邹兴国、卢朝荣与邱开国、马仁凤买卖合同纠纷及邱开国、马仁凤反诉邹兴国、卢朝荣合同无效纠纷一案民事判决书

原告（反诉被告）卢朝荣，贵州省贵定县人。

委托代理人宋培宇，贵州正苍律师事务所律师。

被告（反诉原告）邱开国，贵州省贵定县人，住贵州省贵定县。

被告（反诉原告）马仁凤，贵州省贵定县人。

委托代理人班忠明，贵州正苍律师事务所律师。

原告邹兴国、卢朝荣诉被告邱开国、马仁凤买卖合同纠纷及反诉原告邱开国、马仁凤反诉被告邹兴国、卢朝荣合同无效纠纷案件，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，上列当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邹兴国、卢朝荣诉称：2005年7月，二被告拟将其所有的金山花园6栋1单元1层左户房屋转让。二原告得知后与其对具体事宜进行协商，达成一致协议。同年7月29日，原告预付定金2000元。同年8月10日，双方签订《房屋买卖合同》，对合同价款、付款方式、税费负担、过户手续办理、违约责任等进行了明确约定。当时，原告如约支付了购房款40 000元，加上定金2000元，共向被告支付了42 000元；被告也将房屋钥匙交给原告，房屋交付完毕。根据约定，余款13 243.20元在办理完过户手续后付清。当年，原告将房屋装修后入住，至今已十年，原告多次催促被告协助办理过户手续，被告总以各种理由拖延。请求法院判决被告配合原告办理过户手续。

被告邱开国、马仁凤辩称，因为双方签订买卖合同是无效合同，所以办不了过户手续，请法院依法判决。

反诉原告邱开国、马仁凤诉称：反诉人邱开国于2002年5月与贵定南华房地产开发公司签订《贵定县住房制度经济适用住房买卖合同》，购买金山花园第6栋1单元1层左户经济适用住房，简单装修后入住。二被反诉人于2005年7、8月主动找反诉人购买该房屋，双方签订《房屋买卖协议》。被反诉人支付购房款42 000元，反诉人也交付了房屋钥匙。事后，反诉人才知道已经购买经济适用房的购房人，在取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》5年，并补交土地收益金及各项已经优惠的收费后，方可将所购经济适用房上市出售；同时，如果五年内出售已购买的经济适用房，只能出售给取得购买经济适用住房资格的家庭。2005年8月双方签订《房屋买卖协议》时，反诉人居住未满5年，也没有取得房屋所有权证和国有土地使用证，反诉人无权出卖该房屋，被反诉人当时也没有取得购买经济适用房的资格。因此，双方签订的《房屋买卖协议》违反建设部2004年5月颁布的《经济适用房住房管理办法》第26条，以及贵州省人民政府《关于加强经济适用住房建设管理的意见》的规定，协议应当被认定无效。

反诉被告邹兴国、卢朝荣辩称，邱开国、马仁凤反诉不是事实，因其二人购房后，没有装修正式搬进居住，便将房屋转让给答辩人。反诉原告主张的房屋是经济适用房，不能转让，买卖合同无效，该理由不成立。因为，该房屋已办理了所有权证和土地使用证，可以转让。且反诉原告援引的关于经济适用房管理方面的规定来证明双方买卖合同无效的理由不应成立，就算当年所签订的协议有瑕疵，但至今已有十年了，答辩人居住已超五年，反诉原告所援引规定在本案中不能适用，故请求法院驳回反诉请求。

本诉原告邹兴国、卢朝荣为证明其主张，在举证期限内提供如下证据：1、本诉原告身份证二份，证实本诉二原告的身份情况；2、房屋买卖协议书一份，证实双方于2005年8月10日签订房屋买卖协议的事实；3、收条及领条各一份，证实本诉原告邹兴国分别于2005年7月29日、2005年8月10日二次付给本诉被告邱开国人民币42 000元。被告质证意见是：对证据1、3无异议；证据2违反法律规定，是无效协议。

反诉原告邱开国、马仁凤为证明其主张，在举证期限内提供如下证据：1、住房制度改革经济适用住房买卖合同一份，证实本诉被告购买房屋的事实；2、契税完税证一份，证实本诉被告于2003年5月14日交纳契税253.20元。二原告质证意见是，对证据1、2无异议。

经综合审查，双方所提供的证据均备具证要素，可以采信。

经审理查明：被告（反诉原告）邱开国于2002年5月与贵定南华房地产开发公司签订《贵定县住房制度经济适用住房买卖合同》，购买金山花园第6栋1单元1层左户房屋，房价款49 778元。二原告（反诉被告）于2005年7月与二被告（反诉原告）协商购买该房屋。同年7月29日，原告邹兴国预付给被告（反诉原告）邱开国购房定金2000元。同年8月10日，双方签订《房屋买卖合同》，对合同价款、付款方式、税费负担、过户手续办理、违约责任等进行了明确约定。当时，原告（反诉被告）邹兴国如约支付了购房款40 000元给被告（反诉原告）邱开国，加上定金2000元，共计支付购房款42 000元；被告（反诉原告）邱开国将房屋钥匙交给原告（反诉被告）邹兴国，房屋交付完毕。根据约定，余款13243.20元在办理完过户手续后付清。此后，因房屋所有权未过户，原告（反诉被告）邹兴国也未将余款付给被告（反诉原告）邱开国。2004年9月1日被告（反诉原告）取得金山花园第6栋1单元1层左户的房屋所有权证。2015年9月14日，原告（反诉被告）邹兴国、卢朝荣向本院提出如前诉讼请求。在审理中，被告邱开国提出反诉，主张双方所签订的《房屋买卖协议》违反政策规定，属于无效协议。原告（反诉被告）主张贵定县政府对经济适用房下发通知要求补缴土地使用金后，方可上市场交易，本案仅是补缴土地使用金即可办理过户手续。被告（反诉原告）坚持其反诉主张。

