中国农业银行股份有限公司毕节分行与周玉、刘茂银、贵州景升房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一审民事判决书

负责人袁发辉，该行行长。

委托代理人潘少友（特别授权代理）。

委托代理人熊进（一般代理）。

被告周玉.

被告刘茂银。

被告贵州景升房地产开发有限责任公司。

法定代表人顾怀刚，该公司总经理。

原告中国农业银行股份有限公司毕节分行（下称农业银行）诉被告周玉、刘茂银、贵州景升房地产开发有限责任公司（下称景升房开公司）借款合同纠纷一案，本院2015年4月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告农业银行委托代理人潘少友、熊进，被告周玉、刘茂银到庭参加诉讼，被告景升房开公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告农业银行诉称：2009年11月3日，原告与景升房开公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》（下称合作协议），约定原告为景升房开公司的自然人购房提供购房贷款，景升房开公司为购房贷款提供连带责任保证担保。被告周玉为购买景升房开公司的位于毕节市台子路“景隆欣苑小区” B栋*单元*层*号房屋，周玉及配偶刘茂银愿意以该房屋作为抵押物，向原告申请贷款206,000.00元。2010年4月13日，周玉与原告签订《个人购房担保借款合同》（下称借款合同），办理了预购商品房贷款抵押备案登记。合同约定原告向周玉发放贷款206,000.00元，期限为20年，还款方式为以一个月为周期的分期还款，分240期偿还借款本息，被告景升房开公司为该借款提供阶段性连带责任保证担保和阶段性保证金质押担保。合同签订后，原告按照约定于2010年4月16日向被告周玉发放了贷款。被告周玉归还了41期贷款本息后，从2013年10月起，就没有按照约定归还贷款本息，经原告催收，仍不履行还款义务。自2015年4月已有19期未还，根据《借款合同》和《合作协议》的约定，被告周玉已构成违约。根据合同和合作协议的约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放贷款本息，提前行使抵押权，并要求景升房开公司承担质押担保及连带保证责任。原告为维护自身的合法权益，诉至本院，请求：1、判决被告周玉、刘茂银偿还原告借款本金184,139.15元及至借款本金利息还清之日止所欠的利息、罚息、复利、违约金。2、判决原告对抵押物享有优先受偿权。3、判决被告景升房开公司对被告周玉所欠债务承担质押担保及连带保证责任。4、判决三个被告承担本案诉讼费用。

为支持其诉请，原告提供如下证据：

证据一：营业执照、组织机构代码证及负责人身份证明。用以证明原告民事主体资格。被告周玉、刘茂银质证意见：无异议。

证据二：周玉身份证和结婚证、景升房开公司营业执照及组织机构代码证。用以证明被告民事主体资格。被告周玉、刘茂银质证意见：无异议。

证据三：《一手房贷款业务银企合作协议》及《补充协议》、《贷款申请表》、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房地产抵押清单、《预购商品房贷款抵押备案登记表》。用以证明借款的抵押担保、保证担保、质押担保的事实。被告周玉、刘茂银质证意见：无异议。

证据四：周玉还款、欠款情况查询资料。用以证明被告周玉2013年10月起没有还款，未还款已超过90天。被告周玉、刘茂银质证意见：无异议。

被告周玉、刘茂银辩称：原告起诉内容属实，在收到法院的传票后，我们已经把所欠的19期贷款归还了，含利息、罚息、复利、违约金。大概是5月19日到银行以银行系统生成的数字归还的，还款至2015年6月，已还21期。之后的尚未到期，如到期后我们会按时归还。

被告周玉、刘茂银未提交证据。

被告景升房开公司未作答辩、未提交证据、未到庭应诉，视为放弃答辩、举证及质证的权利。

经综合审查全案证据，原告所举四组证据均为书证，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明被告周玉、刘茂银为购买景隆欣苑B栋*单元*层*号房屋并用该房屋抵押向原告按遏贷款，被告景升房开公司为该贷款提供阶段性质押担保和连带责任保证。以及被告周玉还款41期后停止按期还款的事实。本院予以采信，能达到原告的举证目的。

