上诉人彭刚与被上诉人姜胜桥、程鹏、原审被告黔西南州金三角商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

被上诉人（原审原告）姜胜桥。

委托代理人黄誉，贵州泳清律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）程鹏。

原审被告黔西南州金三角商贸有限责任公司。

法定代表人彭刚，该公司总经理。

上诉人彭刚与被上诉人姜胜桥、程鹏、原审被告黔西南州金三角商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，贵州省兴义市人民法院作出（2013）黔义民初字第91号民事判决后，黔西南州金三角商贸有限责任公司不服该判决，向本院提起上诉，本院作出（2013）兴民终字第640号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。兴义市人民法院重审后，作出（2014）黔义民初字第1212号民事判决，上诉人彭刚不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审经审理查明：本案争议的房屋出租铺面系彭刚以兴义市金山商城的名义从案外人张世鲲、刘浩等业主处承租后与案外人温满华、余龙共同经营“九牧王”男装，其中张世鲲与兴义市金山商贸城办公室签订《商铺租赁合同》中出租的铺面租期为2010年12月1日起至2013年12月1日止，彭刚已支付该商铺租金至2014年12月1日。同时该合同第九条明确约定彭刚对租赁铺面享有“完全自主经营权”。2011年10月25日彭刚、温满华、余龙三人将“九牧王”男装铺面整体打包估价350000元转让给程鹏，租期为2011年10月15日至2012年10月1日，租期届满后彭刚未收回出租铺面。2012年10月24日程鹏作为甲方与姜胜桥作为乙方签订《商业房屋租赁合同》，该合同第一条约定“出租人将金三角购物广场二楼原来九牧王专卖店租赁给乙方经营，租期为5年租期从2012年12月31日起至2017年12月30日止。”第三条约定“承租人应在工商行政部门核准的经营范围内进行合法经营，”第十二条约定“甲方违约一次性给付乙方违约金100000元，甲方必须在2012年11月30前将房屋交付乙方使用。”彭刚在出租人程鹏下方的“商城法人代表”一栏签名并加盖“兴义市金三角商贸城办公室”的印章，合同签订后，姜胜桥分别于 2012年10月24日、2012年11月15日按照合同约定通过中国工商银行转账向程鹏先后支付了租金共计700000元。程鹏均向姜胜桥出具书面收据。合同签订后姜胜桥与案外人冯某某于2012年12月4日签订《店面装修合同》，同年12月11日姜胜桥向兴义市工商行政管理局申请注册了“兴义市光明眼镜店金三角店”，因彭刚曾于2012年7月19日与姜春桥签订《商业房屋租赁合同》明确约定该商城内只允许经营一家眼镜店，姜胜桥在准备对租赁铺面进行装修时，彭刚应业主的请求将诉争租赁铺面上锁而未能对租赁铺面进行装修。后双方当事人因此产生纠纷，姜胜桥遂诉至一审法院，请求判令：1、依法解除三被告与原告于2012年10月24日签订的《商业房屋租赁合同》；2、三被告连带返还原告已经交纳的租金700000元及从租金交纳之日起至三被告返还租金之日止的利息损失，截至起诉之日的利息为224000元（按照银行同期贷款利率四倍，计算16个月利息），本息共计924000元；3、三被告按照《商业房屋租赁合同》的约定支付原告违约金100000元，并赔偿因违约给原告带来的直接经济损失装修费145000元，以上两项共计1169000元。被告黔西南州金三角商贸有限责任公司和彭刚共同辩称，案涉合同未经房屋业主认可，故该合同无效；黔西南州金三角商贸有限责任公司未在合同上签字或盖章，彭刚也不是租赁合同的主体，且未收到原告的租金，故黔西南州金三角商贸有限责任公司和彭刚均不是本案适格被告。被告程鹏经公告传唤未到庭应诉亦未作答辩。

另查明，本案讼争的商业房屋铺面彭刚现已经转租给案外人张利慧经营“卓多姿”服装店。同时查明“兴义市金山商贸城办公室”未在工商部门登记注册。

再查明，兴义市公安局于2014年11月3日对姜胜桥控告程鹏诈骗一案作不予立案处理。

一审经审理认为：一、关于本案的诉讼主体资格问题，《商业房屋租赁合同》中出租人为被告程鹏，加盖的公章是“兴义市金山角商贸城办公室”印章而非“金三角商贸公司”的印章，原告未能举证证明兴义市金山角商贸城办公室系金三角商贸公司的职能部门，故对被告彭刚辩称被告金三角商贸公司不是本案适格的诉讼主体的辩解意见予以采信。因兴义市金山角商贸城办公室未注册，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第49条规定“法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人，其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。”据此规定，被告彭刚可作为本案的被告参加诉讼，故对被告彭刚辩称其不是本案适格被告的辩解意见不予采信。讼争的租赁铺面系被告彭刚从张世鲲等人处承租而来且被告彭刚对租赁铺面享有完全自主经营权，被告彭刚在被告程鹏租赁的讼争的租赁铺面租期届满后未与被告程鹏续签租赁合同，故享有本案讼争租赁铺面的出租权利主体应为被告彭刚，且彭刚在《商业房屋租赁合同》上签字盖章的行为，足以让原告姜胜桥相信讼争租赁铺面系被告程鹏、姜胜桥共同向其出租。故被告彭刚应与被告程鹏共同承担返还原告租金并赔偿原告损失的责任。

