金国华诉长顺县利尔房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书

被告长顺县利尔房地产开发有限公司。地址：长顺县城关长征大道。组织机构代码:58065XXXX。

法定代表人：刘筑平

委托代理人欧韬、刘明，贵州心海律师事务所律师。

原告金国华诉被告长顺县利尔房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金国华，被告委托代理人欧韬、刘明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告于2012年10月30日签订了《商品房买卖合同》，被告将御景金湾商住小区C幢1单元第13层03号商品房出售给原告。该房建筑面积为109.56平方米，总价286287元，约定交房时间为2014年6月30日前。合同签订后，原告已支付全部房款，并支付了契税、房屋维修基金等。但被告至今没有将商品房交付原告，已构成违约，应按合同约定支付违约金15803元。故诉至法院请求判决： 1、被告从2014年7月1日起按日计算原告支付购房款286287元万分之三的违约金至2014年12月31日止，共应当支付违约金17694.8元；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：原告所述与客观事实不符。被告已于2014年10月22日通知原告当月31日进行房屋交付，且房屋已具备约定的交付条件，故原告的诉讼请求不应得到支持。理由是：1、延期交房是因不可抗力和原告无故拒收该房所致；2、被告2014年10月31日以前的延期交房是因政府颁布新的法规，“中考”、“高考”期间停止施工、以及恶劣天气等不可抗力所致，不应承担违约责任。2013年12月起被告已选择了具有相应资质的施工、监理单位及设备材料供应商准备进行配电设施建设。但贵州省人民政府于新建住宅区2013年12月18日第19次常务会议通过的《贵州省供配电设施建设维护管理办法》（2014年3月1日起施行）第二十一条规定：“新建住宅区供配电设施建设，应当在发展改革、能源、能源监管部门的指导、监督下，依法通过公开招标投标，择优选择具有相应资质的施工、监理单位及设备材料供应商”。因此，致使被告工期延误至少4个月。在“中考”、“高考”期间、雷雨天气、温度低于5度天气等原因致使工期延误33日。3、原告计算违约金的方式和标准是错误的，考虑到自然因素影响工期延误33日，被告的违约时间不超过90日，违约金的基数应按已付购房款计算。根据合同第十三条约定，支付违约金的时间是房屋实际交付之日起十日内。但本案是因原告的原因使该商品房至今未实际交付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：原、被告于2013年10月30日签订了《商品房买卖合同》（该合同对商品房价款、付款方式、付款时间、交房条件、违约金的负担等作了约定），被告将御景金湾商住小区C幢1单元第13层03号商品房出售给原告。该房建筑面积109.56平方米，套内建筑面积92.04平方米，总价款286 267元。合同第十一条约定交房期限及条件为：出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房,在交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中约定出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，即上水、下水和供电达到使用条件，通讯、电视、网络线路敷设到户。如未达到上述条件，双方约定：定期整改达到交付标准，并赔偿因此造成客户的损失。合同第十三条约定的逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理：1、逾期90日内交房，自约定交付期限（2014年6月30日前）届满之次日起至实际交付之日止，出卖人以日按已交付款万分之二计算向买受人支付违约金，并于该商品房实际交付之日起十日内支付，合同继续履行；2、 逾期90日交房的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限（2014年6月30日前）届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起十日内支付(以上1、2不作累加）。合同第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十一条约定的交付的交付条件后，出卖人应当在交付的5日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接房屋时，出卖人应当满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同签订时，原告已支付首付款86267元，并按约定提供资料给被告于2014年8月18日办理了200 000元银行按揭贷款。被告因该房逾期竣工拖至2014年10月22日通知原告于同月30日接收房屋，原告以未达到交房条件为由，拒绝收房。

另查明：被告出示的《工程竣工验收备案表》载明：该商品房工程竣工验收时间为2014年10月24日，验收质量为合格；《商品住宅质量保证书》中交付使用的时间为2014年11月1日。长顺县环境保护局《长环通（2013）10号文件》、《长环通（2014）5号文件》在 2013年和2014年两考（中考、高考）期间禁止建筑施工单位进行产生噪声污染的施工作业。长顺县气象局2014年11月25日出具的《证明》及《旁站监理记录表》载明2012年11月至2014年11月长顺县共出现暴雨天气9天，日最低气温低于5摄氏度的天数为97天。

上述事实有：商品房买卖合同（合同编号为2013-0194）复印件一份、照片三张、竣工验收备案表原件、长顺县环境保护局文件，长顺县气象局证明、长顺县质量技术监督局出具的证明在卷，并经庭审质证，可以认定。

本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等、自愿基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的权利、义务。合同第十一条约定被告应在2014年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用，而被告在同年10月22日才通知原告2014年10月31日接房，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。对于原告提出的违约金自2014年7月1日起计算至同年12月31日止的请求。本院认为，被告在房屋工程竣工经验收并取得相关文件后，通知原告收房，原告如认为尚未达到交付条件，可依合同第十二条中的约定主张权利，但不得作为拒绝收房的理由。原告要求支付逾期交房的违约金，违约期限应计算自2014年8月18日起至同年10月31日止。违约金的计算，应以约定的房屋总价款中首付款、按揭贷款实际支付的时间和数额计算，即被告应承担违约金为6355.12元（286267元×0.0003×74天）。被告辩称该工程在施工过程中因遇高考期间停工，恶劣天气等自然因素的影响，属不可抗力，不应承担违约责任。本院认为，被告在建设施工中，如因政府发放的相关规定和天气等自然因素的影响致使工期延误的，其理应到相关的监理单位办理工程延期手续。被告在进行建设工程过程中直至交房前，均未通知或向原告说明有可能逾期交房的情况和办理相关工程延期手续。表明被告主张的因恶劣天气，高考期间停工等因素对工程进度有影响的情况下，相信自己能够按合同约定的时间履行交房义务，故被告的上述理由不成立，本院不予支持；对被告提出的逾期交房的违约金应按实际交付的购房款和交付的时间计算的理由符合约定，本院予以采纳。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告长顺县利尔房地产开发有限公司向原告金国华支付逾期交房违约金陆仟叁佰伍拾伍元零壹角贰分（6355.12元元），限本判决生效后十五日内履行；

二、驳回原告金国华的其他诉讼请求。

案件受理费195元，减半收取97.5元，由原、被告各承担一半。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。

义务人逾期不履行义务，权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行，并可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，主张加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判员　　崔　东

二〇一五年三月二十三日

书记员　　杨召会