彭云凤、彭云翠诉唐兴英、彭涛、第三人彭兴益确认合同无效纠纷一审民事判决书

特别授权委托代理人肖祥华，拓新律师事务所律师，执业证号×××。

原告彭云翠。

特别授权委托代理人肖祥华，拓新律师事务所律师，执业证号×××。

被告唐兴英。

被告彭涛。

第三人彭兴益。

原告彭云凤、彭云翠诉被告唐兴英、彭涛、第三人彭兴益确认合同无效纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理。依法由审判员肖鸿适用简易程序公开开庭进行了审理，原告彭云凤及其委托代理人肖祥华，原告彭云翠的委托代理人肖祥华，被告唐兴英，第三人彭兴益到庭参加了诉讼。被告彭涛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审理。现已审理终结。

原告彭云凤、彭云翠诉称，二原告与唐兴英系母女关系，与彭涛系兄妹关系。原告父亲彭兴明在世时，与唐兴英共同在平寨镇兴隆村地宗寨修建平房五间，彭兴明去世后，原、被告未对房屋进行继承，现房屋仍归原、被告共同所有。2014年10月，二被告未经原告同意，私自与第三人签订《房屋转让协议》，将与原告共有的坐落于平寨镇兴隆村地宗寨五间房屋中的两间以20万元出卖给第三人。被告与第三人签订协议时，为掩人耳目，故意将协议签订时间写成2012年10月。原告发现被告与第三人之间的买卖事实后，多次要求被告与第三人解除买卖关系，但第三人拒不解除。为此，特诉至人民法院，请求判决：一、确认二被告与第三人签订的《房屋转让协议》无效。二、第三人将其购买的坐落于六枝特区平寨镇兴隆村地宗寨的两间房屋返还二原告。

被告唐兴英辩称，本案诉争房屋是其与丈夫彭兴明修建，彭兴明在世时，向银行借款经营烟酒店。彭兴明去世后，尚欠银行贷款12万元，因其无力偿还，才将房屋出卖以偿还银行贷款。

第三人彭兴益述称，一、第三人与二被告签订的《房屋转让协议》有效，原告所诉与事实不符。本案争议房屋系唐兴英与彭兴明贷款修建，彭兴明去世后，唐兴英由彭涛一人赡养。2012年，彭兴明在银行的借款到期，二被告无力偿还，其作为彭涛亲叔叔，为了帮助二被告偿还贷款，于2012年10月22日以高于市场价购买了被告两间房屋。同时，依据相关法律规定，原告的请求已超过诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求，依法确认《房屋转让协议》有效。二、第三人购买房屋属于善意，依法享有所有权。首先，二被告出卖房屋是为了偿还银行贷款。其次，争议房屋属于彭家老宅，不愿转让给他人。上述事实有彭林、彭兴富和彭云祥作证，且第三人于签订协议当天支付12万元给彭涛偿还银行贷款。综上，为维护第三人的合法权益，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

二原告在举证期限内向本院提交了以下证据：

1、《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》各一份，拟证明本案争议的房屋属于彭兴明与唐兴英的共同财产，彭兴明去世后，继承人未进行继承，唐兴英无权处分房屋。

被告唐兴英与第三人对该组证据的“三性”无异议。

2、《房屋转让协议》二份，拟证明被告唐兴英将本案争议房屋转让给第三人，实际转让时间是2014年，而不是2012年。

被告唐兴英认为转让房屋给彭兴益是事实。

第三人彭兴益认为与唐兴英签订《房屋转让协议》是2012年，对2014年的协议书不清楚。

本院认为，被告唐兴英与第三人对2012年10月22日的《房屋转让协议》无异议，予以认定。对2014年10月的《房屋转让协议》，因协议是复印件，且无第三人的签名、无具体内容，不能证明原告的证明目的。

第三人彭兴益在举证期限内向本院提供证据：

收条六份，拟证明第三人与被告唐兴英签订《房屋转让协议》是2012年10月22日，且已支付购房款18.8万元。

原告与被告唐兴英对该组证据无异议，但原告认为第三人的付款时间处于连续状态。

本院认为，该组证据能证明第三人已支付给被告唐兴英购房款18.8万元。

被告唐兴英在举证期限内未向本院提供证据。

被告彭涛未答辩，未向本院提供证据。

经审理查明，1994年4月27日，被告唐兴英与其夫彭兴明取得位于六枝特区平寨镇兴隆村第八村民组用地面积为478.91平方米的建设用地，并在此土地上修建五间房屋，1998年12月28日取得房屋所有权证，2010年5月彭兴明去世。2012年10月22日，被告唐兴英委托其子彭涛与第三人签订《房屋转让协议》，协议约定，被告唐兴英将其五间房屋中靠右两间以20.8万元转让给第三人，付款方式为先付12万元，剩余8.8万元分四年支付，前三年每年支付2万元，第四年支付2.8万元。协议签订后，第三人按协议约定支付购房款，至2014年12月11日，共支付18.8万元给被告唐兴英。另查明，彭兴益系彭兴明之弟。

本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。本案中，对二原告要求确认被告唐兴英与第三人签订的《房屋转让协议》无效，第三人返还房屋之诉请，本院不予支持。理由如下：一、本案争议的五间房屋属于被告唐兴英与彭兴明的夫妻共同财产，被告唐兴英享有二分之一。彭兴明去世后，其享有的房屋作为遗产，属于原、被告共同共有，但继承人未进行分割。现被告唐兴英将其享有房屋中的两间转让，并未损害他人的合法权益，属有权处分。二、被告唐兴英与第三人签订的《房屋转让协议》不属于合同无效之情形，且第三人系以合理的对价取得房屋，协议成立已生效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第九十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

驳回原告彭云凤、彭云翠的诉讼请求。

案件受理费30元（原告已预交），由二原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。

审判员　　肖鸿

二○一五年六月十日

书记员　　杨权