二、关于租赁合同的解除问题，原告与被告程鹏、彭刚签订的《商业房屋租赁合同》，其内容并未违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，且案外人张世鲲亦未对该租赁合同提出异议，故对被告彭刚主张该合同无效的辩解不予采信。原告已按约定履行了给付租赁铺面三年租金的合同义务，被告程鹏、彭刚未按约定向原告履行交付租赁铺面的义务构成违约，因现讼争的租赁铺面已转租他人而致使租赁合同目的不能实现，故对原告诉请解除其与被告程鹏、姜胜桥于2012年10月24日签订的《商业房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。

三、关于返还租金及赔偿损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此规定，合同解除后，原告有权要求被告程鹏、彭刚共同返还租金并赔偿损失。综合本案租赁合同的履行实际及合同性质，被告程鹏、彭刚依法应予以返还原告已支付的租金，故对原告诉请被告程鹏、彭刚共同返还租金的诉讼请求予以支持。原告支付铺面租金却未能使用租赁铺面已造成原告一定的损失，对于原告诉请租金利息损失的界定，结合《商业房屋租赁合同》中对交付租赁铺面时间的约定，原告的利息损失从2012年12月1日起以已付租金700000元为基数，按照中国人民银行公布的六个月期的人民币的基准贷款利率的二倍计息至被告程鹏、彭刚将租金完全清偿完毕时止较为合理。合同中虽约定违约金，违约金的功能亦在填补原告的损失，综合案情实际，原告的损失已通过利息损失得以合理填补，故对原告诉请被告程鹏、彭刚再支付其违约金100000元的诉讼请求不予支持。原告当庭陈述未对租赁铺面进行装修，故对其主张返还装修款的诉讼请求不予支持。被告程鹏经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为对自己权利的放弃，依据法定程序进行缺席审理后对本案依法缺席判决。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第49条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：1、解除原告姜胜桥与被告程鹏、彭刚于2012年10月24日签订的《商业房屋租赁合同》；2、由被告程鹏、彭刚共同返还原告姜胜桥租金700000元并支付利息（利息以700000元租金为基数，从2012年12月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计息至被告程鹏、彭刚将租金完全清偿完毕之日止）；3、驳回原告姜胜桥的其余诉讼请求。诉讼费13383元（案件受理费12783元，公告费600元），由被告程鹏、彭刚共同承担。

一审宣判后，上诉人彭刚不服该判决，向本院提起上诉称：一审认定事实、适用法律错误。首先，上诉人彭刚不是本案争议合同的主体或保证人，兴义市金山角商贸城办公室机构是兴义市金山角商贸城在特定环境下由商场业主自己设立管理商场物业的主体，因商场业主委员会要求商场业主或店主出租或转租铺面要把合同拿到该临时机构盖章备案方便物业管理和商场水电费收缴及安全保卫，所以才盖章签字表示已备案。程鹏转租给姜胜桥时铺面租期已满，彭刚不是铺面业主无权处置该铺面（也没有处置该铺面），而程鹏未经铺面业主同意转租铺面的行为无效，所签订的合同无效。其次，上诉人也没有实际收取被上诉人姜胜桥的租金。综上，上诉人彭刚不是承担返还房屋租金及支付利息的责任主体。请求二审法院依法撤销原判，改判上诉人彭刚不承担返还房屋租金及支付利息的责任。

被上诉人姜胜桥、程鹏二审中均未作答辩。

原审被告黔西南州金三角商贸有限责任公司二审中未提交书面意见。

二审期间双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。

综合双方当事人的分歧意见，归纳本案争议焦点为：上诉人彭刚应否在本案中承担责任。

本院认为，对于本案争议焦点，首先，兴义市金山角商贸城未在工商登记注册为法人或其他组织，上诉人彭刚所提“其是代表兴义市金山角商贸城在租赁合同上签字备案”的理由不能成立。其次，根据审理查明的事实及上诉人彭刚在一审中提交的证据来看，上诉人彭刚从案外人张世鲲等人处承租诉争商铺，其在案涉《商业房屋租赁合同》上签字时铺面仍在租期内，张世鲲等人亦未提出异议。虽然签订案涉合同时程鹏承租诉争商铺的租期已满，尚未续签租赁合同，但彭刚作为享有该商铺出租权利的主体，在程鹏与姜胜桥签订的合同上签字认可租赁合同，该合同为有效合同。现因上诉人彭刚与被上诉人程鹏的违约行为导致被上诉人姜胜桥的合同目的不能实现，彭刚理应与程鹏共同承担民事责任，故其所提“案涉《商业房屋租赁合同》无效，其不应承担责任”的上诉理由于法无据，本院不予采纳。至于上诉人彭刚称其未实际收取租金的问题，如果彭刚与程鹏之间另有约定，彭刚承担相应的责任后，可另行向程鹏主张权利。

综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13383元，由上诉人彭刚负担。

如义务人未按本判决确定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

权利人可在判决送达后，自动履行期限届满之日起两年内，向原审人民法院申请强制执行。

本判决为终审判决。

审　判　长　　王秋萍

审　判　员　　周先秀

代理审判员　　张基柱

二〇一五年九月九日

书　记　员　　陈　燕