周新乔与祝贤伦物权保护纠纷一案民事判决书

委托代理人班忠明，贵州正苍律师事务所律师。

被告祝贤伦，贵州省贵定县人，个体工商户，住贵州省贵定县。

第三人贵州宏宇房地产开发有限责任公司，住所地贵定县城关镇金丰市场二楼。

组织机构代码75015XXXX。

法定代表人王学博，该公司董事长。

第三人贵定县鑫鑫物业管理有限责任公司，住所地贵定县城关镇金丰市场二楼。

法定代表人黎永涛，该公司经理。

原告周新乔与被告祝贤伦物权保护纠纷一案，本院于2015年8月12日受理后，依法追加贵州宏宇房地产开发有限责任公司（以下称宏宇房开公司）、贵定县鑫鑫物业管理有限责任公司（以下称鑫鑫物管公司）作为本案第三人参加诉讼，该案适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周新乔及其委托代理人班忠明、被告祝贤伦到庭参加诉讼，第三人宏宇房开公司法定代表人王学博、鑫鑫物管公司法定代表人黎永涛经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。

原告周新乔诉称，2013年8月29日原告与宏宇公司签订《商品房买卖合同》，购买贵滨新城（建材城）第30栋B-1号商业门面房，建筑面积77.69平方米。因该门面已由被告使用，原告答应该门面房继续由被告使用至2014年11月。到期后，原告要求被告腾房交还门面，还于2015年3月19日书面通知被告腾房，并将书面通知粘贴在B-1号门面上，告知如果不搬离，原告将按每天200元计算房屋占用费；但是被告既不支付房屋占用费，也不腾房。被告的行为侵害了原告的合法权益，请求法院判决：1、被告停止侵权，立即腾空贵滨新城（建材城）第30栋B-1号商业门面房交还给原告；2、被告支付房屋占用费27 600元给原告。

被告祝贤伦辩称，从2013年1月1日起与原来的房东签订为期五年的租赁协议，给被告优惠了半年的租金。后来原告购买了该门面没有通知过被告。被告所签订的租赁合同期是五年，每年按期交纳房租。原告购买房屋后，多次到被告门面处进行骚扰，把被告的电表下了。被告曾书面通知过原告以及物业公司，给被告造成的损失应该按照市场价格赔偿。现被告要求继续履行合同，如果原告强行收回门面，则必须赔偿被告的损失。

第三人宏宇房开公司未答辩。

第三人鑫鑫物管公司虽未明确答辩，但提供一份书面说明，内容如下：2015年4月1日接管之前佳佳物管公司与宏宇房开公司是一家人，物管公司业务属房地产公司分管。自鑫鑫物管公司接管以来经济独立核算、自负盈亏。接管时没有任何交接资料。所以，之前发生的一切事务由宏宇公司自行处理、解决，与鑫鑫物管公司无任何关系。

原告为证明其主张，在举证期限内提供如下证据：1、公民身份证一份，证实原告在公安机关登记的身份信息情况；2、商品房买卖合同一份，证实2013年8月29日原告购买宏宇房开公司开发的贵滨新城30栋1层B-1号门面，双方约定交付期限是2011年12月31日；3、贵州省住宅专项维修资金专用收据一份，证实原告购买房屋后于2013年9月18日交纳了30栋1层B-1号门面房的维修资金2331元；4、房产证一份，证实原告于2015年9月依法取得贵滨新城30栋1层B-1号门面房的所有权；5、照片一组三张，证实原告于2015年3月19日书面通知被告搬离门面的事实；6、房屋租赁许可证一份，证实原告所购房屋符合商业用房出租标准及有关租赁条件。被告祝贤伦的质证意见是：证据4房产证上记载的面积与被告和佳佳物业管理公司签订的协议上的门面面积不一致，请求按照签订的协议面积计算房屋租金；证据6签订租赁许可证的时候被告就是承租人，但是现在上面是空白，当时为何不把被告的名字写在上面呢；对其他证据均无异议。

被告祝贤伦为证明其主张，在举证期限内提供如下证据：1、收据三份，证实被告于2012年12月31日交纳2013年7月1日至2014年7月1日的门面租金13 984元，2014年6月16日交纳2014年7月1日至2015年7月1日的租金15 383元，2015年8月13日交纳2015年7月1日至2016年7月1日的租金16 921元；2、告知书二份，证实2015年3月20日被告对原告及佳佳物管公司就原告的行为进行了书面通知；3、商铺租赁合同一份，证实2013年1月1日，被告与佳佳物管公司签订了商铺租赁合同的事实。原告方的质证意见是：证据1是宏宇公司开具的收到被告交租金的收据，不能证实被告将租金交给宏宇公司就取得合法的使用权，不能对抗他应当搬离门面的情况；证据2所述的内容与事实不符，不能作为本案的定案证据；证据3是无效合同，理由是佳佳物管公司没有相应的所有权和管理权，不能作为合同的当事人，合同的租赁日期有明显的改动痕迹，并且佳佳物管公司的法定代表人及代理人没有在合同上签章。

