孔棉书与蒋韬、蒋泽华、谌丽萍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

特别授权委托代理人李文仲，系贵州长空律师事务所律师，执业证号：×××。

被上诉人（原审被告）蒋韬

原审第三人蒋泽华

原审第三人谌丽萍

上诉人孔棉书因与被上诉人蒋韬及原审第三人蒋泽华、谌丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的 （2015）黔钟民初字第959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审认定，2007年8月12日第三人蒋泽华与第三人谌丽萍签订合同书一份（甲方为谌丽萍，乙方为蒋韬），约定第三人谌丽萍将其购买的位于区府南路C栋703号（金穗苑）农行大厦住房一套作价240000元出售给第三人蒋泽华，一次性付款230000元，余款10000待房产证办妥后再付，合同还约定了其他合同内容。2012年3月27日原告孔棉书与被告蒋韬签订合同书一份，约定被告蒋韬将位于金穗苑.农行大厦（区府南路C栋703号）住房一套作价300000元出售给原告孔棉书，一次性付款260000元余款待房产证及土地使用证办妥后再付，合同并约定了其他事项。2012年3月27日原告孔棉书经其夫唐金南向被告蒋韬转购房款230000元，又于2014年2月10日向被告蒋韬支付购房款15300元。现原告孔棉书因被告蒋韬未依约将房屋交付使用，故诉至一审法院。

一审认为，原告孔棉书与被告蒋韬签订的《合同书》有双方的签字及按捺手印予以确认，且被告蒋韬在合同签订后也收取了原告孔棉书购房款共245300元，并多次向原告孔棉书承诺交付房屋，该合同系双方的真实意思表示，合同内容也未违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同。故对原告孔棉书主张确认其与被告蒋韬于2012年3月27日签订的《合同书》有效的请求一审法院予以支持。对被告蒋韬辩称的其系无权处分，双方签订的合同系无效合同的理由，因无权处分并不必然导致合同的无效，故对被告蒋韬的该辩称理由一审法院不予采纳。虽然原告孔棉书主张该房屋实际所有权人系被告蒋韬，但根据原告孔棉书提交的证据，第三人蒋泽华与第三人谌丽萍所签订的《合同书》中并无被告蒋韬本人的签名，原告孔棉书无有效证据证明第三人蒋泽华向第三人谌丽萍购买该房屋时系受被告蒋韬的委托，也无有效证据证明向第三人谌丽萍支付的购房款系被告蒋韬所支付，故对原告孔棉书的该主张一审法院不予支持。现第三人蒋泽华及被告蒋韬皆认可向第三人谌丽萍购买房屋的系第三人蒋泽华，而第三人蒋泽华在被告蒋韬将该房屋出售给原告孔棉书时并不知情，在审理过程中亦表示对该出售行为不予认可，故被告蒋韬将自己没有所有权的房屋出售给原告孔棉书的行为应属无权处分，且现已不能实现合同目的，故对原告孔棉书要求被告蒋韬将该房屋交付其使用的请求一审法院不予支持。由于被告蒋韬明知自己对该房屋无处分权，但仍将该房屋出售给原告孔棉书，并收取购房款，导致本纠纷的产生被告蒋韬应承担全部过错责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、原告孔棉书与被告蒋韬于2012年3月27日签订的《合同书》合法有效；二、驳回原告孔棉书的其他诉讼请求。案件受理费5860元，因适用简易程序减半收取2930元，由被告蒋韬承担（原告已自愿预交，由被告于本判决生效之日起十日内返还给原告）。

宣判后，孔棉书不服，向本院提起上诉，请求维持一审判决第一项，撤销第二项，依法改判蒋韬办理区府南路金穗苑C栋703室住房的土地使用证、房屋所有权证交付孔棉书，在证件交付之前蒋韬先行将房屋腾空移交孔棉书使用，或将本案发回重审，一二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人一审提交的证据足以证明蒋韬系区府南路金穗苑C栋703室住房的实际所有权人（房屋所有权证、土地使用证尚未办理）。蒋泽华提交给上诉人的《承诺书》，蒋泽华承认房屋是他买给儿子蒋韬的，被他卖了是认可的。上诉人共计已支付的款项应为275300元。一审认定孔棉书与蒋韬签订的《合同书》合法有效上诉人无异议，但事实认定部分认定蒋韬无权处分争议之房错误。二、一审适用法律错误。一审适用《中华人民共和国合同法》第六十条和第九十四条自相矛盾，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条也不妥，这是针对被告不到庭的，本案没有到庭的是第三人谌丽萍，不是被告，应当适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条。三、一审法院确认合同有效与认定蒋韬无权处分争议之房没有适用相关法律和阐明法理，让人无法理解判决的依据和理由，蒋韬是有权处分的，本案不适用《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条规定，一审确认合同有效正确，认定蒋韬无权处分是错误的。四、一审判决只确认合同有效，不能做到第三人息诉止争。

