楼碧峰、陈淑云诉中国邮政集团公司六盘水市分公司、第三人聂庆武房屋租赁纠纷一审民事判决书
原告陈淑云。
二原告的特别授权委托代理人陈健，达德律师事务所律师，执业证号×××。
二原告的特别授权委托代理人刘大军，达德律师事务所律师，执业证号×××。
被告中国邮政集团公司六盘水市分公司，住所地六盘水市钟山区水西路2号，组织机构代码71432XXXX。
代表人余卫国，该公司经理。
特别授权委托代理人章恩波，新黔景律师事务所律师，执业证号×××。
一般授权委托代理人章思源，新黔景律师事务所实习律师。
第三人聂庆武。
第三人贵州瑞和建筑工程有限公司，住所地贵阳市云岩区三桥南路131号B栋1单元2层1号，组织机构代码21441XXXX。
法定代表人吴滨，该公司董事长。
特别授权委托代理人刘祥。
原告楼碧峰、陈淑云诉被告中国邮政集团公司六盘水市分公司（以下简称“市邮政公司”）、第三人聂庆武房屋租赁纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理后，依职权追加贵州瑞和建筑工程有限公司（以下简称“瑞和公司”）为本案的第三人参加诉讼。依法由审判员吴剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告楼碧峰、陈淑云及其委托代理人陈健、刘大军，被告市邮政公司的委托代理人章恩波、章思源，第三人聂庆武、瑞和公司的委托代理人刘祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楼碧峰、陈淑云诉称，2012年4月11日，被告市邮政公司与第三人瑞和公司就六枝特区邮政局综合办公楼工程签订了《建设工程施工合同》（以下简称“施工合同”），合同签订后第三人瑞和公司按合同履行了相关义务，但被告未按合同约定向瑞和公司支付工程款，为此第三人聂庆武作为瑞和公司项目经理于2013年10月21日向被告发出了《关于拖欠工程款的处理（函）》（以下简称“处理函”），内容为：“一、贵局在接到此函的三个工作日内付清所欠我公司的全部工程进度款并支付已发生的损失。二、若贵局没能满足第一条，我公司便融资完成六枝邮政办公综合楼的建设，该工程竣工后，用租金归还融资及资金占用费。三、贵局在接到此函三个工作日内没能满足第一条，即视为同意我公司提出的第二条处理方案”，被告于2013年10月30日收到该函件，没有按照该函件意见支付第三人瑞和公司工程款，也未对第三人瑞和公司的处理意见提出异议。因此，第三人瑞和公司鉴于被告同意上述意见的情况下，向原告融资360万元完成了六枝邮政综合办公楼的建设，第三人聂庆武代表瑞和公司于2013年11月15日与原告签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定第三人瑞和公司将坐落于六枝特区平寨镇人民路街道邮政局大楼一楼靠电信大楼四间门面，二层至五层出租给原告使用。第三人瑞和公司在2014年2月28日前将上述房屋交付给原告，延期交付则按合同总价每日万分之五的金额赔偿原告损失。租赁期限自2014年2月28日至2021年2月28日止，租期7年，租金总价560万元，在签订合同之日原告支付360万元，交门面房时支付50万元，余款150万元两年内付清。合同签订后，原告按照约定支付第三人瑞和公司360万元。租赁合同签订后，第三人瑞和公司立即将该合同报被告备案，被告至今未提出异议。经与被告多次沟通，被告至今未能提供上述租赁房屋给原告使用，已超过了租赁合同约定的交房期限。虽然租赁合同并非与被告直接签订，但因被告在与第三人瑞和公司履行施工合同过程当中，未按合同约定及时支付工程款。