宋生贤与毕节地区丰海源房地产开发有限公司、被告梁明华商品房预售合同纠纷一审民事判决书

委托代理人朱小波（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师。

委托代理人张前康（一般授权代理），贵州中创联律师事务所律师。

被告毕节地区丰海源房地产开发有限公司。

法定代表人梁明华，该公司经理。

被告梁明华，贵州省毕节市人。

原告宋生贤诉被告毕节地区丰海源房地产开发有限公司、被告梁明华商品房预售合同纠纷一案，本院2014年11月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋生贤的委托代理人朱小波、张前康，被告毕节地区丰海源房地产开发有限公司法定代表人梁明华及被告梁明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：我与被告毕节地区丰海源房地产开发有限公司于2008年7月22日签订《房屋认购合同》，由该公司将其位于毕节市麻园村吴家湾建筑面积（含分摊面积）共90平方米左右的商住楼以每平方米1500.00元的价格出售给我。我支付了全部房款，但直至2014年7月10日，该公司仍未将房屋交付给我使用。后经查实，被告不具有商品房出售资格，双方签订的合同没有履行可能，该公司应返还我购房款，并承担同期贷款利息。因此诉至法院，请求：1、判决确认双方2008年7月22日签订的《房屋认购合同》无效；2、由被告返还购房款96,000.00元，并赔偿损失。损失按同期银行贷款利率计算利息，从最后一次付款即2009年7月28日次日开始计算至执行完毕止；3、诉讼费用由两被告承担。

为支持其诉讼请求，原告提交了如下证据：

证据一：身份证复印件。用以证明：原告是适格主体。被告对此组证据无异议。

证据二：被告工商、税务登记信息。用以证明：被告主体适格。被告对此组证据无异议。

证据三：认购合同、收据。用以证明：原告与被告公司存在购房关系；导致认购合同无效的过错方在两被告；原告向被告公司支付了96,000.00元认购房款；由于被告公司的过错，除已交购房款外，还应承担相应利息损失；被告梁明华作为公司法定代表人及股东，明知修建的房屋不具备对外出售的资格及条件的前提下，仍然向原告出售，收受原告购房款，被告梁明华的行为属恶意行为，应按照公司法的规定，承担连带返还责任。被告对此组证据无异议。

两被告辩称：是宋玉莲挂靠丰海源公司做的工程，是他们自己操作，挂靠费我方没有收，购房款我方也没收到，购房款应该找宋玉莲退。

两被告未提交证据。

经综合审查全案证据，原告所举三组证据均为书证，被告均不持异议，能证明本案的事实，本院予以采信，能达到原告的证明目的。

根据对以上证据的分析认定，本院确认以下事实：2008年7月22日，原告宋生贤与被告毕节地区丰海源房地产开发有限公司签订《房屋认购合同》，合同约定：原告认购被告修建的位于毕节市麻园路吴家湾的商住房一套，面积90平方米左右（含分摊面积），楼层为A单元四层左号房，单价每平方米1,500.00元，付款方式为分期付款。合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告于2008年7月22日、2008年11月5日、2009年7月28日分三次共向被告支付购房款960,000.00元，但至今被告公司未将房屋交付原告使用，也未退还原告支付的购房款。原告遂以上述请求诉至本院。

另查明，本案所涉商品房至今未办理商品房预售许可证。

本院认为：原、被告订立的《房屋认购合同》中明确约定了房屋的具体楼层、房号、面积、单价及付款方式和房屋产权证的办理及交付等内容，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已收取了部分房款，该合同应认定为商品房预售合同范畴。但原、被告订立合同时，合同标的物尚未建成，因此，该《房屋认购合同》应识别为商品房预售合同。《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，被告并未取得商品房预售许可证明与原告订立《房屋认购合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。合同无效的自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，原告要求被告返还购房款96,000.00元的诉请，合法有据，本院予以支持。被告在与原告签订合同时未取得商品房预售许可证明，原告起诉时仍未取得该证，导致双方签订的《房屋认购合同》无效，其有过错，应承担赔偿损失的过错责任。原告要求被告承担按银行同期贷款利息（从最后一次交款的次日即2009年7月29日起计算至执行完毕之日止）的诉请，合法有据，本院予以支持。对被告提出该商品房是宋玉莲挂靠公司所修建，与被告无关的抗辩理由，因其未提供证据证明，本院不予支持。被告梁明华系被告丰海源公司的法定代表人、股东，根据原告提交的证据，不能证明其有滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益或抽逃出资的行为，因此被告梁明华在本案中不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，判决如下：

一、原告宋生贤与被告毕节地区丰海源房地产开发有限责任公司于2008年7月22日订立的《房屋认购合同》无效。

被告毕节地区丰海源房地产开发有限责任公司于

本判决发生法律效力之日起三日内返还原告宋生贤购房款人民币96,000.00元，并赔偿原告宋生贤损失（损失按已付购房款人民币96,000.00元的同期中国人民银行贷款利率计算，自2009年7月29日起计算至履行完毕之日止）。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币3,800.00元，减半收取人民币1,900.00元，由被告毕节地区丰海源房地产开发有限责任公司承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

审判员　　罗桂华

二Ｏ一五年一月五日

书记员　　马关江