姚建陆与曾智华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

被告曾智华，贵州省大方县人。

原告姚建陆诉被告曾智华房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月26日公开开庭进行审理。原告姚建陆、被告曾智华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：经我同意，将原承租人幸福玉租用的七星关区五龙公寓裙楼20号门面租与被告曾智华，因曾智华没有按照合同规定，私自转租，造成合同终止。2012年10月2日，曾智华找别人说情后，我同意将门面继续租赁给被告使用，并签订了房屋租赁合同。我先收取租金57,000.00元，在合同中约定了剩余一年租金的金额、支付时间。同时在合同中约定“在合同期内如转租，应告知甲方（原告）并征求甲方意见，若甲方同意转租方能转租，否则，以违约论处。因私自转租引起的一切纠纷和后果，均由乙方（被告）负责”。有一次我去贵阳出差，被告打电话给我说想转租出去，要我同意，但我坚决不同意。我回来后，被告也未再提起，我认为被告可能断了转租的念头，也就没有再问。直到2014年10月2日，被告仍然没有支付房屋租金，也未告知是否转租。我去门面找被告，才发现是一个梁鲲鹏在做。我问后才知道是其妻刘天娥与一个叫常佳佳签订租赁合同，并且租金高达100,800.00元。显然，被告为了利益，恶意违约。后来找到被告时，他既不主动收回门面，也不赔偿我的违约金等。2014年10月25日，在我同意为梁鲲鹏作证等条件后，梁鲲鹏夫妇才将门面交还我。由于其他求租者听说这个门面正在打官司，都不愿租，已让我损失了租金近40,000.00元。为依法维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原、被告间的租赁合同；2、判令被告支付违约金每年8,700.00元，归还原告转租不当得利20,000.00元；3、判令被告赔偿房屋2014年10月至房屋租出之日止的房屋租金人民币40,000.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。

在审理过程中，原告撤回第二项诉讼请求中的“归还原告转租不当得利20,000.00元”部分。

为支持其诉讼主张，原告提交了如下证据：

证据一：房屋所有权证书。用以证明出租房屋是原告个人所有。被告质证意见：无异议。

证据二：2012年10月2日姚建陆与曾智华签订的合同书。用以证明合同约定未经原告同意不能转租。被告质证意见：无异议。

证据三：2013年4月24日常佳佳与刘天娥签订的合同书。用以证明被告曾智华未经原告允许，将门面转租给了第三人。被告质证意见：无异议。

证据四：证明。用以证明给原告造成了损失。被告质证意见：证明人梁鲲鹏在交房前半年就已经与原告进行过沟通了。

被告辩称：我与原告签订的租赁合同是真实的，转租出去也是事实。第一次转租给常佳佳的时候，原告是知晓的，当时还多支付了6,000.00元的租金给原告。原告说的100,000.00元的转租费我没有收到。因原告对常佳佳并不了解，所以只与我签订了合同。2014年10月以后的房子原告已经是收回了，2012年10月至2014年10月的租金我也已经支付清楚了。

被告未提交证据。

经综合审查全案证据，原告所举证据一、证据二、证据三属书证，被告均无异议，能够证明本案的事实，本院予以采信，能够达到原告的证明目的；证据四系证人证言，证人未出庭，不能确认其证言的真实性，对此组证据本院不予采信，达不到原告的证明目的。

根据以上对证据的分析与认定，本院确认以下事实：2012年10月2日，原被告签订了《合同书》，约定将原告位于毕节市七星关区五龙公寓20号商铺租赁给被告使用，租期三年（从2012年10月2日至2015年10月2日）；被告先向原告支付从2012年10月2日至2014年10月2日的租金57,000.00元，最后一年租金29,000.00元于2014年9月2日前付清；在合同期内如转租，应经过原告同意；如一方违约，赔偿对方一切损失，并赔偿对方当年租金30%的违约金。合同签订后，被告未经原告同意，于2012年10月2日将该商铺转租给他人使用。2014年10月2日，因被告未支付最后一年的房屋租金，原告找被告索要时知道涉案商铺已转租给他人。为维护其权益，原告以上述诉请诉至本院。

另查明：原告于2014年10月25日将涉案商铺收回。

本院认为：原、被告签订的《合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案合同签订后，被告未经原告同意将其所承租的房屋转租给他人使用，其行为已构成违约，原告取得法定解除权，故对原告请求解除合同的诉请，本院予以支持。被告在2014年10月2日承租商铺后即转租给他人，其违约行为发生在2014年，当年租金为57,000.00元÷2=28,500.00元。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，根据双方约定以租金为基数计算违约金，原告的实际损失为同期银行贷款利息，而按照合同约定计算的违约金额则远远超越了该实际损失，应确认为“过分高于造成的损失”。因此，对于原告的诉请，本院以高于实际损失30%为限保护，从被告违约之日起开始计付。对原告要求被告赔偿其租金损失的主张，因其提交的证据不能证明其损失情况，故本院不予支持。对被告提出其转租行为是经原告同意的主张，因其未提交证据证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、二百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：

一、解除原告姚建陆与被告曾智华2012年10月2日签订的《合同书》；

二、被告曾智华于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告姚建陆违约金，违约金以人民币28,500.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，从2012年10月2日起计算至履行完毕之日止。

三、驳回原告姚建陆的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,578.00元，减半收取人民币789.00元，由原告姚建陆承担人民币389.00元，由被告曾智华承担人民币400.00元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

审判员　　罗桂华

二〇一五年七月二十八日

书记员　　张一佳