本院依职权出示第三人宏宇房开公司提交的如下证据：关于贵滨新城30栋1层B-1号门面的情况说明、返租情况说明、申请书、解除租赁合同通知书、搬离门面通知书、组织机构代码证、营业执照、税务登记证各一份。原告方的质证意见是：贵滨新城30栋1层B-1号门面的情况说明上面没有公司印章，没有法定代表人及代理人的签字，不能证实本案情况，不能作为证据采信；返租情况说明证实原告与佳佳物管公司签订返租合同只是一年；申请书是附条件的申明，是在被告搬离门面后原本赔偿租户6个月租金的情况，但被告没有搬离，不能作为本案的依据；解除租赁合同通知书是针对被告作出的，明显证实宏宇公司已经通知被告解除了门面租赁合同，通知下达的3个月期限已过，效力应该得到确定；对其他证据无异议。被告祝贤伦的质证意见是：门面情况说明证实被告与宏宇公司签订租赁合同的租期确实改过，是三份合同同时更改，被告继续交租金，证实他们是继续承认合同。房开公司出售门面时没通知被告；如果原告对合同有异议，应当书面通知被告，或者重新签订合同；被告与宏宇公司签订的合同是五年期限，原告与宏宇公司签订的返租合同是无效合同，门面返租情况说明上面写的是一年的期限，宏宇公司隐瞒了与被告签订的租赁合同，没有尽到告知原告的义务；对于申请书因为宏宇公司与被告签订的合同是五年，被告明确要求继履行合同，原告与宏宇公司签订的一年的返租合同被告不认可；对解除租赁合同通知书，之前原告下了被告的电表，造成被告无法使用，给被告造成了巨大损失；对搬离门面通知书被告不认可，被告按照合同交纳了租金；对其余证据无异议。

本院依职权向贵定县市场监督管理局调取的贵定县佳佳物业管理有限责任公司名称变更信息一份，说明贵定县鑫鑫物业管理有限责任公司的前身就是贵定县佳佳物业管理有限责任公司。原告方认为企业名称、股权的变更与被告搬离门面没有联系。被告对此无异议。

本院经综合审查认为，原告周新乔所提供的6份证据、被告祝贤伦提供的3份证据及第三人宏宇房开公司提供的8份证据，以及本院依职权调取的企名名称变更登记信息具备证据的要素，可以采信。

经审理查明：第三人宏宇房开公司修建座落于贵定县城关镇迎宾大道贵滨新城商品房后，将该商品房交佳佳物管公司进行管理。2012年12月31日被告祝贤伦向佳佳物管公司交纳30-B-1门面租金13 984元，次日与佳佳物管公司签订一份期限为五年的租赁合同。该合同主要条款如下：“1-1甲方出租给乙方的商铺座落于贵定县城关镇迎宾大道贵滨新城30-B-1号门面（以下简称该房屋）建筑面积77.69平方米；3-1甲方于2013年1月1日前向乙方交付该房屋；房屋租期自2018年7月1日，共五年；其中2013年1月1日至2013年7月1日期间，甲方同意该段时间为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；4-1该房屋第一年租金，按15元每平方米照实计算，共计租金人民币大写壹万叁仟玖佰捌拾肆元；4-2第二年租金按第一年租金的10%递增，第三年租金又按第二年租金的10%递增，第四年、第五年以此类推”。被告祝贤伦对此门面进行装修使用，并向第三人宏宇房开公司履行了交纳门面租金的义务，其中2014年6月16日交纳2014年7月1日至2015年7月1日的租金15 383元，2015年8月13日交纳2015年7月1日至2016年7月1日的租金16 921元。

2013年8月29日原告周新乔及其妻韩正群作为买受人与第三人宏宇房开公司签订房屋买卖合同一份，合同主要条款如下：“第三条买受人所购商品房（以上简称商品房，其中房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第30栋【幢】×【单元】B-1号房。该商品房的用途为商业，属混合结构，层高为约4.2米，建筑层数地上7层，地下0层。该商品房阳台是【无】。该商品房【合同约定】建筑面积共77.69平方米，其中套内建筑面积74.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.32平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第六条付款方式及期限，买受人按下列第4种方式按期付款：4、其他方式银行按揭：本合同签订之日交购房首付款380 133元整，贷款：370 000元整。由于买受人原因不能在30日内办理完毕贷款手续的，买受人按本合同第七条标准承担违约责任。第八条交付期限，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5、买受人付清出卖人总房款，出卖人根据《建设工程质量管理条例》第十六条取得《工程竣工验收报告》，以此作为达到交房条件的依据”。原告周新乔于2015年9月8日办理了座落于城关镇南城区黄泥坝贵滨新城30栋1层B-1号门面房产权证，同日取得房屋租赁许可证。