为了减少损失，第三人瑞和公司向被告发处理函，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第十四条规定，该处理函系第三人瑞和公司向被告发出的要约，被告在该要约约定的期限内未提出异议，视为同意第三人瑞和公司关于工程款处理意见，因此第三人瑞和公司有权代表被告将房屋出租给二原告使用。即使第三人无权将房屋租给原告，第三人的行为也构成表见代理。而被告在约定的交房期限届满后不仅不将房屋交付原告使用，还向外招标出租上述门面。综上所述，请求依法确认二原告与被告的房屋租赁合同关系成立；判令被告履行2013年11月15日签订的租赁合同，并将坐落于六枝特区人民路街道邮政局大楼一楼靠电信大楼四间门面及二层至五层房屋交付原告使用；判令被告从2014年2月28日起承担迟延交付房屋给原告造成的经济损失计算至被告交付房屋之日止到起诉时50万元（按租赁合同总价560万元每日万分之五计算）。
原告楼碧峰、陈淑云为证明其主张，在举证期限内向本院提供了以下证据：
建设工程施工合同1份。拟证明第三人瑞和公司与被告签订施工合同的事实。被告认为该证据与本案无关，第三人聂庆武不是项目负责人，合同中约定承担违约责任的方式是按月息2%的违约金计算赔偿金，并没有约定违约后，允许施工方出租被告的房屋；该证据没有在举证期限内提交。第三人聂庆武、瑞和公司对该证据无异议。
本院认为，该证据证实被告与第三人瑞和公司签订施工合同，由第三人瑞和公司为被告修建坐落于六枝特区平寨镇人民路邮政局大楼。
关于拖欠工程款处理的函1份。拟证明第三人瑞和公司向被告发处理函，处理函内容是因被告拖欠第三人工程款，是第三人聂庆武、瑞和公司向被告发出要约，原告有理由相信第三人聂庆武、瑞和公司有权将修建的大楼出租，用租金折抵工程款。被告认为该证据不是要约性质，是一种强制行为，第三人无权对被告的财产作出处理。且该函的内容不真实，不能证明被告拖欠工程款。该证据与本案无关联性。第三人聂庆武、瑞和公司对该证据无异议。
本院认为，该证据能证实第三人曾以被告拖欠工程款为由，以函件方式告知被告在三日内支付工程款，否则，将通过融资解决工程款资金，融资的资金将通过出租被告办公大楼的门面偿还。
房屋租赁合同、收条各1份、付款凭证7份。拟证明第三人聂庆武、瑞和公司向原告出具了施工合同和处理函后，二原告于2013年11月15日与第三人签订租赁合同，将被告在建的坐落于六枝特区平寨镇人民路办公大楼一楼四个门面及二至五楼的房屋租赁给二原告，租期为七年，原告按租赁合同约定向第三人支付了租金360万元。合同约定在2014年2月30日前将房屋交付二原告使用，但至今被告没有将房屋交付二原告，被告应承担相应的法律责任。被告认为第三人与二原告签订的租赁房屋属于被告所有的房屋，该房屋不是第三人所有的财产，第三人无权将该房屋出租给二原告，该合同是无效合同。且收条上载明的付款人李海龙与合同签订人不一致，收款时间在合同签订时间之前，不符合交易习惯。第三人聂庆武、瑞和公司对该证据无异议。
本院认为，该组证据证实第三人聂庆武将被告在建办公大楼的部分房屋租赁给二原告，二原告支付租金360万元。
律师函、圆通速递详情单各1份。拟证明2015年4月9日二原告通过圆通速递向被告发出律师函，要求将租赁房屋交付给二原告使用。被告认为该证据不合法，其没有履行律师函内容的义务。第三人聂庆武、瑞和公司对该证据无异议。
本院认为，该组证据证实二原告曾要求被告履行租赁合同。
