上诉人梁绍敏与被上诉人遵义新广房开公司商品房销售合同纠纷民事二审判决书

被上诉人（原审被告）遵义新广房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区成都路东方星园星槐苑5号。组织机构代码：66698XXXX。

法定代表人吕保平，该公司董事长。

上诉人梁绍敏因与被上诉人遵义新广房地产开发有限公司（以下简称：新广房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服遵义市汇川区人民法院(2015)汇民初字第942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审法院经审理查明，2011年3月27日新广房开公司推出“恒大城”楼盘，并在销售广告中载明购房即送1500元/㎡精装修。双方于2011年5月11日签订了《商品房买卖合同》，合同附件十二的补充协议第十二条第2款约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”。梁绍敏于2012年9月30日接收其购买的房屋，至今未入住。后梁绍敏因房屋装修质量问题产生质疑，委托贵州皓天价格评估有限责任公司对房屋装修进行评估，于2014年12月24日得出评估结论。评估书中载明：评估范围为室内地面地砖、木地板铺设，室内墙顶刮瓷并刷乳胶漆，安装石膏线条，地砖安装，卫生间地面铺设地砖、墙面贴墙砖，石膏板吊顶，水电安装、灯具安装、上下水管安装工程等，地砖、墙砖、木地板、大理石装修有损耗，按规定分别确定其损耗率为1.6%、5%、5%、3%。本次评估取价时间为2014年9月30日，根据遵义市2012年9月30日家装材料、人工、机器使用费市场价格标准，同时考虑了2012年9月30日至2014年9月30日居住物价指数，梁绍敏的房屋装修截止2012年9月30日装修单价为756.43元/㎡。双方主要对装修问题未妥善解决，故梁绍敏诉至法院。

梁绍敏一审请求：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，新广房开公司销售广告中承诺“赠送价值1500元/㎡的装修”应视为商品房买卖合同的内容，且该装修的费用已经被计算入该商品房的价格当中。被告新广房开公司所谓的“赠予”实质为附义务的赠予，即购买房屋为该赠予生效的条件。结合《中华人民共和国合同法》第一百九十一条的规定，新广房开公司应当承担赔偿责任。新广房开公司的行为侵害了消费者的合法权益，理应承担起补偿装修价差的责任。故此，诉请人民法院依法判令：1、新广房开公司赔偿其向原告多收取的装修费用89057.37元。2、本案的评估费用由新广房开公司承担。3、本案的诉讼费用由新广房开公司承担。

一审法院认为，本案双方当事人于2011年5月11日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该条款针对的是规划区域范围内，且适用于双方未对销售广告和宣传资料的效力作出明确约定的情形。结合本案，双方在《商品房买卖合同》附件十二的补充协议第十二条第2款约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”。因此梁绍敏方主张的售楼广告中的内容应当视为要约，没有法律依据，不予支持。对于梁绍敏方主张房屋售价包含了装修1500元/㎡的价格在内，认为在同地段的商品房价格大概在三、四千元，而诉争房屋价格为七千多元，由此断定是包含了1500元/㎡的装修在内的。由于梁绍敏方仅仅靠其推测，没有相应的证据证明，应当承担举证不能的不利的后果。因此，其认为1500元/㎡的装修价格包含在房屋售价之中，且属附义务的赠予之主张不成立，不予支持。梁绍敏于2012年9月30日接房后，未在合理的检验期间主张自己的权利，其主张是在评估报告出来后才知道自己的权利被侵害的。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及一百三十七条规定，结合案件实际情况，应该是在评估报告出来之后才能作为知道或者应当知道其权利被侵害的诉讼时效的起点时间。因此，梁绍敏的请求没有超过诉讼时效。

综上，《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律规定，应受法律保护。梁绍敏的诉讼请求，证据不足。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：驳回原告梁绍敏的诉讼请求。案件受理费1010元（已减半收取），评估费3500元，共计4510元由原告梁绍敏承担。

一审宣判后，梁绍敏不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判由被上诉人返还多收取的装修费用89057.37元并承担诉讼费用。理由：1、上诉人是基于被上诉人在广告宣传中明确要赠送1500元/㎡的装修，才与被上诉签订《商品房买卖合同》，被上诉人销售广告中承诺“赠送价值1500元/㎡的装修”已经构成要约，应视为《商品房买卖合同》的内容；由于被上诉人实际作出的装修价值只有756.43元㎡，与其承诺要赠送的价值相去甚远，其行为侵害了消费者的合法权益，理应承担起补偿装修价差的责任。2、《商品房买卖合同》是由被上诉人拟定的格式条款，该合同附件十二的补充协议第十二条第2款的约定目的在于排除法律的强制性规定，排除消费者的合法权利，故应认定该条款无效。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，对于新广房开公司在广告宣传中明确要赠送1500元/㎡装修的行为是否构成要约的问题。因双方于2011年5月11日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”的规定，新广房开公司关于赠送1500元/㎡装修的商业广告本质为要约邀请，即便其内容较为明确具体，但一方面，双方在签订正式《商品房买卖合同》时未将该内容作为特别的约定纳入合同范围，另一方面，双方通过补充协议对商品广告的法律性质做出了明确约定，故新广房开公司所应履行附赠装修的合同义务应以书面合同为准。本案双方当事人已经在《商品房买卖合同》附件十二的补充协议第十二条第2款约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束”。因此梁绍敏方主张的售楼广告中的内容应当视为要约的理由不成立，没有法律依据，本院对其该项上诉请求不予支持。

对于双方签订的《商品房买卖合同》中附件十二的补充协议第十二条第2款是否有效的问题。因该补充协议作为《商品房买卖合同》的一个附件，属于《商品房买卖合同》的一个组成部分，已由双方在平等、自愿的基础上签字认可并已经实际履行，合同约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。梁绍敏主张应认定该条款无效的理由不成立，本院对其该项上诉请求不予支持。

综上，原判认定事实清楚，本院予以维持。梁绍敏的上诉理由不能成立，对其上诉请求依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2020元，由梁绍敏负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李玉振

审　判　员　　任建毅

代理审判员　　贺灿灿

二〇一五 年 六 月十五日

书　记　员　　杨恩高