刘杰与邱升义、陆远义确认合同无效纠纷一审民事判决书

委托代理人（特别授权）孙涛，系靖毕律师事务所律师。

被告邱升义，贵州省毕节市人。

被告陆远义，贵州省毕节市人。

委托代理人（特别授权）田华，系毕节地区经济律师事务所律师。

原告刘杰诉被告邱升义、陆远义确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘杰的委托代理人孙涛、被告邱升义、被告陆远义及其委托代理人田华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘杰诉称： 原告刘杰系毕节市七星关区天河村村民，在该村修建了面积为102.06平方米的房屋一套，并按照法律的规定于2000年1月26日依法办理了产权登记，因原告刘杰在外地打工，便将此房临时的托付给被告邱升义代为出租管理，2012年春节原告刘杰返回毕节老家告知被告邱升义，原告刘杰将房屋收回居住，要求被告邱升义及时将房屋收回不再出租，被告邱升义告诉原告刘杰说，邱升义已于2006年将该房卖给了被告陆远义。请求：1、依法确认位于毕节市天河村文丰组台子路房屋五间（面积102.06平方米）的房屋所有权人为原告刘杰。2、依法确认二被告之间对所有权属于原告的上述房屋的买卖协议无效。3、判令被告对原告的上述房屋停止侵害，返还房屋。4、本案诉讼费用由二被告承担。

原告刘杰提交并经庭审质证的证据有：

刘杰的身份证复印件。证实刘杰的自然身份及诉讼主体。

刘杰的房屋所有权证复印件。证实刘杰是涉案房屋的所有权人，二被告对该房屋的买卖合同未经刘杰授权，属无效合同。

被告邱升义辩称： 刘杰所诉的事实属实。刘杰与我系母女关系。刘杰一直在外工作，对我的生活不关心，连电话都很少打来问候，每年追问我将代收的房屋租金交给她，导致我心情不好，就于2006年将她的房屋出售给陆远义。但是在2006年至2012年期间的房屋租金我都是大部分交给刘杰的，且刘杰也同意我留部分房屋租金作为生活费。我认为：我作为刘杰的母亲，有权处理刘杰的财产。如果法院审理认为我的处理行为违法，我愿意承担相关责任。

被告邱升义未提交任何证据材料。

被告陆远义未作书面答辩，在庭审中辩称：陆远义和邱升义签订的房屋买卖合同是2006年8月26日，刘杰取得房产证的时间是2000年1月26日，当时刘杰是未成年人，全是邱升义代理登记。签订房屋买卖合同时，邱升义隐瞒了房产证的事实，陆远义不存在侵害行为，不承担任何诉讼费用。

被告陆远义提交并经庭审质证的证据有：

陆远义的身份证复印件。证实陆远义的主体资格。

2006年4月26日邱升义和陆远义签订的购房协议及2006年4月27日邱升义收到陆远义房款定金20,000.00元的收款收据。证实邱升义将涉案房屋以5.5万元卖给陆远义，陆远义支付了2万元，约定由邱升义办理房屋产权证，办证完毕之后，余款3.5万元由陆远义支付。

房屋产权登记申请表。证实涉案房屋登记时，刘杰是未成年人，实际产权人应属邱升义，邱升义有处置权。

证人赵某某、吴某某、彭某某、陆某某出庭证实：陆远义买邱升义的房屋时没有房产证。

原告刘杰提供的证据1—2，被告邱升义及陆远义对真实性无异议，予以确认。被告邱升义未提供任何证据材料。被告陆远义提供的证据：证据1—3，原告刘杰及被告邱升义对真实性无异议，予以确认。证据4，属证人证言，其证言与本案的客观事实不符，且被告邱升义认为证言都不是事实，不予采信。

