宋世富诉贵州锦绣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案一审民事判决书

委托代理人（特别授权）文政海，贵州苗都律师事务所律师。

被告贵州锦绣房地产开发有限公司（以下简称锦绣房地产公司）。

法定代表人李世高，总经理。

委托代理人（特别授权）刘梦华。

原告宋世富诉被告锦绣房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋世富及其委托文政海、被告锦绣房地产公司的委托代理人刘梦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告宋世富诉称：2012年6月25日原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的锦绣花园X栋X单元XX号商品房一套，价款473688元，建筑面积约148.1㎡。合同签订后，原告按照合同的约定支付了全部房款，房屋维修基金和税费。原告对房屋进行了装修并入住。因所购房屋系按揭贷款购买，所有没拿到房产证。2015年6月原告听说，原告出售的房屋合同约定的面积与实际房屋面积相差很大，原告到天住县房管局查看房产证，才发现被告出售给原告的房屋实际建筑面积比合同中约定的建筑面积少了2.27㎡。被告的行为完全是商业欺诈，违反了经济活动中的公平、等价有偿、诚实信用原则。被告多收取原告的房款和房屋维修基金7405元、水电初装费2000元，原告多次要求被告退款，被告不同意。被告多收原告的款项至今已有37个月，应按中国人民银行同期同类贷款利息千分之五支付原告的利息。诉请法院判令被告返还多收的购房款7260元、维修基金145元、水电初装费2000元以及利息1740元，合计11145元。

被告锦绣房地产公司辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。理由如下：1、答辩人公司使用的商品房买卖合同是国家规范文本，并经工商局、房管局审查备案的，没有显失公平条款。2、原告在确定购买房屋之前，对看中的现房进行了实地察看，对合同及该房屋总价款等各项都进行了非常仔细的了解。答辩人公司售楼人员对该套房屋计价是多少钱，应交多少税费、物管费、应承担的公共用房分摊，房屋面积大约多少平方米，面积仅供参考做了详细介绍，没有隐瞒，反复讨价还价后，优惠也是按套优惠。原告称答辩人商业欺诈不是事实，原告应承担举证不能法律后果。3、按套计价是根据《商品房销售管理办法》和省建设厅、天柱县房管局要求必须采用的计价结算方式之一，答辩人按照该规定按套计价，没有违反法律规定。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》14条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原告与答辩人在合同中约定面积只是参考数据，不作为计价依据。而且原告与答辩人签订的补充合同第一条第二款规定：此房为现房销售，买受方已对房屋状况进行了认真察看，一切以现状为准。合同规定是按套计价，即使发生差异，也不会发生多退少补情况。5、《商品房销售管理办法》19条第一款规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款”。原告对房屋进行了实地勘察，约定总价款，原告认为商品房的价格大体相当，才签订合同。本案是现房销售，排除了答辩人故意改动设计图纸减少房屋面积情况。上述事实和法律规定表明，本案是按套计价，人民法院应当驳回原告要求退还多收购房款诉讼请求。二、原告起诉要求答辩人返还维修基金、水电初装费没有事实依据和法律依据。理由如下：1、原告与答辩人签订合同补充协议第一条第三款规定：关于水电：水：出卖人负责接通至厨房、公卫；电：出卖人负责接通进户。水电初装费为2000元，在交房前交清。2、原告与答辩人签订合同补充协议第三条规定，买受人应当承当以下税费：购房契税（教育附加费）、房屋维修基金，住房、门面交易手续费、房屋登记费及所有权证费、测绘费。并在交房前交清。在买受人购房款或以上税费未交清前，出卖人有权拒绝交付房屋给买受人。3、根据我国合同法规定当事人意思自治原则，只要法律未强制性规定的，当事人可以在合同自行约定。我国法律并未强行规定水电初装费由买方或者卖方承担，因此，原告与答辩人在合同约定由购房户自行承担是合法有效的。4、既然不存在答辩人返还原告水电初装费、维修基金问题，更不存在返还利息问题。

经审理查明：2012年原告宋世富到被告锦绣房地产公司已建成的现房选购商品房，被告的员工向原告发放了一份置业顾问单，置业顾问单对预订房屋的基本情况作了介绍，原告也实地查看了商品房。2012年6月25日原、被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的锦绣花园X栋X单元XX号商品房，其中房屋建筑面积约148.1㎡，套内建筑面积约128.59㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约19.51㎡，以上面积仅供参考；计价方式与价款，按套（单元）计算，该房屋总价款为473688元，首付款143688元，按揭贷款330000元。合同签订后，原告向被告交付了首付款并办理了按揭贷款手续，随后被告交付了商品房。原、被告在《商品房买卖合同》的补充协议中还约定：关于水电：水：出卖人负责接通至厨房、公卫；电：出卖人负责接通进户。水电入户初装费为2000元，在交房前交清。买受人应当承当以下税费：购房契税（教育附加费）、房屋维修基金、住房、门面交易手续费、房屋登记费及所有权证费、测绘费。并在交房前交清。在买受人购房款或以上税费未交清前，出卖人有权拒绝交付房屋给买受人。合同签订后，原告向被告交付了首付款并办理了按揭贷款手续，随后被告交付了商品房给原告。后原告得知其购买的上述商品房产权证上登记的建筑面积为145.83㎡，与合同约定的建筑面积148.1㎡少2.27㎡，原告要求被告退款未果，于2005年7月10向本院提起诉讼。诉请如前。

上述事实有原、被告陈述、置业顾问单、商品房买卖合同、房产证等证据在卷佐证，本院予以认定。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，该合同属有效合同。有效的合同对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理”。《商品房销售管理办法》第十八条第一款“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价”。 原告认为置业顾问单为合同的组成部分而主张该商品房按平方计价，本院认为置业顾问单只是被告对所售商品房的一种宣传介绍，作为购房者是否购房的一种参考，因此对原告的主张本院不予支持。原、被告在《商品房买卖合同》中约定商品房计价方式是按套计价，并非按房屋建筑面积或套内建筑面积计价，且原告所购房屋的面积与合同约定的参考面积误差比在3%之内，系在合理的误差范围内，因此房屋面积出现误差即实际交付的房屋面积比合同约定的面积少，被告并未构成违约。故对原告主张被告交付的商品房的建筑面积比合同约定的建筑面积少，被告构成违约为由，要求被告返还多收的购房款7260元，本院不予支持。原告主张被告返还房屋维修基金145元，本院认为公共维修基金系天柱县房地产管理局收取，并非原告收取，为此，原告要求被告返还公共维修基金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告返还水电初装费2000元，原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中对该笔费有明确约定，该约定未违反法律的强制性规定，对原告的该项主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：

驳回原告宋世富的诉讼请求。

案件受理费78元，减半收取39元，由原告宋世富负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于贵州省黔东南州苗族侗族自治州中级人民法院。

审判员　　袁　莲

二0一五 年 九 月 二十 四日

书记员　　纪鸾平