六盘水市文化体育广播电影电视局与贵州金色海岸娱乐发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法定代表人周应寿，系该局局长。
委托代理人王学章，系贵州兆孚律师事务所律师，执业证号：×××。
被上诉人（原审被告）贵州金色海岸娱乐发展有限公司。
法定代表人李坤，系该公司执行董事。
委托代理人沈律，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：×××。
上诉人六盘水市文化体育广播电影电视局因与被上诉贵州金色海岸娱乐发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的（2013）黔钟民商初字第9号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院经审理查明：六盘水市人民政府于2010年4月15日下发市府办发[2010]59号文件，将六盘水市体育事业局整合划入六盘水市文化体育局，后于2011年12月30日下发市府办发[2011]128号文件，将六盘水市文化体育局整合划入六盘水市文化体育广播电影电视局。2007年6月18日，六盘水市体育事业局（甲方）与被告贵州金色海岸娱乐发展有限公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于市体育中心内原体育运动学校南侧三屋办公楼12间、食堂建筑、东侧教学楼一楼、北侧学生宿舍三层楼32间（不含训练馆二楼大门两侧的二间宿舍）、西侧车库、值班室，建设面积约1580㎡，租期为10年及射击馆一层东侧约210㎡，租期为16年，以上建筑面积合计1790平方米租赁给乙方使用，租赁时间从2007年7月1日起算；2007年7月1日至2012年6月30日期间租金为5.8元/㎡/月，每年租金为124584元，以后租金为6.5元/㎡/月，每年租金139620元（10年后如乙方未租用原运动学校房屋，租赁费只计算射击馆一层东侧210㎡的费用），租金在每个租用年度前一次性交清；出租房产的税费由甲方负责，乙方使用的水电费及维修费等由乙方承担；乙方不得以任何理由将租用房屋使用权转让给第三方使用，并且不得利用甲方房屋从事违法活动，否则甲方有权收回出租房屋；在租赁期间，乙方不按时交租金，如拖欠租金达一个月，或欠交水电费等费用达两个月为乙方违约，合同因违约而终止；因乙方违约而合同终止，则甲方有权单方收回出租房产，并追讨所欠租金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将租赁物交给被告使用。2010年9月，被告不再承租上述租赁物，并向六盘水市体育事业局发出《关于终止<房屋租赁合同>履行的报告》，六盘水市体育事业局收到报告后，于2010年11月3日向被告下发市文体复[2010]6号批复，表示同意终止合同履行，要求被告贵州金色海岸娱乐发展有限公司收到批复后办理租赁物移交手续，并于2010年12月31日前付清尚欠租金。履行期限届满后，被告仍未支付拖欠的租金。现原告以被告仅支付了租金53000元，尚欠租金351898元未付为由，诉至一审法院。
一审认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，该合同合法有效，合同签订后，原告已依约将租赁物交付给被告管理使用，在被告于2010年9月不再继续承租并向原告发出《关于终止<房屋租赁合同>履行的报告》后，原告于2010年11月3日向被告下发批复，同意终止合同履行，并要求被告办理租赁物移交手续，于2010年12月31日前付清尚欠租金，至此双方租赁关系解除，被告支付拖欠租金的履行期限延长至2010年12月31日。履行期限届满后，被告仍未支付拖欠的租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。现原告未能提交其从2011年1月1日至2012年12月30日期间向被告催要过租金的相关证据，其请求被告支付租金351898元的诉讼请求已超过法定一年的诉讼时效，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告六盘水市文化体育广播电影电视局的诉讼请求。案件受理费6578元，由原告六盘水市文化体育广播电影电视局自行负担。