被告市邮政公司辩称，本案争议的房屋是被告拥有完全所有权的房屋，第三人聂庆武与二原告签订的租赁合同，事前没有得到被告的授权，事后也没有得到被告的追认，第三人聂庆武对该房屋无权处分，租赁合同是无效合同。第三人出具的处理函，实质就是一个欠款处理方案，该方案涉及到被告的实体利益，自然需要被告的明确认可才对被告具有约束力，而绝不可能产生如二原告认为的“不作答复，就视为认可”的法律效果，所有权的占有、使用、收益、处分的权利不可能如此简单而草率的取得和丧失。第三人出具的处理函内容，没有具体欠款数额，没有融资方案，没有明确出租方案，从本质上不能成为要约。被告更未对此“要约”做出过任何承诺。二原告认为第三人聂庆武签订租赁合同的行为构成表见代理，二原告与第三人瑞和公司、聂庆武，甚至被告之间都未曾相识，仅凭聂庆武一张所谓的欠款致函，二原告就自认为“有足够理由”，相信聂庆武有代理权，可以出租该房屋，甚至在租赁合同中不问房屋门牌、项目名称、面积等直接签订合同，二原告更甚于将这种盲目的行为归结于法律上的“善意”，签订合同支付租金。以上事实，明显能看出二原告在签订租赁合同的过程中存在严重的事实判断错误，后果应当自行承担。被告与第三人瑞和公司的债权、债务关系，应按双方签订的施工合同解决，无论对工程款是否有拖欠行为，第三人瑞和公司都无权取得租赁房屋的出租权，更无权授权第三人聂庆武与二原告签订租赁合同。因此，原告与第三人签订的租赁合同应是无效合同。即便租赁合同合法有效。也应按《合同法》第八条的规定，由第三人聂庆武和原告各自享有并履行合同约定的权利义务，即便是他人的原因导致第三人聂庆武对二原告违约，也应根据《合同法》第一百二十一条由第三人聂庆武或瑞和公司向二原告承担违约责任。因此，无论合同有效无效，也无论是谁的原因导致合同未能履行，都不应由被告承担租赁合同中的任何责任。综上，请求驳回二原告对被告的诉讼请求。
被告市邮政公司为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了以下证据：
组织机构代码证、代表人身份证明、营业执照、关于调整企业机构名称变更的通知各1份、企业名称预先核准通知书2份。拟证明原六盘水市邮政局现更名为中国邮政集团有限公司六盘水市分公司。二原告及第三人聂庆武、瑞和公司对该证据无异议，本院予以确认。
2、承诺书1份。拟证明第三人聂庆武承认与二原告签订的房屋租赁合同是无效合同，其对被告的办公大楼无权处分。二原告认为对该证据的真实性无法核实，达不到被告的证明目的。承诺书上的承诺不代表第三人贵州瑞和公司，只代表聂庆武个人；该承诺是被告方胁迫第三人聂庆武签订的，不是其真实意思的表示。第三人聂庆武认为给被告出具该承诺书只是个形式，是被告用108万元的农民工的工资逼迫其写下的；第三人瑞和公司认为不清楚此事。
本院认为，该证据证实第三人聂庆武于2014年5月7日向被告承诺，其与原告等人签订的租赁合同无效，如产生纠纷与被告无关。
3、六盘水日报1份。拟证明被告于2014年3月29日在六盘水日报第四版刊登公告，声明本案争议的租赁房屋尚未完工，该房屋的所有权、使用权、租赁权属被告享有，任何单位或个人涉及该房屋的所有合同一律无效。二原告认为登报时间是2014年3月29日，距离二原告与第三人签订的租赁合同时间是4个多月后，被告为了推卸责任才登报的。六盘水日报属于地方刊物，被告登公告应当在省级以上报刊登报。原告住在浙江省，根本看不到该报纸，该证据与本案无关；第三人聂庆武对该证据无异议；第三人瑞和公司认为该公告是在租赁合同签订后才刊登的，被告没有以任何函件告知第三人，第三人对此事不知情。
本院认为，该证据证实被告以声明的方式刊登公告，公告内容为本案争议房屋的所有权、使用权、租赁权属其所有，任何单位或个人涉及该房屋的所有合同一律无效。
