20000元，两项合计80000元；3、由阳光开发公司赔偿经济损失450000元（含在柚园山庄修建的房屋、亭子、养殖场、餐厅、桌椅板凳、厨具、游泳池改造及办公用品、水电住宿费用等）；4、由阳光开发公司赔偿交通费18000元（含过路费）；5、本案的诉讼费用由阳光开发公司承担。阳光开发公司以安国兴违反《租赁合同》的约定，擅自改建和增设基础设施，造成当地村民的不满和反感为由进行抗辩，请求驳回安国兴的诉讼请求。

一审法院于2014年8月27日委托册亨县价格认证中心对涉案的新建房屋、亭子、养殖场、装修、装饰及办公用品等项目进行评估鉴定，该中心于2014年11月10日作出册价行鉴字[2014]024号资产价格鉴定结论书，委托标的现值为人民币349600元，其中：房屋（四合院）新建部分现值134322元，养猪场建设部分现值103700元，扩建及维修部分现值66791元，设备部分现值44837元。

一审认为，1、原告要求解除原、被告双方签订的《租赁合同》理由成立。

原、被告双方在平等、自愿、合法的基础上签订《租赁合同》，被告将柚木苗基地附属设施（客房、餐厅、游泳池、停车场等25亩面积）租赁给原告经营，原告投资增加基础设施，合同的内容未违反法律规定，双方签订的《租赁合同》为有效合同。因村民堵路，导致原告无法正常经营，原、被告双方在庭审中对解除合同没有异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原告要求解除《租赁合同》的理由成立。

2、原告要求被告返还租赁费的理由成立，要求被告承担违约金的理由不成立。

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，原告要求被告返还租赁费的理由成立，予以支持。原告要求被告承担违约金的诉讼请求，因合同不能履行是村民堵路导致原告不能正常经营，而并非被告刻意违约，且双方在合同中并未约定如何承担违约金的条款，故原告要求被告承担违约金的诉请理由不充分，不予支持。

3、《资产价格鉴定结论书》可以作为本案的赔偿依据，被告应当赔偿原告投资增加基础设施的经济损失，但对可移动的设施即设备部分可由原告自行处分。

《资产价格鉴定结论书》是本院委托册亨县价格认证中心对涉案的房屋、亭子、养殖场、装修、装饰及办公用品等项目进行评估鉴定作出的评估结论，原、被告双方在规定的期限内并未提出书面异议，故《资产价格鉴定结论书》可以作为本案的赔偿依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告赔偿投资增加基础设施经济损失的诉讼请求理由充分，本院予以支持。但对可移动的设施即设备部分（办公用品、摄像头和电脑、户外音响、烤炉及其他厨具、冰箱）可由原告自行处分，不再由被告承担赔偿责任。

4、原告要求被告赔偿交通费（含过路费）的理由不成立。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”以及第七十六条“当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”的规定，原告对自己的主张没有提供相应的证据证实，且被告不予认可，原告应承担举证不能的不利后果，不予支持。

5、被告主张原告违反《租赁合同》约定，擅自改建和增设基础设施，造成当地村民的不满和反感的抗辩理由不成立。

根据原、被告签订的《租赁合同》约定：被告同意将柚木苗基地附属设施（客房、餐厅、游泳池、停车场等25亩面积）租赁给原告经营；原告承诺签订合同后将投资增加基础设施，包括修建围墙、大门、改造客房、餐厅加层等。原告投入资金对山庄进行施工改建（含修建山庄的房屋、亭子、养殖场，餐厅椅子板凳、厨具、游泳池改造及办公用品、水电等）并未违反合同约定，造成村民不满堵路是因为被告与当地村民存在土地纠纷，被告的抗辩理由依法不成立，不予采信。

综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百二十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第七十六条的规定，作出如下判决：1、解除原告安国兴与被告贵州阳光林业科技开发有限公司于2013年5月8日签订的《租赁合同》；2、由被告贵州阳光林业科技开发有限公司于法律文书生效后10日内返还租赁费60000元给原告安国兴；3、由被告贵州阳光林业科技开发有限公司于法律文书生效后10日内赔偿原告安国兴投资增加基础设施的经济损失304763元；4、原告安国兴投资增加的基础设施归被告贵州阳光林业科技开发有限公司所有，对原告投资的设备部分（办公用品、摄像头和电脑、户外音响、烤炉及其他厨具、冰箱）归原告所有；5、驳回原告安国兴的其他诉讼请求。案件受理费9280元，资产评估费4000元，两项合计13280元，由被告贵州阳光林业科技开发有限公司承担9280元（履行期限、方式同上），由原告安国兴自行承担4000元。

一审宣判后，贵州阳光林业科技开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人安国兴私自增加养殖场、房屋等超出合同约定的投资范围，且未取得规划建设许可，属于违法建筑，依法不应当受到保护，且由于其私自增建设施导致当地村民不满发生纠纷，因此造成的损失也应由其自行承担；2、册亨县价格认证中心于2014年11月10日作出的册价行鉴字【2014】024号《资产价格鉴定结论书》鉴定程序严重违法，鉴定依据不真实，违法鉴定，鉴定结论不具有法律效力，不应作为定案依据；3、上诉人在履行合同过程中并没有违约行为，也没有村民强占场地不能经营的证据，合同至今仍在履行中，现租赁场地无人看管系上诉人怠于履行管理职责，上诉人无理由退还租赁费；请求撤销原判，改判驳回被上诉人安国兴的诉讼请求。

被上诉人安国兴答辩称，原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审各方当事人均未本院提供新的证据。

二审查明的事实与一审一致。

综合各方当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、原审判决解除双方签订的《租赁合同》是否恰当；2、《资产价格鉴定结论书》能否作为定案依据；3、上诉人是否应返还租赁费及赔偿损失。

本院认为，对于争议焦点一，双方在一审庭审中均认可因当地村民的不满，现租赁场地已经无法继续经营，根据双方签订的《租赁合同》的约定，明确被上诉人安国兴租赁上诉人的基地是用于经营，合同目的已经不能实现，且在庭审中双方均同意解除合同，故原审判决解除《租赁合同》并无不当。

对于争议焦点二，《资产价格鉴定结论书》系一审法院委托有资质的机构作出，鉴定单位、鉴定人员资质均符合规定，价格的评估方法正确，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十二条第一款“评估机构在工作中需要对现场进行勘验的……当事人不到场的，不影响勘验的进行……”的规定，鉴定单位经过现场勘查，制作勘查笔录，并结合相关法律规定和案件资料作出鉴定结论，程序合法，且上诉人一审及二审中均未要求重新鉴定，原判以该《资产价格鉴定结论书》作为定案依据并无不当。

对于争议焦点三，如上所述，双方签订的《租赁合同》解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”、《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被上诉人应返还被上诉人支付的租金及赔偿因合同解除后被上诉人投资增加基础设施所产生的经济损失，上诉人上诉提出引发当地村民不满系被上诉人的行为所致，其并未提供证据证明，不予支持。

综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9280元，由上诉人贵州阳光林业科技开发有限公司承担。

如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

权利人可在判决送达后，自动履行期限届满之日起两年内，向原审人民法院申请强制执行。

本判决为终审判决。

审　判　长　　程浩玲

审　判　员　　周先秀

代理审判员　　张基柱

二〇一五年六月三十日

书　记　员　　贺尔陪