齐婉侠与吴兴敏、郑兴贵、吴仕龙、中国邮政储蓄银行股份有限公司六枝特区支行买卖合同纠纷二审民事判决书

特别授权委托代理人唐歆，系贵州慧歆律师事务所律师，执业证号：×××。

被上诉人（原审被告）吴兴敏

被上诉人（原审被告）郑兴贵

原审第三人吴仕龙

原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司六枝特区支行

负责人颜昌海，系该行行长。

上诉人齐婉侠因与被上诉人吴兴敏、郑兴贵及原审第三人吴仕龙、 中国邮政储蓄银行股份有限公司六枝特区支行买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院作出的（2014）黔六特民初字第967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明，二被告系夫妻关系，位于六枝特区平寨镇贵烟路产权证编号为xx288号、xx289号房屋属二被告共同共有。2011年8月11日，被告吴兴敏与原告签订《房屋转卖合同》，卖方（甲方）吴兴敏，买方（乙方）齐婉侠，合同约定：一、被告将其xx288号中的10号、xx289号中的7、8、9号房屋共计229.94平方米，以每平方米5980元转让给原告，转让价款共计137.5041元。……五、1、签订合同时，乙方支付10万元。2、由“甲方”作为贷款主体，“乙方”用房屋为“甲方”提供担保，“甲方”负责偿还借款本息。如“甲方”拖欠银行贷款或不还款，“乙方”有权收回该房屋。3、2011年8月30日前支付10万元。4、2011年12月31日前支付15万元。……八、从本协议签订时起，待“甲方”贷款还清后，甲乙双方向六枝房地产交易所申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定换领房屋所有权证。……。合同签订后，原告于2011年8月13日支付二被告10万元。2011年10月26日，原告与第三人邮政银行签订《个人额度借款合同》，以二被告xx289号房屋作抵押担保，向第三人邮政银行贷款100万元，并于2012年1月8日用该笔贷款作为购房款支付给二被告，同年7月10日支付5万元。2012年8月24日，第三人吴仕龙以二被告xx288号房屋作为抵押担保向第三人邮政银行贷款100万元。另查明，原告及第三人吴仕龙向第三人邮政银行的贷款至本案庭审结束时仍未还清。

原审认为，本案涉及以下问题：一、《房屋转卖合同》中“甲方”与“乙方”的表述。从原、被告签订合同的目的、内容以及履行合同的过程看，系二被告将其7、8、9、10号房屋转让给原告，原告以二被告6、7、8、9号房屋作为抵押向邮政银行贷款100万元作为购房款支付给二被告，原告负责偿还借款本息。合同第一、二条中的“乙方”应表述为“甲方”，第三条、第五条第2项中的“甲方”、“乙方”的位置应互换，第八条中的“甲方”应表述为“乙方”。二、关于原告要求撤销《房屋转卖合同》第八条之主张。一审法院认为，原、被告在庭审中对转让房屋的事实无异议，且原告予以认可合同第八条中的“甲方”实际应表述为“乙方”，从合同第五条与第八条约定的内容及本案查明的事实可知，原告系以二被告的房屋为抵押向第三人邮政银行贷款100万元作为购房款支付给二被告，由原告负责偿还借款本息后办理房屋过户手续，双方对第八条之约定内容并未存在重大误解及显失公平之处，是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，原告此主张不具备撤销之法律要件，故一审法院不予支持。三、二被告以其已转让给原告的10号房屋为他人提供抵押担保之法律效力。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，二被告虽已将其10号房屋转让给原告，但未办理变更登记手续，未发生物权转移效力，二被告对该房屋仍享有所有权，将10号房屋为第三人吴仕龙提供贷款抵押担保，是对其权利的处分，未违反法律规定，该抵押行为合法有效。故对原告要求确认二被告以xx288号中的10号房屋为第三人吴仕龙向第三人邮政银行的贷款提供抵押担保的行为无效之主张，不予支持。四、二被告是否应协助原告办理房屋过户手续。根据《房屋转卖合同》之约定，原告应全部清偿向第三人邮政银行的全部贷款本息及支付二被告购房款135万元后才能办理房屋过户手续，但从本案查明的事实可知，原告只支付二被告购房款115万元，亦未还清向第三人邮政银行的贷款本息，合同义务未完全履行完毕，故对原告此主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告齐婉侠的诉讼请求。案件受理费30元（原告已预交），由原告负担。