4、通知、移交协议、移交清单各1份。拟证明修建的办公楼于2014年10月28日移交被告，被告对争议房屋拥有完全所有权。二原告对该组证据“三性”有异议，第三人瑞和公司没有接到被告的交接清单，也没有委托任何人在移交协议上签字。合同有明显的涂改痕迹，不能作为证据使用。第三人聂庆武认为该组证据与其无关，工程是2015年6月18日才竣工验收，但还没有移交被告。第三人瑞和公司认为其公司没有收到过通知，其公司没有叫聂庆明的人，移交清单上的签名不是其公司签的，该证据与第三人无关。
本院认为，该组证据不能证实争议房屋已经移交被告。
第三人聂庆武对二原告的起诉没有意见。
第三人聂庆武为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提供了以下证据：
1、建设工程施工合同、补充协议各1份。拟证明六枝特区邮政局办公大楼是由第三人瑞和公司承建。二原告、被告及第三人瑞和公司对该组证据无异议。
本院认证意见与二原告提供该证据的认证意见一致。
2、2015年6月19日情况说明1份。拟证明其与二原告签订的协议是第三人瑞和公司授权签订的，是公司行为不是其个人行为。二原告及第三人瑞和公司对该组证据无异议；被告对该组证据的合法性无异议，但认为该组证据只证明第三人聂庆武得到第三人瑞和公司的授权与二原告签订租赁合同，本案租赁房屋的所有权由被告享有，第三人瑞和公司无权对争议房屋出租。
本院认为，该证据证实第三人聂庆武与二原告签订的租赁合同是得到第三人瑞和公司的授权。
3、项目合同内部管理责任书1份。拟证明其是第三人瑞和公司的职工。二原告及第三人瑞和公司对该证据无异议；被告认为该证据是复印件，这份证据如果是真实的，其只是项目部负责人，无权签订合同。
本院认为，结合第三人瑞和公司出具的情况说明等证据，可以确认第三人聂庆武系第三人瑞和公司职工。
4、2013年6月26日情况说明、业务联系函、关于工程停工的报告、关于凝冻天气的报告、开工报告各1份。拟证明被告拖欠第三人瑞和公司工程款的事实。二原告及第三人瑞和公司对该组证据无异议；被告对该组证据的真实性有异议，认为该组证据是复印件，且是第三人的单方行为，不能证明其证明目的。
本院认为，该组证据虽然为复印件，但该组证据的持有人为被告，被告未提供证据否认该组证据，本院认为该组证据可以证实第三人瑞和公司曾经因工程款支付问题与被告进行过协商。
5、关于拖欠工程款的处理（函）1份。拟证明被告欠第三人瑞和公司工程款，第三人将该房屋出租，收取的租金用于工程款的支付。二原告及第三人瑞和公司对该证据无异议；被告认为该证据没有第三人瑞和公司公章，是第三人聂庆武的个人行为，即使是公司行为，没有盖公司公章，应当不予认可。
本院认证意见与原告提供的证据2一致。
6、工程结算书1份。拟证明被告一直拖欠第三人瑞和公司工程款。原告及第三人瑞和公司对该证据无异议；被告认为该证据与本案无关联性，结算报告不能证明被告欠第三人的工程款。工程款一直没有结算的原因不在被告，是第三人拒不提供相关施工资料影响验收造成。无论是否拖欠工程款，第三人都无权处理争议房屋。
本院认为，该证据不能证实第三人的证明目的。
第三人瑞和公司辩称，被告没有按照工程合同约定履行义务，当时材料供应商要求支付材料款，农民工要求支付工资，其公司和被告协商要求支付工程款，但被告没有钱支付。公司就给被告发处理函，通过将房屋租赁进行融资，以解决拖欠的民工工资的问题。因此，二原告的起诉应当得到支持。
第三人瑞和公司未向本院提供证据。