庭审中，原告（反诉被告）主张房屋过户所需的费用，按当时合同约定履行。

本案争议的焦点：

一、双方所买卖的房屋是否属于经济适用住房；

二、原告（反诉被告）邹兴国、卢朝荣与被告（反诉原告）邱开国、马仁凤所签订的《房屋买卖协议》是否违反2004年5月颁布的《经济适用住房管理办法》第二十六条以及贵州省人民政府《关于加强经济适用住房建设管理的意见》的规定，而成为无效合同的反诉是否成立的问题；

三、被告（反诉原告）邱开国、马仁凤应否依合同约定协助原告（反诉被告）办理过户手续。

本院认为：一、原告（反诉被告）邹兴国、卢朝荣与被告（反诉原告）邱开国、马仁凤所签订的《房屋买卖协议》所涉及的标的物是否属经济适用住房的问题；住建部颁布的建住房[2007]258号《经济适用住房管理办法》第二条规定“　本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。”金山花园是贵定县人民政府通过贵定南华房地产开发有限公司开发的房地产项目，确有土地无偿划拔的优惠政策在内。凡政治待遇较低的公务员或教师可享受70平方米的优惠价，超过部份按当时的市场价执行。当时购买金山花园小区的人多数是公务员或教师。被告（反诉原告）邱开国、马仁凤与贵定南华房地产开发公司签订的协议，虽然名为《贵定县住房制度改革经济适用住房买卖合同》，但是所买卖的房屋并不是严格意义上的经济适用住房，因为当时《经济适用住房管理办法》也没有出台，更谈不上实施。原告（反诉被告）主张县政府对经济适用房下发通知要求补缴土地使用金后，方可上市场交易，这是众所周知的事实。

二、关于原告（反诉被告）邹兴国、卢朝荣与被告（反诉原告）邱开国、马仁凤所签订的《房屋买卖协议》是否违反建设部2004年5月颁布的《经济适用住房管理办法》以及贵州省人民政府《关于加强经济适用住房建设管理的意见》的规定而属于无效合同，反诉是否成立的问题；

首先，建设部2004年5月颁布的建住房[2004]77号《经济适用住房管理办法》已于2007年11月19日被废止，被新的《经济适用住房管理办法》所代替；其次，2002年5月被告（反诉原告）与贵定南华房地产开发公司订立房屋买卖合同时，最早的《经济适用住房管理办法》尚未颁布实施。更何况贵定县人民政府通过行政命令，责令所有购房户补缴了土地出让金，并准许上市出售；其三、原告（反诉被告）邹兴国、卢朝荣与被告（反诉原告）邱开国、马仁凤所签订的《房屋买卖协议》如果适用2004年5月颁布实施的《经济适用住房管理办法》，该办法第二十六条规定“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”此条文规定与被告（反诉原告）所主张入住五年并取得房产证、土地使用证的说法不一致。现被告邱开国、马仁凤的反诉主张该房屋不能上市主张签订的合同无效，况且房屋买卖合同的签订与房屋过户是物权变动的原因与物权变动结果，二者相区别，对其所主张的理由不能成立，依法不予支持。

三、被告（反诉原告）邱开国、马仁凤是否履行合同约定协助原告（反诉被告）办理过户手续的问题；原告（反诉被告）邹兴国、卢朝荣与被告（反诉原告）邱开国、马仁凤所签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，不存在恶意串通、损害国家、集体或第三人的是合法有效的合同。现被告（反诉原告）邱开国、马仁凤于2004年9月已取得金山花园第6栋1单元1层左户的房屋所有权证，应依照合同的约定履行协助办理过户手续的义务。故二原告（反诉被告）邹兴国、卢朝荣要求二被告（反诉原告）邱开国、马仁凤履行协助办理金山花园第6栋1单元1层左户的房屋过户手续，理由正当，应予支持。因当时未约定办理房屋过户手续时间，故原告（反诉被告）可在条件成就时要求被告（反诉原告）履行合同义务，所以，现办理房屋过户手续所需费，按双方合同约定，由被告（反诉原告）支付1000元，剩余费用由双方平均承担。至于原告（反诉被告）未履行支付剩余的房款，在反诉中被告（反诉原告）未提出，但双方应本着诚实信用原则在房屋办理完毕过户手续时一并付清，以减少诉讼案赘。

综上所述，依照《中华人民共同国合同法》第四十四条、第一百三十条，第六十条、第五十二条第二款、第五款之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）邱开国、马仁凤自本判决生效之日起三日内协助原告（反诉被告）邹兴国、卢朝荣办理金山花园第6栋1单元1层左户的房屋所有权过户手续，所需费用由被告（反诉原告）交纳1000元后，剩余费用平均承担；

二、驳回反诉原告邱开国、马仁凤的反诉请求。

本诉案件受理费25元，反诉案件受理费25元，共计50元，由被告（反诉原告）邱开国、马仁凤负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。

审判员　　陈留龙

二○一五年十月二十一日

书记员　　鲁小玲