2014年12月15日原告周新乔向第三人宏宇房开公司申请收回所购买的门面，第三人宏宇房开公司与被告祝贤伦协商未妥。原告周新乔于2015年3月19日在贵滨新城30栋1层B-1号门面玻璃门上粘贴搬离门面通知，要求被告祝贤伦腾空返还门面。但被告祝贤伦以签订门面租赁合同未到期，拒绝返还门面，双方产生纠纷，同年8月12日原告周新乔向本院提出如前诉讼请求。

本案争议的焦点：一、被告祝贤伦与佳佳物管公司所签订的租赁协议效力及合同权利义务主体归属问题；二、关于租赁期限的约定及合同是否解除问题；三、原告周新乔与第三人宏宇房开公司签订的房屋买卖合同后买受人的所有权实现与承租人权利实现的冲突问题。

本院认为：一、被告祝贤伦与佳佳物管公司所签订的租赁协议效力及权利义务主体归属问题；从被告祝贤伦向佳佳物管公司交纳租金，并与佳佳物管公司签订租赁协议，佳佳物管公司未出示第三人宏宇房开公司关于委托其代为订立租赁协议的委托书，也未以第三人宏宇房开的名义签订合同，2012年12月31日的收据也是佳佳物管公司所开具，此后的两笔租金收据都是第三人宏宇房开公司所开具，款项也是交给第三人宏宇房开公司等方看。佳佳物管公司虽以自己的名义签订协议，却未履行合同义务和享受权利，况且佳佳物管公司对贵滨新城30栋1层B-1号门面房不享有所有权，由其作为出租人与他人签订租赁合同没有法律依据，由此足以证明租赁协议的实际出租人是第三人宏宇公司，承租人是被告祝贤伦。

二、关于租赁期限与合同是否解除的问题；因为，该协议虽由一方（即佳佳物管公司）签订，却由另一方（即宏宇房开公司）履行义务并享受权利，属于合同当事人自愿变更，所以该合同对变更后的当事人具有约束力。从合同笔迹上分析，似有改动的迹象，然从合同条款4-2“第二年租金按第一年租金的10%递增，第三年租金又按第二年租金的10%递增，第四年、第五年以此类推。”的内容分析，则租期实为五年，应至2018年7月1日止。从第三人宏宇公司提供门面情况说明及解除租赁合同通知书来看，出租人与承租人可能发生矛盾，也发出过类似的通知，然而根据合同法的规定，以通知方式解除合同，该通知必须送达合同当事人。然而，2015年8月13日，第三人宏宇房开公司还继续收取租金，应视为该合同仍未解除。

三、关于原告周新乔与第三人宏宇房开公司签订房屋买卖合同后，买受人的所有权实现与承租人使用权实现的冲突问题；因房地产开发商对自己开发的商品房享有所有权，在其出售之前将商品房出租给他人，收取租金，符合法律规定。对于已经出租给他人的商品房，在出售时应当将租金金额、收取情况、出租的期限等告知买受人。原告周新乔与第三人宏宇房开公司签订的《房屋买卖合同》条款上未载明该商品房设立有租赁法律关系，双方也没有订立补充协议，由此引起的纠纷责任并非归属承租人祝贤伦。第三人宏宇房开公司与被告祝贤伦订立的所订立的租赁合同，以及与原告周新乔订立的房屋买卖合同，虽然文字上有少许错误，交付房屋时间有差错，但均不影响合同的效力，故此二份合同均不违反法律规定，属于合法有效的合同。原告周新乔虽依据该合同取得座落于城关镇南城区黄泥坝贵滨新城30栋1层B-1号门面所有权，但在租赁期限届满前，不能收回该门面，理由是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说租赁物的所有权转让给他人时，承租人的权利仍然受法律保护。这种“买卖不破租赁”的规则，一方面，维持承租人合法占有租赁物的法律地位：另一方面，原所有权人对租赁合同不会陷于违约责任。原告周新乔可在取得房屋所有权之日起，有权收取门面租金。第三人宏宇房开公司已经提前收取的部份，则应将所有权转让之日起的租金退还给原告周新乔。

综上所述，原告周新乔要求被告祝贤伦停止侵权、立即腾空贵滨新城（建材城）30栋B-1号门面的主张，本院不予支持。原告周新乔要求被告祝贤伦赔偿房屋占用费27 600元，没有相关的法律规定，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回原告周新乔的诉讼请求。

案件受理费490元，减半收取245元，由原告周新乔负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。

审判员　　陈留龙

二○一五年十月二十三日

书记员　　鲁小玲