宣判后，齐婉侠不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判；二、撤销上诉人与被上诉人2011年8月11日签订的《房屋转卖合同》第八条约定内容；三、依法确认二被上诉人以xx289号《房屋所有权证》登记的10号门面为第三人吴仕龙向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司六枝特区支行的借款进行担保的行为无效；四、依法判决二被上诉人将xx289号《房屋所有权证》登记的1-1-7、8、9号门面和xx288号《房屋所有权证》登记的10号门面变更登记至上诉人名下；五、本案一二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决审查事实不清。从一审邮政银行的陈述，10号门面在2012年之前就办理贷款抵押，2012年8月24日的贷款是续贷，对该事实一审法院未要求邮政银行提供相关贷款手续予以印证，以确认具体的办理情况，同时审查在办理抵押时上诉人是否知晓或同意等事实，因为以上内容对认定二被上诉人以上述房产提供担保的行为是否合法有效具有直接的作用。二、一审判决适用法律错误。本案是房屋转卖合同，至于贷款问题，无须也无必要在买卖合同中约定，且条款的签订根本没有银行的参与，以上内容存在重大误解，故本案《房屋转卖合同》中第八条的部分内容存在严重笔误，损害原告的合法权益，原告申请撤销该笔误部分内容的主张合法有据，应予以支持。双方2011年8月11日签订《房屋转卖合同》，房屋也由上诉人占用和管理使用，为吴仕龙贷款抵押是2012年8月24日，不论是初贷还是续贷，二被上诉人均未告知上诉人，更未取得上诉人的同意。根据《担保法》第三条规定，二被上诉人和吴仕龙对涉案房屋转卖给上诉人是明知的，但在贷款时并未告知和征得上诉人同意，其行为明显违背诚信原则和对邮政银行的欺骗。另根据《合同法》第一百三十四条的规定，当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款义务的，标的物的所有权属于出卖人，但本案双方合同中没有相关约定，一审判决认为“二被告对该房屋仍享有所有权，将10号房屋为第三人吴仕龙提供贷款抵押担保，是对其权利的处分”，明显违反法律规定。三、上诉人请求将本案房屋进行变更登记的主张符合法律规定，对邮政银行债权未造成损害，也未损害他人合法权益，应依法予以支持。

本案二审中，各方当事人均未提交新证据。

本院经审理查明：位于六枝特区平寨镇贵烟路产权证编号为xx288号、289号房屋的所有权人为吴兴敏，共有权人为郑兴贵。2011年8月11日，吴兴敏作为卖方（甲方），与齐婉侠买方（乙方）签订《房屋转卖合同》，合同约定：一、乙方依法取得位于六枝特区贵烟路商用房证号为xx288号、289号房屋使用权证书。乙方为该房屋的现状负全责。该房屋结构为混合，建筑面积229.94平方米。二、乙方保证该房屋是符合国家及房屋上市的有关规定及政策法规，乙方有权将该房屋上市交易。三、甲方愿意在本合同第一条、第二条成立的前提下，向乙方签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。四、双方同意上述房屋售价为每平方米5980元，价款合计1375041元。五、付款方式：1、乙方应在签订本协议时，支付10万元。2、由甲方作为贷款主体，乙方用房屋产权证为甲方提供担保及处理利息。如甲方拖欠银行款项或不还款，乙方有权收回该房屋。3、2011年8月30日前支付10万元。4、2011年12月31日前支付15万元。5、余款应在办理双方立契过户手续后一日内付清，乙方办证时产生的契税、服务费、维修基金等共计26800元，甲方支付尾款时一并支付给乙方。七、房屋交付：房屋本身没有影响房屋使用或美观的破坏。八、关于产权办理的约定:从本协议签订，待甲方贷款还清后，甲乙双方向六枝房地产交易所申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定换领房屋所有权证。办理上述手续时产生的税费及相关费用，由甲乙双方按照有关规定平均缴纳。九、协议未尽事宜，双方可签订补充协议。合同履行中发生争议，双方协商解决。协商不能解决，双方均有权向房屋所在地法院起诉。十、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，六枝房地产交易所留存一份。

