幸福荣与赵建军，第三人高孟林租赁合同纠纷一审民事判决书

委托代理人（特别授权）高竞鹏，系贵州圣谋律师事务所律师。

被告赵建军，贵州省毕节市人。

第三人高孟林，贵州省毕节市人。

第三人盖敏英，贵州省毕节市人。

原告幸福荣诉被告赵建军，第三人高孟林租赁合同纠纷一案，本院受理后，依被告赵建军的申请追加第三人盖敏英参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告幸福荣及其委托代理人高竞鹏，被告赵建军，第三人高孟林、盖敏英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告幸福荣诉称：原告有位于毕节市七星关区洪南路佳业房屋开发公司商住楼七号门面及楼上两套住宅，其中房产证号为毕房权证毕地字第P001***号住宅系原告以第三人高孟林（系原告妻侄）的名义购买的，原告是该住宅的实际所有权人。2009年7月1日，原告幸福荣作为甲方与作为乙方的被告赵建军签订了一份《酒楼租赁合同》，约定原告将位于毕节市七星关区洪南路佳业房屋开发公司商住楼七号门面及楼上两套住宅、附属设施、酒楼设备出租给被告开设酒楼（出租前已按酒楼用途进行装修，购置相应设施设备），租期两年，从2009年7月1日起至2011年7月1日止。合同第五条第2款乙方的权利义务约定，“乙方在租赁期满时须保证对甲方原装修设施和乙方另行装修的房屋室内室外、门头招牌一切设施保证完好无损退给甲方。如损坏的应修复好。装修的一切费用甲方不负。”合同第七条约定：“租赁期满后，乙方装修的一切和甲方装修的一切保证完好地退给甲方。乙方不得向甲方索取任何费用。”合同签订当日，原告即把房屋及附属设施及酒楼设备一并移交给被告。2011年7月1日，合同约定的租赁届满之日，原告又与被告签订了一份《酒楼租赁合同补充协议》，约定除按该补充协议更改租金、租期的条件之外，在补充协议约定的两年租期（2011年7月1日至2013年7月1日）内，双方的其他权利义务以2009年7月1日签订的《酒楼租赁合同》约定为准。2013年7月1日租期再次届满后，被告未向原告商谈续租事宜，也不返还房屋附属设施设备，却将房屋装修严重损坏。请求判决被告赵建军赔偿其承租原告位于毕节市七星关区洪南路佳业房屋开发公司商住楼七号门面及楼上两套住宅期间损坏原告房屋及附属设施、超租期占用房屋造成的损失。具体为：超期91天的房租费19,716.97元、餐具折价款31,283.10元、电费1,096.09元、水费1,617.97元、损毁房屋装修损失40,119.70元，共计93,833.83元；本案诉讼费用由被告赵建军承担。

原告幸福荣提交并经庭审质证的证据有：

第一组：原告的身份证。证实原告的身份情况，原告主体适格。

第二组：酒楼租赁合同，酒楼租赁合同补充协议；毕房权证毕地字第P0017**、P0018**、P001***号《房屋所有权证》；餐具清单；欠费停电预通知两张、提醒交纳电费通知单、催交水费通知、收条、四毛餐馆及双惠食府照片各一张、现场视频（光盘一张）。证实原、被告订立合同约定将用毕节市七星关区洪南路佳业房屋开发公司商住楼七号门面及楼上两套住宅开办的酒楼出租给赵建军继续经营，并将价值31,283.10元的餐具一并移交给赵建军。原、被告约定的最后一期租期为2011年7月1日至2013年7月1日止，每年租金78,000.00元（月租金计算为78,000.00元÷12月=6,500.00元，日租金计算为6,500.00元÷30天=216.67元）。期满后赵建军须保证装修完好；合同期满后，被告损毁装修物、拒不返还原告房屋（直到2013年9月30日才返还）；原、被告订立的房屋租赁合同合法有效。被告逾期占用原告房屋、拒不返还餐具、拒不交纳经营及占用出租房屋期间的水电费违约，应当向原告支付2013年7月2日至2013年9月30日期间的房租费216.67元×91天=19,716.97元，向原告赔偿餐具折价款31,283.10元，向原告赔偿经营及逾期占用原告房屋期间欠缴的电费1,096.09元，水费1,617.97元；被告将房屋装修物损坏违约，按被告认可的装修价值80,239.40元折旧50%计算，被告损毁房屋装修应当赔偿原告80,239.40元×50%=40,119.70元。

被告赵建军辩称：赵建军与幸福荣多次协商续租事宜未成。赵建军认可房屋租赁时间2013年7月1日到期。但2012年5月15日幸福荣与盖敏英签订有“租赁协议”，交还房屋与室内外设施设备由盖敏英交还。赵建军与盖敏英是在2012年9月2日签订转让协议，是在幸福荣与盖敏英签订合同之后，相差时间为4个月之久。盖敏英与幸福荣因琐事发生争执，盖敏英便将赵建军与幸福荣签订的合同及房屋室内外的钥匙带走至今未还，请求追加盖敏英参与诉讼，未按时交还房屋及室内外设施设备的责任应由盖敏英承担。

