上诉人龚燕与被上诉人贵州省兴义市粮油贸易总公司房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

被上诉人（原审原告）贵州省兴义市粮油贸易总公司

法定代表人曹明江，系该公司总经理。

特别授权代理人江永林、贺凯，贵州兴达律师事务所律师。

上诉人龚燕因与被上诉人贵州省兴义市粮油贸易总公司（以下简称“兴义市粮贸总公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2014）黔义民初字第1336号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

二审经审理查明：被上诉人兴义市粮贸总公司于2006年在兴义市沙井南路修建粮贸大楼。2006年11月8日，该大楼未竣工时，兴义市粮贸总公司（甲方）与笙园房地产开发公司（以下简称“笙园公司”）（乙方）签订了《房屋租赁合同协议》，约定：甲方一、二楼约1684平方米租赁给乙方经营十年，租期从房屋交付使用两个月之日起算，前五年首期一次性交付租金200万元，交抵押金十年50万元，后五年从第六年开始为65万元，第七年为66万元，第八年为67万元，第九年为68万元，第十年为69万元，租期满后退还风险抵押金50万元或另行协商租赁事宜。签订该合同后，笙园公司即向兴义粮贸总公司交付了200万元租金、50万元押金。

因兴义市粮油贸易总公司修建的大楼与上诉人龚燕的房屋相邻，在修建过程中需要将沙子等建筑材料堆放在龚燕房屋门面外的过道上，龚燕因此要求兴义市粮油贸易总公司将靠近原三中路口的门面一间（面积约60平方米）及夹层向其出租。由于该门面及夹层已包含在笙园公司同兴义粮贸总公司租赁的房屋内，兴义粮贸总公司便找笙园公司商谈，由笙园公司让出该门面及夹层。笙园公司同意后，兴义市粮油贸易总公司与龚燕口头达成租赁协议，租期五年，租金交付方式参照笙园公司与兴义市粮油贸易总公司签订的《房屋租赁合同》，一次性交付五年租金10万元。2007年6月5日，龚燕通过银行将10万元房屋租金存入了兴义市粮贸总公司账户，兴义市粮贸总公司也于当日出具了该款收据给龚燕。大楼建成后，兴义市粮贸总公司于2008年2月将该门面的钥匙交给龚燕。

同时查明，在2008年2月1日，兴义市粮油贸易总公司与笙园公司签订的《房屋租赁补充协议》第三条，对笙园公司让出的门面及夹层的期限也作了约定，即乙方（笙园公司）在租赁期限内同意甲方（兴义市粮贸总公司）将商场靠三中路口的门面及夹层收回另作他用，收回使用时间为五年，五年期满无条件交乙方使用。

另查明，兴义市粮贸总公司原系兴义市粮食局下属国有企业，2010年机构改革后，为兴义市经济贸易和科学技术局的下属国有企业。

一审中，经兴义市粮贸总公司申请，一审法院委托了兴义市价格认证中心对龚燕使用的门面及夹层租赁价格进行鉴定，鉴定价格结论为：2008年为2.1万元，2009年为2.31万元，2010年为2.54万元，2011年为2.79万元，2012年为3.07万元。从2008年1月至2014年12月，租金总计19.91万元。