合同签订后，齐婉侠于2011年8月13日向吴兴敏支付10万元。2011年10月26日，张文彬与中国邮政储蓄银行股份有限公司六枝特区支行（以下简称“邮政银行”）签订《中国邮政储蓄银行个人额度借款合同》，张文彬向邮政银行贷款100万元，期限十年，借款担保方式为抵押。2011年10月27日，吴兴敏、郑兴贵将其共有的289号房屋为张文彬所贷100万元进行抵押担保登记，期限亦为十年。2012年元月8日，齐婉侠向吴兴敏支付购房款100万元，同年7月10日支付5万元。2012年8月27日，吴仕龙以郑兴贵、吴兴敏共有的xx288号房屋作为抵押担保向邮政银行贷款100万元。上述张文彬及吴仕龙的两笔贷款至今未还清，同时齐婉侠陈述，其与张文彬系夫妻关系。2015年7月8日，齐婉侠诉至一审法院，请求：一、撤销齐婉侠与吴兴敏2011年8月11日签订的《房屋转卖合同》第八条约定内容；二、依法判决二被告吴兴敏、郑兴贵立即履行《房屋转卖合同》，将其出售给齐婉侠的xx289号《房屋所有权证》登记的1-1-7、8、9号和288号登记的1-1-10的房屋权属变更登记于齐婉侠名下；三、本案诉讼费用全部由二被告承担。

本案二审争议焦点为：1、上诉人请求撤销双方《房屋转卖合同》第八条的主张能否支持？2、上诉人请求确认以10号门面为吴仕龙贷款进行担保的行为无效的上诉请求应否支持？3、上诉人请求将涉案门面变更登记到其名下的上诉请求能否支持？

本院认为，本案上诉人齐婉侠主张与吴兴敏签订的《房屋转卖合同》第八条存在重大误解、显失公平。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）、（二）项之规定：因重大误解或显失公平订立的合同，当事人有权请求人民法院予以变更或撤销。对于重大误解及显失公平的界定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解；一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。涉案《房屋转卖合同》不仅是第八条，该合同其余多个条款亦将甲方和乙方写错，但从整个合同内容可以明显看出系笔误，该笔误并不能构成重大误解，也不能认定为显失公平，因此本院对上诉人该项上诉请求不予支持。另撤销权应当在当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，逾期则撤销权消灭。

对于上诉人请求确认以涉案登记的10号门面为吴仕龙贷款进行担保的行为无效的上诉请求，首先，齐婉侠一审的起诉状中没有该项诉请，一审中也没有变更诉请；其次，涉案房屋的共有权人系吴兴敏、郑兴贵，上诉人虽然是涉案《房屋转卖合同》的买受人，但并不是物权所有权人，该抵押行为并未违反法律强制性规定，一审认定该抵押担保行为有效并未违反法律规定，本院对上诉人该项上诉请求不予支持。

涉案门面已经设立了抵押，参照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，在抵押权未消灭，抵押权人亦未表示同意办理变更过户登记的情形下，涉案房屋尚不具备办理过户登记的条件，上诉人请求将门面变更登记至其名下没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。如上诉人认为吴兴敏的行为违约侵害其权利，可依据与吴兴敏签订的《房屋转卖合同》另案主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费60元，由上诉人齐婉侠负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　罗　敏

审　判　员　　杨　梅

代理审判员　　朱国艳

二○一五年六月十八日

书　记　员　　吴艳梅