上诉人谢思强与被上诉人邹秋华房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

被上诉人（原审原告）邹秋华。

上诉人谢思强因与被上诉人邹秋华房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2015）黔义民初字第340号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

一审审理查明，邹秋华与谢思强经协商一致后，于2012年12月12日签订《门面租赁合同》，合同约定邹秋华将自己所有的位于兴义市桔山大道某某小区4栋1单元08号商铺出租给谢思强使用，租期为2年，租金为48000元/年。该合同第二条约定“合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权，乙方必须在租期满提前2个月与甲方商议是否签订新租赁合同（以及支付租金）”，第八条第5项约定“合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金，并处以1000元罚款”。合同约定的租赁期限届满后，双方未对房屋续租问题达成合意，谢思强也未按照合同约定交还租赁房屋，故2015年1月22日，邹秋华诉至一审法院，请求判令谢思强腾退位于兴义市桔山大道施达某某小区四幢1 单元08 号商铺；支付从2014 年12 月17 日起至房屋退还之日止的房屋租金及支付违约金1000 元；本案诉讼费用由谢思强承担。谢思强以2014年12月13日时，在无法联系邹秋华的情况下，已将商铺腾空，并且将钥匙放在商铺内，已经将房屋返还，请求驳回邹秋华的诉讼请求；因双方已经解除了租赁合同，根据公平原则，邹秋华应适当补偿谢思强的装修款150000元为由进行抗辩，但并未提起反诉。本案在一审审理过程中，谢思强于2015年3月26日将争议房屋的钥匙和租赁的门面交还邹秋华。

一审认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。原、被告经协商一致后签订的《门面租赁合同》，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，应当受到法律保护。房屋租赁合同履行期间届满后，原、被告未就续租房屋事宜达成合意，被告应当按照合同约定的期限将租赁的房屋腾空交给原告，但被告未按照合同约定履行交还房屋的义务，已构成违约，应当承担交还租赁房屋、赔偿损失等违约责任。对于原告要求被告交还房屋的诉讼请求，因被告在案件审理过程中已经将租赁的门面交还给原告，被告的义务已经履行，故该项诉讼请求依法不予支持。

原、被告签订的合同到期后，被告并未按照合同约定交还所承租的门面，虽然被告辩称已经在2014年12月13日腾空房屋，并将钥匙放于承租的门面内并通知了原告，但被告作为履行义务的一方，其依法需承担义务是否履行的举证责任，现被告并未举证予以证实腾空房屋的具体时间和通知了原告的事实，且即使房屋已经腾空，被告也未完成将钥匙交还原告等交接手续，应视为被告未完成交还房屋的义务，故对于被告的辩称不予采信。被告未按照合同义务返还租赁的门面，应当支付相应的使用费，但因原、被告签订的合同已经到期且未能就续租问题达成合意，此费用并非租金，而是被告未按约定交还门面期间的使用费，该费用的计算参照双方签订的《门面租赁合同》中约定的租金标准48000元/年计算，时间从合同期间届满的次日（即2014年12月17日）起计算至租赁房屋实际交付原告之日（即2015年3月26日）止，即应由被告给付原告房屋使用费13150元（48000元/年÷365天×100天）。同时，被告租赁房屋后，对房屋进行了装修，但原、被告签订的合同并未就装饰装修物的处理进行约定，且在合同期限届满后也未对装饰装修物的处理达成协议，故对于被告要求原告适当补偿装修损失的主张，不予支持。

对于原告要求被告支付1000元违约金的诉讼请求，因已经依法支持原告要求被告支付逾期交还房屋期间的使用费，原告的损失已经得到弥补，且被告已经对租赁的门面进行了装修，已经与租赁的门面形成附合的装饰装修物无法拆除，该部分利益由原告无偿享有，故结合本案的法律事实及客观实际，兼顾双方当事人的利益，对于原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。

据此，为了维护合同当事人的合法权益，维护社会正常的交易秩序，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，作出如下判决：1、被告谢思强于判决生效后十五日前给付原告邹秋华房屋使用费13150元；2、驳回原告邹秋华其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢思强承担。

一审宣判后，谢思强不服该判决，向本院提起上诉称：1、根据相关法律法规的规定，被上诉人邹秋华是否取得房屋租赁许可证影响本案《门面租赁合同》的效力，一审未审查该情节就认定合同有效系认定事实不清；2、被上诉人并未就上诉人违约进行举证，《门面租赁合同》中约定上诉人返还房屋的方式是“及时搬出”，但未对钥匙的交付方式进行具体约定，上诉人在2014年12月13日就已将商铺腾空，并将钥匙放在商铺内，已完成返还房屋的义务，上诉人不承担违约责任，不应支付13150元房屋使用费。请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。

被上诉人邹秋华二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

二审期间各方当事人均未向本院提交新的证据。

二审查明的事实与一审一致。

综合各方当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、《门面租赁合同》的效力问题；2、上诉人谢思强是否应支付房屋使用费13150元。

本院认为，对于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”这一规定意味着，合同自成立起生效是合同生效的一般原则，法律和行政法规规定办理审批和登记手续后生效的，属于法律规定的特别情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《城市房屋租赁管理办法》作为建设部发布的部门规章，不能作为确认合同效力的依据。而《城市房地产管理法》第五十四条虽然有关于房屋租赁合同应当办理登记备案手续的规定，但并未将办理登记备案生效明确规定为合同生效的条件。房屋租赁合同当事人办理登记备案后，取得《房屋租赁证》，这种《房屋租赁证》其效力仅限于证明作用，即以承租房屋进行生产经营的，《房屋租赁证》作为其经营场所合法的凭证；如果租赁房屋用于居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理暂住证登记的依据之一。而不按时申报、领取《房屋租赁证》的，也只是面临“责令限期补办手续，并可处以罚款”的行政处罚， 而并不涉及合同效力的负面法律评价。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人谢思强与被上诉人邹秋华签订的《门面租赁合同》合法有效，应受到法律的保护。

对于争议焦点二，如上所述，双方签订的《门面租赁合同》合法有效，双方应按照合同的约定履行义务，合同到期后，双方未达成新的租赁协议，上诉人谢思强应按照合同的约定于2014年12月16日前履行交还房屋的义务，上诉人虽主张已于2014年12月13日将房屋腾空交付被上诉人，但根据一审查明的事实，上诉人实际交付房屋的日期为2015年3月26日，上诉人逾期交付房屋，其应当支付相应的占用使用费，一审参照双方签订的《门面租赁合同》中约定的租金计算使用费为13150元并无不当。

综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人谢思强负担。

如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

权利人可在判决送达后，自动履行期限届满之日起两年内，向原审人民法院申请强制执行。

本判决为终审判决。

审判长　　程　鹏

审判员　　周先秀

审判员　　王秋萍

二〇一五年九月七日

书记员　　贺尔陪