一审原告兴义市粮贸总公司诉称：原告系兴义市工业贸易和科学技术局下属的国有企业，现已停止经营，靠出租房产维持生存。2006年，原告在兴义市沙井南路建设大楼，由兴义市笙园房地产开发有限公司承建。大楼在建期间，2006年11月8日，原告与该公司协商一致，签订了《房屋租赁合同》，原告将沙井南路粮贸综合楼一、二楼约1684㎡商场出租给笙园公司，租期10年。前五年的租金200万元及履约保证金50万元，笙园公司已在2006年11月9日支付给原告。在大楼建设过程中，需在被告龚燕经营的门面外道路上堆放砂石材料，被告因此阻碍施工。在协调的过程中，被告提出要求在大楼建成后租赁原三中路口的门面及夹层经营。为了让施工能够顺利进行，原告与笙园公司协商，该公司同意让出靠原三中路口的门面及夹层给被告租赁使用5年。2007年6月5日，被告向原告支付了房租10万元。2008年，大楼即将竣工投入使用，2月1日，原告与笙园公司签订《房屋租赁补充协议》，明确租期从2008年8月15日起计算，笙园公司同意原告收回靠原三中路口的门面及夹层另作他用，收回使用时间为五年，五年期满无条件交给笙园公司使用。根据原、被告2007年的口头约定，被告承租原告的门面及夹层，面积约60㎡，租期为五年，起算日期与笙园公司一致，自2008年8月15日起至2013年8月15日止。五年期满，原告应当将被告所租门面及夹层交还给笙园公司使用。期满后，经原告及主管部门走访调查，多次劝说被告归还原告门面，被告却以租期是十年、租期未满为由，不予理会，拒绝交还门面及夹层。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，原、被告没有签订书面租赁合同，原告可以随时解除合同。被告所租门面及夹层，面积大约60㎡，按现在同路段的房租行情，每年房租至少在3万元以上，而按被告所交租金10万元计算5年，每年租金2万元，每月租金1667元，每天租金55.55元，远低于兴义市同类地段的房租行情，已给予被告极大的优惠。被告声称租期为十年的说法，既不符合常理，也不符合法律规定，是一种恶意侵占国有资产的行为。故原告起诉请求法院判决：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、由被告将其承租使用的位于兴义市沙井南路粮贸综合楼一楼商场靠原三中路口的门面及夹层（面积约60㎡）返还原告；3、由被告按每天55.55 元，支付自2013年8月15日起至交还门面之日的租金（计算至2014年4月15日，8个月租金为13333元）；4、由被告承担诉讼费用。

一审被告龚燕辩称：1、原告与兴义市笙园房地产公司的一切商业活动无关，被告与原告之间的房屋租赁约定与此不具有类比性。2、被告承租原告房屋期限为20年，租金5000元/年，并且一次性付清全部租金，这是原告与被告反复协商的结果。首先，原告为了增加建筑面积，将与被告房屋之间应当留有适当空间建成所谓的夹层房屋，完全限制了被告对自己住房的翻修、重建可能性。其次，原告对两房之间的通道加装大门时，将该通道划定为自有空间，但靠被告住房一边的属于被告宅基地范围。再次，被告的住房第一层原为邻街门面，原告在修建其房屋时，需要占用被告的门前空地施工，施工期间被告无法营业，而且在房屋建成后会彻底将被告后门面包裹，不再具有门面功能。由于被告一次性缴纳租金10万元后不久，其法定代表人离任，后续领导又不愿清理任前事务，被告多次索要与原告签订的房屋租赁合同无果，导致被告至今无书面合同。3、原告系出租方，且为国有单位，理所当然与承租人签订书面合同。现其起诉要求解除与被告的租赁合同关系，对于处于弱势的被告显然不公。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

一审归纳双方当事人的争议焦点为：原、被告对该门面口头约定的租赁期限是5年还是20年？

一审认为，原告兴义市粮贸总公司与被告龚燕的口头租赁合同依法成立，双方也已实际履行了合同义务。但因双方未订立书面合同，对房屋的租赁期限未作明确约定，所以对原、被告之间的口头租赁合同应视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。现原告兴义市粮贸总公司起诉要求解除与被告龚燕的房屋租赁合同，并要求被告龚燕返还租赁的门面及夹层的请求，依法应予以支持。对原告兴义市粮贸总公司要求被告龚燕按每天55.55 元支付自2013年8月15日起至交还门面之日的租金的请求，因原告兴义市粮贸总公司不能提供证据证明每天的租金数额，应不予支持。按兴义市价格认证中心出具的价格鉴定结论：从2008年至2014年该租赁房屋的市场租金总价为199100元，年均价为28442.86元。被告龚燕从2008年2月1日起开始使用该租赁房屋，至目前为止已是六年半的时间，按市场价其应当给付的租赁款约为184878.57元，被告龚燕只是一次性交付了租赁款100000元，合同的解除并未给被告龚燕造成损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：（一）解除原告贵州省兴义市粮油贸易总公司与被告龚燕的口头房屋租赁合同；（二）限被告龚燕在判决生效后一个月内将其租用的属原告贵州省兴义市粮油贸易总公司的门面一间（面积约60平方米）及夹层返还给原告贵州省兴义市粮油贸易总公司；（三）驳回原告贵州省兴义市粮油贸易总公司其余诉讼请求。案件受理费234元，减半收取117元，鉴定费3000元，由原告贵州省兴义市粮油贸易总公司承担1558.5元、被告龚燕承担1558.5元。

