王磊与被六盘水名都物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

被上诉人（原审原告）六盘水名都物业服务有限公司。

法定代表人靳玉琼。

上诉人王磊因与被上诉人六盘水名都物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院于作出的（2015）黔钟民初字第988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

一审法院经审理查明，2013年5月3日，原告名都物业公司与被告王磊签订了《名都商业广场前期物业管理服务协议》，约定由原告对小区进行管理，合同对服务内容与质量、服务费用、违约责任等进行约定，其中对物业服务费用约定为“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准暂定为1元/平方，同时约定物业服务内容为：“1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位包括：房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面）。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集和清运，雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放和管理……五、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：1、二十四小时不定时巡逻、小区实施封闭管理；2、商场，单元门安防系统正常；3、消防通道畅通、消防系统能正常使用；4、乙方对甲方的物业、人身、财产不承担保管及保险责任。第七章 违约责任 第二十三条 甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金……”。被告王磊系名都商业广场A栋1单元1104室业主，房屋建筑面积为146.7㎡。因被告未缴纳物业管理费，双方为此发生纠纷，故原告诉至法院。另查明，贵州柏凯物业服务有限公司于2014年8月1日入驻名都商业广场小区，现由该公司管理小区。

一审法院经审理认为，本案的争议焦点主要是：一、被告王磊以原告未履行物业服务协议约定的职责并造成被告家中被盗的抗辩理由是否成立；二、关于拖欠物业费数额的认定及违约金的问题。关于被告王磊以原告未履行物业服务协议约定的职责并造成被告家中被盗的问题。物业服务企业为小区提供物业服务，并履行了物业服务的义务，根据权利义务相一致的原则，亦有向接受服务的业主收取相应的物业服务费的权利，然而物业服务合同为继续性合同，业主可就物业服务企业未按合同提供服务或提供的服务不符合约定行使先履行抗辩权拒绝交纳相应的物业费，但业主提出的抗辩理由需是基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵。本案中，被告王磊主张名都广场小区车辆乱停放，原告未及时清理并焚烧垃圾，原告未履行职责导致其家中被盗等抗辩理由拒交物业服务费，属于行使合同先履行抗辩权，但该抗辩权行使范围应当与物业服务的违约程度相对应。根据证据规则，被告王磊提供的证据不足以证明原告不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，故对被告王磊以原告未履行物业服务协议约定的职责并造成被告家中被盗等为由拖欠物业费的抗辩理由不成立。庭审中被告主张其家中被盗是原告没有履行职责造成，要求原告赔偿损失后才交物业费，被告对此未提交相关证据证明家中被盗与原告有直接的因果关系，其赔偿请求于法无据，不予支持。关于拖欠物业费数额的认定及违约金的问题。原告名都物业公司依照合同约定为被告王磊入住的名都广场小区提供了物业管理服务，被告王磊应向原告交纳物业管理费。原告主张向被告收取贵州柏凯物业服务有限公司入驻前12个月的物业管理费1656元，被告主张其自2013年12月底起至2014年8月未交物业费，2013年12月前的物业费已交纳，对此主张被告未提交相关证据加以证明，不予采信。故本案物业管理费计算期间应从2013年7月31日计算至2014年7月31日，共计12个月，被告王磊房屋的建筑面积为146.7㎡，以1元/㎡计算，应为 1760.4元（146.7㎡×1元/月/㎡×12个月），原告诉请要求被告交纳的物管费1656元在上述范围内，故对原告要求被告王磊交纳物管费1656元的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告按双方协议约定每天3‰支付2014年6月1日至2014年12月1日的违约金1043元，以后仍按此计算至还清本息为止的请求，因无法律依据，且从庭审过程中原、被告双方的陈述结合被告提交的小区照片和视频，原告在履行合同过程中存在一定瑕疵，故对该项请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十二条第（一）款，最高人民法院关于适用《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告王磊于本判决生效后十日内支付原告六盘水名都物业服务有限公司物业管理费1656元（2013年7月31日至2014年7月31日）；如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告六盘水名都物业服务有限公司请求被告王磊支付违约金的诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告王磊负担（原告已预交，由被告王磊连同上述款项于本判决生效之日起十日内一并返还原告）。

一审宣判后，上诉人王磊不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，被上诉人承担上诉人家中被盗相应责任，并按责任赔偿上诉人相应损失。2、本案第一、二审的诉讼费由被上诉人六盘水名都物业服务有限公司承担。主要理由是：1、原审判决认定事实不清，证据不足。被上诉人对小区车辆停放管理不到位，被上诉人未建立健全物业档案资料，属于履行合同义务不符合约定。被上诉人频繁在小区内焚烧未进行收集、清运的垃圾，危害业主健康，属于未按照规定或约定的质量要求履行合同的行为。被上诉人对小区未按协议约定进行封闭管理，社会人员可随意出入，未建立外来人员登记制度，导致小区盗抢事件频发。上诉人家中被盗与被上诉人不履行24小时不定时巡逻违约行为有直接关系，上诉人的损失是因被上诉人违约造成。上诉人因被上诉人不适当履行合同义务，拒绝缴纳物管费后，被上诉人将物业充水读卡机扣留，拒绝为上诉人充水。被上诉人此行为属拒绝履行合同行为，即表示单方面终止合同。2、一审判决结果对上诉人不公。上诉人一审提供的证据足以证明被上诉人已严重违约，而一审仅作出被上诉人在对小区进行管理时存在一定的服务瑕疵的认定，并且未对被上诉人所谓的瑕疵应承担的责任进行判定。物业合同约定物业服务费为每平方米1元，另外每户加收30元电梯费，上诉人房屋面积为147.6平方米，按标准每月应缴纳物业费147.6元，实际缴纳为162.84元，相关证据已提交，但一审判决只字未提。

被上诉人六盘水名都物业服务有限公司二审未作答辩。

二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院二审查明的事实与一审一致。

本案争议的焦点是：王磊是否应向六盘水名都物业服务有限公司交纳物业管理费。

本院认为，本案双方签订的《名都商业广场前期物业管理服务协议》系有效协议，双方应按照协议约定履行义务。根据双方协议约定，如果被上诉人在物业管理过程中存在未按照规定或约定的质量要求履行合同的行为，上诉人可依照协议要求物业公司限期改正，逾期未改正给其造成损失的，可要求物业公司承担相应的法律责任。故如双方履行合同过程中被上诉人在物业管理过程中存在未按照规定或约定的质量要求履行合同的行为，上诉人可另案主张权利，但上诉人不能因此拒缴物管费。对于上诉人提到的收费标准的问题，一审判决对于物业公司主张的物业费是按每平方米1元的标准计算，上诉人也认可每平方米的收费标准是1元，故一审计算方式并无不当，至于上诉人之前每月实际缴纳的费用是多少不是本案的审理范围。上诉人未能提交证据证明已足额交纳了此期间物业管理费，故上诉人应按协议约定向被上诉人交纳物业管理费。对于上诉人提出由被上诉人承担其家中被盗相应责任并按责任赔偿上诉人相应损失的上诉请求，因其一审未提起反诉，不属于本案的审理范围，本院不作审理。

综上，上诉人王磊的上诉理由不能成立，原审判决并无不当，本院依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由王磊负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　罗　敏

审　判　员　　杨　梅

代理审判员　　朱国艳

二○一五年九月二十五日

书　记　员　　李荣迅