经审理查明：邱升义系刘杰的母亲。本案争议之房屋系砖混结构，共三层，每层五间，建筑面积均为102.06平方米，位于毕节市七星关区天河村文丰组台子路。该房屋，刘杰的父母于1989年修建第一层后，于1992年12月30日以邱升义为土地使用者在土地管理部门办理了登记手续，并领取毕镇金集建（92）字第0129号集体土地建设用地使用证。之后，刘杰的父母协商后明确：“有条件修建第二层、第三层时，修建后将第三层分给刘杰。”刘杰的父母1995年离婚，离婚后，邱升义于1997年修建该房屋的第二层、第三层。2000年1月26日，邱升义将该房屋在房屋管理部门进行登记时，将第一层和第二层的房屋所有权人登记为邱升义，将第三层的房屋所有权人登记为刘杰。并领取房屋所有权证。之后，刘杰在外地打工，其所有的房屋遂托付给邱升义管理、出租。邱升义在管理、出租期间，于2006年4月26日将刘杰所有的房屋卖给陆远义，并签订《购房协议》，约定：邱升义将刘杰所有的第三层房屋以人民币55,000.00元之价格卖给陆远义，由陆远义预付人民币20,000.00元给邱升义，余款人民币35,000.00元待邱升义办理土地使用证、房屋产权证、市场准入证等产权过户手续后，陆远义再支付给邱升义。2006年4月27日，邱升义收到陆远义支付的房款定金人民币20,000.00元之后，将《购房协议》约定的房屋交付陆远义管理使用。之后，邱升义不能按约定办理其所卖房屋的产权过户手续，陆远义也未向邱升义支付其所买房屋的余款人民币35,000.00元。邱升义将其为刘杰代为管理、出租的房屋出卖给陆远义之后，仍将2006年至2012年期间的房租费结算给刘杰。2012年春节，刘杰返家，要求邱升义收回自己的房屋时，邱升义才给刘杰讲，刘杰的房屋邱升义已于2006年卖给陆远义了。据此，刘杰诉来本院要求解决。

本案在审理中，陆远义向本院提出申请，要求对刘杰房屋产权证登记时间和取得时间是在2006年4月26日以前或以后进行鉴定，因陆远义不能提供刘杰房屋产权证原件及房屋产权证登记时间和取得时间的原始材料交给本院对外委托司法鉴定办公室，便于移送给鉴定机构进行鉴定，鉴定未进行。

本院认为：邱升义于1992年12月30日经土地管理部门登记获取争议房屋的毕镇金集建（92）字第0129号集体土地建设用地使用证，对该土地获得使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让……”。由此，邱升义依法获得的土地使用权不得出让、转让。故邱升义不能按约办理其所卖房屋的《土地使用证》等产权过户手续交付给陆远义。邱升义出卖给陆远义的房屋于2000年1月26日经依法登记，属于刘杰的私人财产，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。刘杰在外地打工期间，将其房屋托付给邱升义代为管理并出租后，邱升义于2006年4月26日在未经刘杰授权的前提下，将其代为刘杰管理并出租的房屋出卖给陆远义，并签订《购房协议》。事后，《购房协议》未获得刘杰的追认。该《购房协议》损害了房屋所有权人刘杰的合法权益，属无效协议。被告邱升义辩称“我作为刘杰的母亲，有权处理刘杰的财产。”的抗辩理由，于法无据，不予采纳。被告陆远义辩称“签订房屋买卖合同时，邱升义隐瞒了房产证的事实，陆远义不存在侵害行为，不承担任何诉讼费用”的抗辩理由，合情合理，可以采信。对陆远义申请对刘杰房屋产权证登记时间和取得时间是在2006年4月26日以前或以后进行鉴定，虽因陆远义不能提供刘杰房屋产权证原件及房屋产权证登记时间和取得时间的原始材料交给本院对外委托司法鉴定办公室，便于移送给鉴定机构进行鉴定，鉴定未进行，但根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，……”。邱升义与陆远义签订《购房协议》买卖的房屋已于2000年1月26日，经有关部门依法登记为刘杰所有，并颁发房屋所有权证。且《购房协议》约定的邱升义卖给陆远义的房屋尚未依法登记在陆远义的名下，该房屋的所有权应以有关部门于2000年1月26日的登记为准。故对陆远义在本案中申请鉴定的有关事宜，没有必要再进行鉴定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国物权法》和四条、第九条、第三十三条、第三十四条之规定，判决如下：

被告邱升义与被告陆远义于2006年4月26日签订的《购房协议》无效。

被告邱升义与被告陆远义于2006年4月26日签订的《购房协议》约定买卖的位于毕节市七星关区天河村文丰组台子路的房屋（共五间，建筑面积为102.06平方米）的所有权人为原告刘杰。由被告邱升义和被告陆远义于本判决发生法律效力之日起十日内将该《购房协议》约定买卖的位于毕节市七星关区天河村文丰组台子路的房屋（共五间，建筑面积为102.06平方米）返还原告刘杰。

本案案件受理费人民币5,893.00元，由被告邱升义承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

审　判　长　　王亮仁

人民陪审员　　赵明贵

人民陪审员　　刘　蓉

二〇一五年四月二十三日

书　记　员　　刘玉桂