被告赵建军提交并经庭审质证的证据有：

房屋装修单据60页。证实赵建军租赁幸福荣的房屋后，对房屋进行装修花去装修费用80,239.40元。

第三人高孟林未作书面陈述，在庭审中陈述：毕房权证毕地字第P001***号住宅是幸福荣出资用高孟林的名字购买的，房屋产权是幸福荣的，涉及该房屋的一切权益都由幸福荣处分。

第三人高孟林未提供任何证据材料。

第三人盖敏英未作书面陈述，在庭审中陈述：我不认识幸福荣。2013年6月20几号，我请郭亚军请幸福荣来讲房租的事宜，未成，我做不下去了，遂于2013年6月30日把我的东西拖走了，冰箱、冰柜、餐具等全部拖走了。我未交钥匙给幸福荣，把钥匙放在房屋一楼下面的地下，就走了。2013年9月30日法院通知我们三方到现场勘验时，我把钥匙找出来后交给赵建军，赵建军交给幸福荣的。

第三人盖敏英提交并经庭审质证的证据有：

2012年5月15日幸福荣和盖敏英签订的房屋租赁协议。证实该房屋租赁协议没有约定涨房租和不能改行。到期后说要涨房租、不能改行。所以我做不下去了。这份协议与原告的合同不一致。

原告幸福荣提供的证据：第一组，被告赵建军及第三人高孟林、盖敏英均无异议，予以确认。第二组，第三人高孟林无异议。被告赵建军及第三人盖敏英仅对现场视频（光盘一张）有异议，被告赵建军认为该视频中房屋损坏是盖敏英搬东西及拆空调时遗留下来的痕迹，实际损坏是房屋漏水造成，还有一些是盖敏英搬东西后没有打扫，看起来有些乱，并未损坏。第三人盖敏英认为房屋没有损坏的意见与赵建军一致。该现场视频系本院依原告幸福荣的现场勘验申请于2013年9月30日所拍摄，内容客观、真实，予以确认。

被告赵建军提供的证据，原告幸福荣及第三人高孟林、盖敏英均无异议，予以确认。

第三人盖敏英提供的房屋租赁协议，经审查：此房屋租赁协议形式上系幸福荣与盖敏英针对涉案房屋于2012年5月15日签订，约定了租金及支付时间、租期从2012年6月31日至2015年6月31日止；盖敏英与赵建军就涉案房屋于2012年9月2日签订转让协议，约定了转让费及支付时间、房租费及支付时间；盖敏英在庭审中陈述，盖敏英不认识幸福荣，直至2013年6月20几号还请郭亚军（赵建军的合伙人）找幸福荣协商涉案房屋的房租事宜；如果盖敏英与幸福荣已经签订了此房屋租赁协议，盖敏英没有必要于房屋租赁协议签订之后，与赵建军就涉案房屋签订转让协议，也没有必要请郭亚军找幸福荣协商涉案房屋的房租事宜。其次，盖敏英在庭审中称其未与幸福荣签订合同，房屋租赁协议是郭亚军拿给她的，当时就有幸福荣的名字，郭亚军叫她在房屋租赁协议上签字的。再次，幸福荣在庭审中称其从未与盖敏英签订过涉案房屋的租赁合同。综上，盖敏英提供的房屋租赁协议，与本案无关联性，不予采纳。