经审理查明，2012年4月11日，被告市邮政公司与第三人瑞和公司签订建设工程施工合同，合同约定由第三人瑞和公司为被告修建六枝特区邮政局综合办公楼，工程款按工程进度支付，如果违约按月利率2%的利息计算违约赔偿金。合同签订后，第三人瑞和公司进场施工。2013年10月31日，第三人瑞和公司以被告未按约定支付工程款为由，向被告送达了一份处理函，内容为：“一、贵局在接到此函的三个工作日内付清所欠我公司的全部工程进度款并支付已发生的损失。二、若贵局没能满足第一条，我公司便融资完成六枝邮政办公综合楼的建设，该工程竣工后，用租金归还融资及资金占用费。三、贵局在接到此函三个工作日内没能满足第一条，即视为同意我公司提出的第二条处理方案”，被告收到该处理函后，未给予第三人任何复函和答复。2013年11月15日，第三人瑞和公司授权聂庆武与二原告签订了房屋租赁合同，合同约定第三人瑞和公司将给被告修建的尚未完工的综合办公楼一楼四间门面和二层至五层的房屋出租给二原告使用。第三人瑞和公司在2014年2月30日前将上述房屋交付给二原告使用，租赁期限为2014年2月30日至2021年2月30日，租金总价560万元，合同签订之日二原告支付租金360万元，第三人交付租赁房屋时再支付50万元，余下的租金150万元在两年内付清；二原告共计向第三人瑞和公司支付租金360万元。2015年6月18日，被告的综合办公楼工程全部竣工。
另查明，2014年3月29日，被告在六盘水日报第四版刊登公告，声明争议的综合办公楼的所有权、使用权、租赁权属其所有，任何单位或个人涉及该房屋的所有合同一律无效。2014年2月26日，六盘水市邮政局更名为贵州省邮政公司六盘水市分公司；2015年4月1日，贵州省邮政公司六盘水市分公司又更名为中国邮政集团有限公司六盘水市分公司。
本院认为，原告与被告之间的租赁关系不成立。理由如下：1、原告诉请与被告租赁关系成立的理由是基于与第三人瑞和公司签订的租赁合同，该租赁合同的效力问题是确定原告与被告租赁关系是否成立的关键。第三人瑞和公司为被告修建的综合办公楼属于被告所有的不动产，第三人瑞和公司将被告的综合办公楼租赁给原告，未得到被告的授权和追认。即使被告欠第三人瑞和公司工程款，第三人瑞和公司也无权对被告的综合办公楼行使留置权，将被告的综合办公楼租赁给他人来抵扣工程款。因为，只有对动产才可以行使留置权，对不动产是不能行使留置权的。所欠的工程款第三人瑞和公司可以通过与被告协议将修建的综合办公大楼折价，或申请人民法院将综合办公大楼依法拍卖后优先受偿的途径获得救济。2、如按原告主张被告收到的处理函系要约，则要约必须得到被告明确同意的承诺后，才对被告有拘束力。因被告在收到处理函后并没有作出同意的承诺，且该处理函设定了三个工作日的承诺期，被告在收到该处理函的三个工作日内未作出同意的承诺，该处理函在被告收到的三个工作日后即失效。3、第三人聂庆武的行为不构成表见代理。第三人聂庆武在与二原告签订租赁合同时，未向二原告出具被告的介绍信、授权委托证明等材料，所签订的租赁合同也未加盖被告的公章。因此，第三人聂庆武的行为不构成表见代理。综上所述，第三人瑞和公司与二原告签订的租赁合同属于无效合同，故对二原告请求确认其与被告的房屋租赁合同关系成立，并将坐落于六枝特区人民路六枝特区邮政局大楼一楼靠电信大楼四间门面及二层至五层房屋交付其使用，承担迟延交付房屋给原告造成的经济损失50万元的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告楼碧峰、陈淑云的诉讼请求。
案件受理费4400元（原告已预交），由原告楼碧峰、陈淑云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
审判员 吴 剑
二○一五年八月三日
书记员 赵明月
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