一审宣判后，龚燕不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1、撤销原判，驳回被上诉人粮油总公司的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。理由：1、原判认定事实错误。被上诉人在修建沙井南路大楼时，需使用上诉人住房前的地面堆放建材、调浆运沙等，使上诉人住房一楼的门面不能经营，且被上诉人为了增加建筑面积，建大楼时在与上诉人的住房之间加建夹层，侵犯了上诉人的住房通风、采光权。被上诉人对上诉人构成侵权，所以才以5000元/年租金补偿上诉人，而且被上诉人以该租金出租房屋的条件是上诉人必须一次性付清全部租金，不得再向被上诉人主张侵权责任。上诉人已一次付清20年租金10万元，且未就被上诉人的侵权行为主张权利。履行了全部义务。因此，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同关系形成是双方对权利的让渡所致，并非单纯的房屋租赁关系。一审中，被上诉人已认可其侵权事实存在，但原判却认定本案与侵权事实无关，从而否定了双方达成租赁协议的条件和内容，且武断地依据一份来源不合法又未经质证的价格鉴定结论支持被上诉人的诉讼请求。2、一审程序不合法。一审指定举证期限至2014年6月1日，被上诉人在举证期限内未提交有效证据，但一审在庭审后却向原告释明可通过物价鉴定获得支持诉讼请求的依据。于是被上诉人自行委托兴义市物价局价格认证中心作出《价格鉴定结论》。一审中，该鉴定结论未经质证。此外，一审法院于2014年6月6日开庭审理，判决书于开庭当天就已作出，开庭审理不过是形式而已，对判决的形成没有任何作用。3、原判只维持被上诉人一方利益，对上诉人显失公平。被上诉人并未提出租赁期限为五年的证据，按照谁主张谁举证原则，被上诉人应承担不利后果，法院应判决驳回被上诉人的诉讼请求。如果考虑查清事实化解矛盾，一审法院就应当依法经双方当事人申请，指定专门机构对被上诉人侵权给上诉人造成的损失及被上诉人出租给上诉人的房屋租金进行鉴定，厘清双方当事人的利益。但一审法院不仅超出释明范畴，而且只向被上诉人释明如何取得有利证据，对上诉人的利益视而不见。

被上诉人兴义市粮贸总公司提出答辩意见为：1、被上诉人与上诉人之间的房屋租赁是口头协议，为不定期租赁合同，被上诉人有权随时解除合同，要求上诉人返还租赁物。上诉人仅凭在一审中提交的五张照片，是不能证明被上诉人侵权的事实存在，上诉人以“侵权”和“权利让渡”的观点来辩驳兴义市粮贸总公司的诉请，显然与本案不具有关联性。故一审判决认定事实清楚。2、一审庭审后，法庭认为被上诉人依法可以随时解除合同，但上诉人主张其所交10万元是10年租金，故要求被上诉人申请对租金价格进行鉴定。鉴定结论为该房市场租金总价为19.91元。该鉴定结论来源合法，客观真实。从该鉴定结论的市场租金来看，上诉人使用6年10个月，应交租金已远远超过其交付10万元。一审判决后，被上诉人本想提起上诉要求上诉人支付超出部分的租金，但考虑到双方未签订书面租赁合同，自己也有一定责任，故未提出上诉。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院予以维持。