一审宣判后，上诉人六盘水市文化体育广播电影电视局不服，向本院提起上诉，请求：撤销钟山区人民法院2013黔钟民商初字第9号判决，改判被上诉人支付上诉人租金351898。事实及理由:上诉人的起诉未超过诉讼时效，一审判决驳回上诉人的诉讼请求错误。首先，2005年6月28日上诉人与贵州大昇房地产开发有限公司签订了一份《六盘水游泳馆租赁合同》，将游泳馆租赁给贵州大昇房地产开发有限公司经营。该合同第十九条约定，为了便于管理上诉人允许贵州大昇房地产开发有限公司注册新的公司对游泳馆进行管理，新公司履行本合同义务。为此，贵州大昇房地产开发有限公司成立贵州金色海岸娱乐发展有限公司对游泳馆进行经营管理。2007年6月18日，上诉人与被上诉人签订了一份《房屋租赁合同》，将原体育运动学校办公楼、食堂、学生宿舍等租赁给被上诉人使用。贵州金色海岸娱乐发展有限公司成立后，两份合同均是由被上诉人履行，由被上诉人支付租金。虽然被上诉人于2010年11月余上诉人解除《房屋租赁合同》但截至2012年10月，被上诉人均在支付上诉人租金，且被上诉人未将其支付的租金按游泳馆体育学校的应付租金进行区分上诉人有理由认为被上诉人在履行合同义务，上诉人的权利未收到侵害。
其次，虽然《民法通则》第136条规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年。但《民法通则》之所以规定延付或者拒付租金适用1年的特殊诉讼时效，其立法目的是为了督促出租人及时行使权利。租赁合同关系的特征是出租人占有出租人的租赁物并有偿使用，这种有偿使用是以承租人占有租赁物的时间的长短作为计算依据的，租金的数额也往往高于一般债权所产生的利息。但是，一旦承租人向承租人返还了租赁物，时间的长短不再是其支付租金的计算依据。因此，法律仅有必要在承租占有租赁物时对出租人的权利加以限制，促其及时、积极地行使权利，以充分发挥租赁物的积极效益，避免承租人随着时间的推移蒙受重大的经济负担，以此平衡双方的利益。在已经归还租赁物而终止租赁关系时，双方有关租金支付的新协议并不具有原租赁合同的特征。因此，对《民法通则》第136条第3项应当作为狭义的解释，即只有承租人占有租赁物而延付租金或者拒付租金时，才适用1年的诉讼时效。如果出租人与承租人已终止租赁合同关系并就租金数额达成一致意见，此时就不应再使用一年的诉讼时效，而应适用二年的一般诉讼时效。本案中，上诉人于2010年11月3日向被上诉人主张过租金，要求其于2010年12月31日前将所有租金付清，且被上诉人并未提出异议，应当视为当事人双方就租金支付达成新协议，上诉人向人民法院提起诉讼的时间是2012年12月25日，并未超过诉讼时效。
被上诉人贵州金色海岸娱乐发展有限公司答辩认为，一审判决正确，符合法律规定。2007年6月与被答辩人签订《房屋租赁合同》，截止2010年11月解除《房屋租赁合同》时双方就未支付租金进行了计算，由于答辩人经营效果差，不能按时支付。答辩人每次支付租金均是注明了支付运校租金还是支付游泳馆租金，不是被答辩人所说“未将支付的租金按照游泳馆和体育运动学校的应付租金进行区分”，被答辩人出具给答辩人的收据也可以证明这一事实，被答辩人一审时提交的证据材料也可以证明这一主张。被答辩人上诉主张双方就租金支付达成一致意见，应适用二年的诉讼时效，一审时被答辩人没有提交证据证明这一事实，答辩人也未与被答辩人进行协商，不管租赁物是否交还给被答辩人，租金的事实不可能改变，被答辩人超过诉讼时效提起诉讼，其诉讼请求不应得到支持。请求维持一审判决。
上诉人六盘水市文化体育广播电影电视局及被上诉人贵州金色海岸娱乐发展有限公司二审中未提交新证据。
二审查明的事实与一审查明事实一致。
上诉人六盘水市文化体育广播电影电视局上诉称一审认定事实错误，2010年11月解除《房屋租赁合同》，截止2012年10月，被上诉人均在支付租金，且被上诉人未将租金按照游泳馆和体育运动学校进行区分。被上诉人并不认可在2010年12月31日后还支付过租金，上诉人也未提供证据证明被上诉人在2010年12月31日后还支付过租金，同时根据上诉人在一审中提交的缴纳租金情况来看，游泳馆和体育运动学校的租金是分开的。一审认定事实并无不当。上诉人提出对《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项应当作狭义解释，即只有在承租人占有租赁物而延付或拒付租金时，才适用一年的诉讼时效，如果出租人与承租人已终止了租赁合同关系并就租金数额及支付达成一致意见，此时就不再适用一年的诉讼时效，而应适用二年的一般诉讼时效的上诉理由。首先，本案中，双方并没有就租金的数额及支付达成一致意见；其次，上诉人对该条款的解释没有任何法律依据，故不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6578元，由上诉人六盘水市文化体育广播电影电视局承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张景强
代理审判员 马功云
代理审判员 朱会峰
二0一四年八月十九日
书 记 员 张珈玮
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