陈杰与毕节地区丰海源房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

委托代理人吴学韩（特别授权代理），毕节市律师事务所律师。

委托代理人吴道银（一般代理），毕节市律师事务所律师。

被告毕节地区丰海源房地产开发有限责任公司。

法定代表人梁明华，该公司经理。

原告陈杰诉被告毕节地区丰海源房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告陈杰及其委托代理人吴学韩、吴道银，被告毕节地区丰海源房地产开发有限责任公司法定代表人梁明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告经协商一致于2009年5月9日签订房屋认购合同，原告购买被告修建的位于毕节市麻园路吴家湾的商住房一套，房屋面积120平方米左右。合同约定交房期限是2010年5月9日之前。原告按合同约定的付款方式向被告支付了购房定金74,000.00元，余款在被告办理房屋产权时由原告一次性支付。到2010年5月9日原告让被告交付房屋时，被告以各种理由推脱，不交房，也不退还原告支付的购房定金。原告多次要求均无果。被告的行为严重损害了原告的利益，原告为维护自身的合法权益，向法院起诉，要求：1、判令解除原、被告签订的《房屋认购合同》；2、判令被告双倍返还原告支付的定金共计148,000.00元并承担违约责任；3、诉讼费由被告承担。

在审理过程中，经本院释明，原告将诉讼请求变更为：1、确认原、被告签订的《房屋认购合同》无效；2、判令被告双倍返还原告支付的定金共计148,000.00元。

原告为支持其诉请，在举证期限内提交了如下证据：

证据一：原告身份证。用以证明原告主体适格。被告质证意见：无异议。

证据二：房屋认购合同和收款收据。用以证明原、被告之间合同合法有效，被告收取原告定金74,000.00元。被告质证意见：真实的，无异议。

证据三：毕节地区丰海源房地产开发有限责任公司的公司变更登记信息资料。用以证明被告公司是依法成立的公司，是独资企业，责任应由梁明华承担。被告质证意见：无异议。

被告口头辩称：吴家湾的工地是宋玉莲挂靠我公司做的，收款、修房我都不知道。他们是自己操作的，与我公司无关。收款收据上没盖我公司财务章。

被告未提交证据。

经综合审查全案证据，原告所举三组证据均为书证，被告对真实性无异议，能证明本案的事实，本院予以采信，但不能完全达到原告的证明目的。

根据对以上证据的分析认定，本院确认以下事实：2009年5月9日，原、被告订立《房屋认购合同》。合同约定：原告认购被告修建的位于毕节市麻园路吴家湾的商住房一套，面积120平方米左右，楼层为二单元七层右号房，单价每平方米1,100.00元。从签订商品房买卖合同之日起，建筑工程工期为12个月。原告首付订金壹拾万元，其余款待被告办理产权证交原告时一次性付清。房屋交付使用后二年内办完产权证。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告分别于2009年5月17日，2009年5月23日向被告共计支付房款74,000.00元。至今，被告未交付房屋，也未退还原告支付的房款。原告遂以上诉请求诉至法院。

另查明，被告所售位于毕节市麻园村吴家湾的商住楼，至今未办理商品房预售许可证，该商住楼实际建造六层之后停工。原、被告签订的《房屋认购合同》中约定的“二单元七层右号房”至今未建成。

本院认为：原、被告订立的《房屋认购合同》中明确约定了房屋的具体楼层、房号、面积、单价、建筑工程工期及房屋交付时间、付款方式和房屋产权证的办理及交付等内容，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已收取了部分房款，该合同应认定为商品房买卖合同范畴。但原、被告订立合同时，合同标的物尚未建成，因此，该《房屋认购合同》应识别为商品房预售合同。《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

本案中，被告并未取得商品房预售许可证明与原告订立《房屋认购合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，被告应返还收取的房款74,000.00元。同时，因被告未取得商品房预售许可证明导致与原告订立的《房屋认购合同》无效，被告应赔偿原告因此所受的损失。但原告未诉请赔偿损失，而是诉请双倍返还定金。因原、被告订立的《房屋认购合同》无效，且双方约定的“订金”不是担保法意义上的“定金”，其性质应识别为预付房款。所以对原告要求双倍返还定金的诉请，本院不予支持。被告提出该商品房是宋玉莲挂靠公司所修建，与被告无关的抗辩理由，被告未提供证据证明，且被告在《房屋认购合同》上加盖了公司公章，收款收据上加盖了公司财务专用章。因此，签订合同的行为属于被告公司的行为，被告应承担相应的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，判决如下：

一、原告陈杰与被告毕节地区丰海源房地产开发有限责任公司于2009年5月9日所订立的《房屋认购合同》无效。

被告毕节地区丰海源房地产开发有限责任公司于

本判决发生法律效力之日起三日内返还原告陈杰预付房款人民币74,000.00元。

驳回原告陈杰的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币3,260.00元，原告陈杰承担人民币

1,260.00元，被告毕节地区丰海源房地产开发有限责任公司承担人民币2,000.00元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

审　判　长　　刘玉桂

审　判　员　　罗桂华

人民陪审员　　刘　蓉

二O一四年十一月五日

书　记　员　　马关江