二审期间，龚燕、兴义市粮贸总公司均未提交新证据。

本院依兴义市粮贸总公司申请，向时任兴义市粮食局局长的刘汉祥、笙园公司法定代表人江建兴进行调查。

刘汉祥证实：龚燕租金交付方式比照笙园公司与兴义市粮贸总公司签订的房屋租赁合同约定的方式交付。

江建兴证实：笙园公司2006年11月8日与兴义市粮贸总公司签订的租赁合同，约定兴义市粮贸总公司整体将其一、二楼门面出租给笙园公司，后兴义市粮贸总公司与笙园公司协商，由笙园公司让出靠近三中路口的门面和夹层另作他用五年，五年之后无条件归还笙园公司。

经双方当事人质证，龚燕意见为：当时刘汉祥当时讲交10万元租金，租用期限20年。由于单位领导更换原因，一直未签订书面租赁合同。我只与兴义市粮贸总公司发生租赁合同关系，不认识笙园公司，我交钱半年后于2008年2月左右才得到租赁房屋使用。

兴义市粮贸总公司质证意见：无异议。

经审核，刘汉祥、江建兴的证言，客观、真实，与兴义市粮贸总公司与笙园公司于2006年11月8日签订的《房屋租赁合同协议》、2008年2月1日签订的《房屋租赁补充协议》及兴义市价格认证中心作出的《价格鉴定结论书》相互印证，故具有关联性，予以采信。

综合当事人对本案事实的分歧意见,当事人争议的焦点是：1、龚燕交付的10万元是20年的租金，还是5年的租金；2、兴义市价格认证中心作出的《价格鉴定结论书》是否能作为本案认定事实的证据；一审判决是否系2014年6月6日作出。

本院认为，关于龚燕所交付的10万元是20年租金，还是5年租金的问题。

刘汉祥、江建兴证明的事实，与兴义市粮贸总公司在一审提交其与笙园公司于2006年11月8日签订《房屋租赁合同协议》第一条对于所租门面范围的约定，以及2008年2月1日签订的《房屋租赁补充协议》第三条对于让出靠三中路口门面及夹层期限为五年的约定相互印证，予以认定龚燕向兴义市粮贸总公司租赁的门面，是兴义市粮贸总公司经与笙园公司协商后，由笙园公司让出的。而龚燕所交租金方式，是参照笙园公司一次性支付前五年租金。结合一审法院委托兴义市价格认证中心作出的《价格鉴定结论书》龚燕所租门面2008年至2014年共计19.91万元的鉴定价格，及笙园公司与兴义市粮贸总公司对让出该门面期限为五年的约定，认定龚燕所交付的10万元租金，为5年租期的租金。

对于龚燕提出其与兴义市粮贸总公司的租赁关系是双方对权利进行让渡的问题，因其主张兴义市粮贸总公司构成侵权，并无充分证据证明，故龚燕与兴义市粮贸总公司的租赁关系，不存在权利让渡。

关于兴义市价格认证中心作出的《价格鉴定结论书》是否能作为本案认定事实的证据；一审判决是否系2014年6月6日作出的问题。

在一审开庭审理中，龚燕对其支付的10万元租金主张系20年租期的租金，一审法院为查明案件事实，在庭审后向当事人释明需进行租金价格鉴定，故兴义市粮贸总公司申请对其出租给龚燕的门面进行租金价格鉴定。一审法院依法委托了兴义市价格认证中心鉴定。兴义市价格认证中心作出《价格鉴定结论书》后，依法通知了双方当事人对《价格鉴定结论书》进行质证。该鉴定程序合法，鉴定结论应作为定案依据。

一审开庭审理时间虽在2014年6月6日，但在庭审后一审法院又委托兴义市价格认证中心进行鉴定，一审判决将该鉴定结论作为认定案件事实的依据，该判决时间不应是2014年6月6日。经查，该判决报签时间为“2014年8月17日”，签发时间为“2014年8月28日”，由此，一审将判决书落款时间写为“2014年6月6日”是错误的，对此应予批评指正。

综上所述，原判对基本事实部分认定不清，但处理结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费234元，由上诉人龚燕负担。

本判决为终审判决。

被上诉人贵州省兴义市粮油贸易总公司可自本判决送达后自动履行期届满之日起两年内，向原审法院申请强制执行。

审　判　长　　刘启斌

审　判　员　　赵　舒

代理审判员　　饶　尧

二O一五年一月十六日

书　记　员　　覃永烨