被上诉人蒋韬及原审第三人蒋泽华、谌丽萍二审均未作答辩或陈述。

本案二审中，各方当事人均未未交新证据。

本院二审经审理，查明事实如下：位于金穗苑农行大厦C栋703室原系2003年4月21日六盘水大昇房地产开发有限公司预售给谌丽萍的房屋。2007年8月12日，谌丽萍作为甲方与蒋韬（乙方）签订一份《合同书》，约定谌丽萍将其购买的位于区府南路C栋703号（金穗苑）农行大厦住房一套作价240000元出售给蒋韬，一次性付款230000元，余款10000元待房产证办妥后再付，甲方于乙方付款23万元时将钥匙及购房手续交乙方，待房开商通知办理房产证、准入证时，甲方负责协调并将房产证办交乙方。该合同上注明蒋泽华系蒋韬代理人，但该合同上没有蒋韬的签名或捺印。

2012年3月27日，孔棉书（甲方）与蒋韬（乙方）签订《合同书》一份，约定蒋韬将位于金穗苑农行大厦（区府南路C栋703室）住房一套作价300000元出售给孔棉书，一次性付款260000元，余款于房屋产权证和土地使用证付清，下欠4万元待房屋产权证办妥后再付。甲方于乙方付款26万元后30天内，将钥匙及购房手续交乙方。待通知办理房屋产权证，甲方负责协调，将房屋产权证交办乙方。合同尾部注明“补充：如甲方不能办理土地使用证给乙方将不付甲方尾款”。2012年5月1日，蒋韬又与孔棉书签订《房屋买卖合同证件补充协议》，约定由于蒋韬长时间未能完成房屋产权证交接，双方约定房屋属于乙方所有，在未交付房屋证件时间段，如孔棉书因未能出示房屋所有证件而造成的相关损失，全部由蒋韬赔偿。

2012年3月27日孔棉书之夫唐金南向蒋韬转账支付购房款230000元；2014年2月10日孔棉书向蒋韬支付购房款15300元，蒋韬向孔棉书出具了收条。后孔棉书与蒋韬因该房屋交付发生争议，蒋泽华于2014年3月18日出具一份《承诺书》，注明“本人于2006年5月从谌丽萍名下购买金穗苑c栋703室房屋一套住房，被儿子蒋韬于2012年3月27日卖与孔棉书，但现未交与孔家。现本人支持孔棉书走法律程序。本人不予干涉”。2015年1月，孔棉书诉至一审法院，请求确认其与蒋韬签订的《合同书》有效，判决蒋韬履行合同将该房屋交付给孔棉书。本案诉讼中，各方当事人均未提交涉案房屋权属证书。蒋韬提交的2015年3月25日六盘水市房地产产权监理处《房屋登记信息查询结果》记载，该房权利人谌丽萍（合同备案号8581），同时备注栏注明“该房于2014年6月11日办理注销”。

本院认为，上诉人孔棉书上诉主张改判蒋韬办理区府南路金穗苑C栋703室住房的土地使用证、房屋所有权证交付孔棉书，因其一审中无此项诉讼请求，故二审中本院对该上诉请求不予审查处理。针对上诉人上诉请求，本案二审争议焦点为：对上诉人孔棉书请求蒋韬交付涉案争议房屋的上诉请求是否予以支持？

本院认为，蒋韬对争议房屋是否享有处分权的问题。从本案一二审提交的证据看，该房原属谌丽萍购买，此后谌丽萍将涉案房屋出卖，本案因谌丽萍没有到庭，蒋泽华亦未提交已全额支付购房款的证据，谌丽萍与蒋泽华签订的《合同书》是否已经履行完毕，现没有证据予以证实，也不能确定是卖给蒋韬还是蒋泽华，蒋泽华出具的《承诺书》也没有认可涉案房屋是他买给蒋韬的及被蒋韬卖了其是认可的，加之争议房屋于2014年6月11日办理注销，权利人不明，故上诉人主张蒋韬系争议房屋的实际权利人没有证据予以证实，本院不予采信。

关于本案蒋韬与孔棉书签订的《合同书》的效力问题。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，根据合同归《中华人民共和国合同法》调整，物权变动归《中华人民共和国物权法》规制的原则，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，如没有违反《中华人民共和国民法通则》第五十五条“(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益”规定，就不影响作为原因行为的买卖合同的效力，买卖合同属债权合同，其效力是独立存在的，不受物权能否变动、是否变动的影响，即使物权不能变动，合同仍然有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款亦明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述法律及司法解释的规定，蒋韬无权处分的行为，并不必然导致该《合同书》的无效。

本案现有证据不能证实蒋韬有权处分涉案房屋，能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态。现在上诉人未能提交蒋韬取得了涉案房屋所有权或处分权的证据，亦无该房物权人进行追认的证据，双方的买卖行为也不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定即“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，因此孔棉书请求交付房屋没有法律依据，本院依法不予支持。如因蒋韬的行为给上诉人造成损失，上诉人可另案向蒋韬主张权利，本案中不予审理。

本案中当事人没有解除涉案合同的主张，原审被告亦到庭参加诉讼，因此一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条不当，本院予以纠正。本案一审判决虽适用法律不当，但上诉人请求交付涉案房屋的诉请依法不能成立，本院不予支持，原审判决结果正确，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，本案依法可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5860元，由上诉人孔棉书负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　罗　敏

审　判　员　　杨　梅

代理审判员　　朱国艳

二○一五年九月二十三日

书　记　员　　汤　辣