根据以上证据，本院确认以下事实：2009年11月3日，原告（甲方）与被告景升房开公司(乙方)签订《合作协议》及《补充协议》，约定：甲方同意对购买乙方开发的“景隆欣苑”项目（下称合作项目）自然人提供购房贷款，甲方按照借款合同的约定向购房人发放贷款，并按照购房人的授权将贷款金额划转到乙方在甲方设立的售房款专户；乙方为购房人因购买合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证的，应按购买房屋产生的甲方购房贷款余额的百分之壹交纳保证金作为质押，存入乙方在甲方设立的保证金专户；在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还。乙方承担阶段性保证期间，自愿以约定的保证金专户中的资金为购买乙方开发的楼盘并向甲方申请贷款的借款人在甲方获得的贷款提供质押担保，范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费等贷款实现债权和质押权的一切费用。

2010年4月13日，被告周玉、刘茂银为购买房产，以周玉的名义向原告借款，周玉、刘茂银作为抵押人，被告景升房开公司作为阶段性保证担保人，共同签订《借款合同》，约定：贷款人向借款人发放购房借款人民币206,000.00元，用于购买“景隆欣苑” B栋*单元*层*号建筑面积为142.107平方米的商品房；借款期限自2010年4月13日起至2030年4月12日止，共计240个月；利率为浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮20%，执行年利率4.752%；划款方式：借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入指定的景升房开公司的账户；还款方式：采用等额本息还款法分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共240期，每期末月的借款对应日为还款日；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，提前行使担保权，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。借款采用阶段性保证担保+抵押+阶段性质押担保方式，阶段性保证担保保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押人同意以上述所购商品房设定抵押，办理了预购商品房贷款抵押备案登记，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。此外，合同还约定了罚息、复利、违约金的计收方法。合同签订后，原告于2010年4月16日向被告周玉发放借款206,000.00元，并依约定将此借款划入被告景升房开公司的账户。被告周玉于2010年5月16日开始履行合同约定的分期还款，还款41期后，自2013年10月起停止还款，欠原告的借款本金184,139.15元及利息未偿还。为此，原告以前诉请求诉至本院。

庭审中，原告确认被告周玉已归还了所欠到期款项，至2015年6月15日，欠未到期本金171,903.56元。

本院认为：原告与被告贵州景升房开公司签订的《合作协议》、《补充协议》及原告与三被告签订的《借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定履行各自义务。原告与被告周玉成立借款合同关系，被告周玉、刘茂银为该借款提供抵押担保，被告景升房开公司为该借款提供阶段性连带保证和保证金质押担保。原告按约定履行了发放贷款的义务，被告周玉按约定履行了41期还款义务后，即停止履行还款义务，欠原告的借款本金184,139.15元及利息未偿还，构成违约。根据《借款合同》“借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权”的约定，被告翟娟未按期还款已超过90天，原告有权提前收回借款并行使担保权。但被告周玉在原告起诉后已归还所欠到期款项，尚欠未到期的本金为171,903.56元，应以尚欠金额为限予以支持。根据《借款合同》的约定，原告所诉的罚息和复利即为被告周玉逾期未还款应承担的违约责任，但其到期本息（含罚息、复利）已还清，尚欠的是未到期款项，不再产生罚息、复利。故对原告诉请的本金171,903.56元及利息，本院予以支持，罚息、复利不予支持。对原告诉请的抵押物优先受偿权，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定，建筑物和其他土地附着物、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案原告对被告提供抵押的房屋只是作了备案登记，备案登记不能等同于抵押登记，不产生物权效力，抵押权未设立。故对原告的该项诉请本院不予支持。原告诉请的质押担保和连带保证责任，根据合同的约定，被告景升房开公司对被告周玉的该贷款提供阶段性担保，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，尚在约定的阶段内，被告景升房开公司应承担质押担保责任和连带保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第（一）项、第（五）项、第一百八十七条、第二百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告周玉、刘茂银于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司毕节分行借款本金人民币171,903.56元及利息（按合同约定自2015年5月16日起计算至借款归还完毕之日止）。

原告中国农业银行股份有限公司毕节分行对被告贵

州景升房地产开发有限责任公司在原告中国农业银行股份有限公司毕节分行设立的保证金专户内的质押保证金享有优先受偿权。

三、被告贵州景升房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任。

四、驳回原告中国农业银行股份有限公司毕节分行的其他

诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币3,983.00元，减半收取人民币1,991.50元，由原告中国农业银行股份有限公司毕节分行承担人民币591.50元，被告周玉、刘茂银承担人民币1,400.00元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

审判员　　刘玉桂

二〇一五年七月二十八日

书记员　　张一佳