上诉人贵州诚稳律师事务所与被上诉人李桂莲租赁合同民事二审判决书
法定代表人陈光国，主任。
委托代理人李辅智，贵州诚稳律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）李桂莲，贵州省人。
上诉人贵州诚稳律师事务所因与被上诉人李桂莲租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红民一初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明,2013年11月2日，李桂莲与贵州诚稳律师事务所签订《协议书》，《协议书》约定：李桂莲（甲方）将新兴公寓2楼B型房屋（房产证登记为子尹路新兴商住楼1-2-2号，所有权证号：遵房权证遵义市字第00030450号）一套出租给贵州诚稳律师事务（乙方）使用，租赁期限为2013年11月2日起到2014年11月1日止，贵州诚稳律师事务一次性缴纳一年租金24000元；协议到期，如甲方继续出租房屋，乙方在同等条件下享有优先权，但乙方必须在到期前的一个月与甲方联系，签订续租协议，否则甲方不保证乙方的续租。”并在该条约定之后手写补充“第二年续租的租金涨幅在上年房租的百分之十以内”。合同约定的租赁期满后，双方未能就续租事宜达成一致，李桂莲要求收回房屋，贵州诚稳律师事务所以合同约定有优先租赁权为由要求继续租赁，双方为此发生纠纷。
一审法院审理后认为，李桂莲、贵州诚稳律师事务所签订《协议书》约定将李桂莲所有的房屋出租给贵州诚稳律师事务所使用，协议约定的租赁期限为2013年11月2日起到2014年11月1日止，现租赁期间已经届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，对李桂莲要求收回租赁房屋并由贵州诚稳律师事务所结清租赁期间所产生的水电费的诉讼请求，予以支持。在租赁期限届满后，贵州诚稳律师事务所未将房屋交还李桂莲，并继续占有使用租赁物，给李桂莲造成了相应的租金损失，参照双方在合同中对房屋续租情况下租金按每年涨幅10%计算的约定，酌定由贵州诚稳律师事务所从2014年11月2日起按每月2 200元向李桂莲支付占用房屋期间的租金损失。李桂莲要求贵州诚稳律师事务所按每月3 800元承担占用房屋所产生经济损失，未对此提供充分的证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当对此承担举证不能的责任，故对李桂莲的该主张，不予采纳。贵州诚稳律师事务所辩称对所租赁房屋有优先租赁权，于法无据，虽然双方在协议中约定贵州诚稳律师事务所在同等条件下有优先租赁权，但贵州诚稳律师事务所并未举证证明现李桂莲已另行将房屋出租或拟将房屋出租，故贵州诚稳律师事务所以优先租赁权要求继续租赁房屋的理由不成立，不予采纳。
据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告贵州诚稳律师事务所在本判决生效后十日内搬出位于遵义市红花岗区子尹路新兴商住楼1-2-2号房屋（房屋所有权证号：遵房权证遵义市字第00030450号），并将该房屋返还原告；二、在被告使用房屋期间所产生的水电费用由被告贵州诚稳律师事务所承担（金额以水电部门票据为准）；三、由被告贵州诚稳律师事务所从2014年11月2日起至交还房屋之日为止按每月2 200元支付原告李桂莲房屋租金损失；四、驳回原告李桂莲的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告贵州诚稳律师事务所承担。
贵州诚稳律师事务所不服一审判决，向本院上诉称：从房屋中介机构的出租登记可知，被上诉人李桂莲并未是将房屋收回自用，而是用于出租。上诉人与被上诉人签订的《协议书》明确约定，“每年房屋租金涨幅为10%以内，第一年的租金为每月2000元”，但房屋租赁期限届满后被上诉人单方提出第二年的租金为每月3600元，涨幅为80%，被上诉人置合同约定于不顾，单方改变合同的约定，请求二审法院依法予以改判。
被上诉人李桂莲答辩称：一、针对上诉人所提出的优先租赁权的问题。首先法律没有规定租赁优先权。其次，必须有上诉人之外的第三人出价，我方同意出租后，租赁优先权的条件才能成立。再次，“同等条件下”与协议“第二年续租的租金涨幅在上一年房租的10%以内“相互矛盾，显失公平。上诉人必须在协议书到期前一个月与我方联系，商量续租事宜。虽然上诉人与我方进行过协商，但是双方就租金未达成一致意见。二、租赁协议已经到期，上诉人应当返还我的房屋。三、我方和上诉人的纠纷经过派出所、居委会调解未达成协议，后经诉讼到法院，我方也不愿意继续将房屋租赁给上诉方。据此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。
本院审理查明事实与一审一致。
本院认为，上诉人贵州诚稳律师事务所与被上诉人李桂莲于2013年11月2日签订的房屋租赁《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，系有效协议，双方均应依约履行。2014年11月1日该协议约定的租赁期限届满后，贵州诚稳律师事务所应当及时向李桂莲交付房屋，贵州诚稳律师事务所上诉称依照协议约定其在同等条件下有优先租赁权，每年房屋租金涨幅在10%以内，但被上诉李桂莲已无继续出租其房屋的意愿，双方也并未就续租达成协议，并且上诉人亦未举证证明被上诉人已另行将房屋出租或拟将房屋出租，故对其该项上诉理由本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州诚稳律师事务所负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 李露露
审 判 员 任建毅
代理审判员 贺灿灿
二〇一五年四月二十七日
书 记 员 杨恩高
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