经审理查明：毕节市七星关区洪南路佳业房屋开发公司商住楼毕房权证毕地字第P0017**号商业用房、第P0018**号住宅、第P001***号住宅系幸福荣的私有财产，幸福荣将此商业用房及两套住宅装修成酒楼。2009年7月1日，幸福荣作为甲方，赵建军作为乙方，甲、乙双方签订《酒楼租赁合同》，载明：“甲方将其位于毕节市洪南路佳业房屋开发公司商住楼七号门面和上面二套住宅出租给乙方，七号门面和二套住宅已装修成酒楼，灯具、餐具、空调等齐全，全部完好无损；租赁期两年，即从2009年7月1日至2011年7月1日止；每年租金为63,000.00元，两年共计人民币126,000.00元；预付定金26,000.00元，余款于2009年7月1日补足，以付款凭证经甲方开给乙方的收款收据为凭；乙方在租赁期满时须保证对甲方原装修设施和乙方另行装修的房屋室内室外、门头招牌一切设施保证完好无损退给甲方。如损坏的应修复好。装修的一切费用甲方不负。乙方在租赁期内。因经营所发生的一切税费和水、电费、卫生费等一切由乙方负责缴纳。如果中途乙方需将所租酒楼转租，必须经甲方同意，并提前给甲方3万元人民币作借用餐具及设备的担保金，方能转租。租赁期满按餐具明细清单和给甲方借用的餐具和室内室外装修设施及门头招牌店名无损地退还给甲方，损坏的负责修复，不能修复完全赔偿；租赁期满后，乙方装修的一切和甲方原装修一切保证完好地退给甲方。乙方不得向甲方索取任何费用。”《酒楼租赁合同》签订当日，幸福荣即将其七号门面和门面楼上两套住宅及价值31,283.00元的餐具一并移交给赵建军。赵建军接收了幸福荣移交的房屋及餐具后，对房屋进行装修花去装修费用80,239.40元。2011年7月1日，《酒楼租赁合同》约定的租赁期届满之日，幸福荣作为甲方，赵建军作为乙方，甲、乙双方签订《酒楼租赁合同补充协议》，载明：“于公历2009年7月1日甲、乙双方所订合同租赁期将满，乙方还须继续租用，特作酒楼租赁合同的补充说明，本补充协议与原酒楼租赁合同同样生效受法律保护；因原合同租期将满，经甲、乙双方商定由乙方再继续租用二年，即2011年7月1日至2013年7月1日止。原合同2011年7月1日止的合同与补充协议同样有效至2013年7月1日止。原合同内容不变，只时间增延二年，租金变更；酒楼租金，根据他人所要租此酒楼给价88,000.00元人民币一年租期，优先给乙方的协议，甲方愿让价为78,000.00元人民币为每年租期，双方达成协议；继续延租赁期为二年，即公历2011年7月1日至2013年7月1日止；付款方式：签订此补充协议时付第一年租金，即78,000.00元人民币，第二年租金定于2012年1月1日前必须付清78,000.00元人民币，以甲方收据为凭证。此补充协议双方不能违约，未订事项按2009年7月1日所订合同执行，原合同与现补充协议同样有效。”

《酒楼租赁合同补充协议》签订后，在履行过程中，于2012年9月2日，赵建军未与幸福荣协商，未取得幸福荣同意的前提下，违背其与幸福荣签订的《酒楼租赁合同》及《酒楼租赁合同补充协议》的约定，私自将涉案房屋转租给盖敏英，并与盖敏英签订《酒楼转让合同》，约定：“转让费90,000.00元由盖敏英于《酒楼转让合同》签订之日付给赵建军，房租费78,000.00元由盖敏英于2012年11月30日前付清；盖敏英必须履行赵建军与幸福荣签订之协议。”赵建军与盖敏英在履行《酒楼转让合同》的过程中，赵建军的合伙人郭亚军于2012年9月将2012年7月1日至2013年7月1日的涉案房屋租金78,000.00元交给幸福荣。2013年6月20几号，赵建军及盖敏英在未继续租赁幸福荣的涉案酒楼的前提下，将涉案酒楼的装修严重损坏，且于2013年7月1日未将涉案酒楼的钥匙交付幸福荣，由盖敏英将幸福荣移交给赵建军的涉案酒楼内的价值31,283.10元的餐具及空调等装修材料全部强行拖走。

本院受理此案后，依幸福荣的现场勘验申请，于2013年9月30日进行现场勘验拍摄现场时，盖敏英将涉案酒楼打开后，将钥匙交给赵建军，在本院的监督下，赵建军将涉案酒楼及该酒楼的钥匙交付幸福荣管理使用。

另查明：赵建军和盖敏英使用涉案酒楼期间欠缴电费1,096.09元，欠缴水费1,617.97元。

本院认为：原告幸福荣与被告赵建军在履行完毕其于2009年7月1日签订的《酒楼租赁合同》之日，因续租该酒楼之事宜，以《酒楼租赁合同》为前提，于2011年7月1日签订《酒楼租赁合同补充协议》，且《酒楼租赁合同补充协议》已经履行完毕。由此，《酒楼租赁合同》及《酒楼租赁合同补充协议》均是原告幸福荣及被告赵建军的真实意思表示，对原告幸福荣及被告赵建军具有法律约束力，且《酒楼租赁合同》及《酒楼租赁合同补充协议》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予遵照执行。被告赵建军在履行《酒楼租赁合同补充协议》的过程中，未与幸福荣协商，未取得幸福荣同意的前提下，违背其与幸福荣签订的《酒楼租赁合同》及《酒楼租赁合同补充协议》的约定，私自将涉案酒楼转租给盖敏英，并于2012年9月2日与盖敏英签订《酒楼转让合同》。且《酒楼转让合同》签订后，由赵建军的合伙人郭亚军于2012年9月将2012年7月1日至2013年7月1日的涉案房屋租金78,000.00元交给幸福荣。由此，《酒楼转让合同》对幸福荣不具有法律约束力，涉及《酒楼转让合同》的相关事宜与本案无关联性。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百三十五条分别规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故被告赵建军辩称“未按时交还房屋及室内外设施设备的责任应由盖敏英承担”的抗辩理由，不能成立，不予采纳。依据《酒楼租赁合同》及《酒楼租赁合同补充协议》的约定，被告赵建军应当赔偿原告幸福荣的损失费用如下：1、超期占用酒楼91天的房租费（78,000.00元÷365天）×91天=19,446.58元。2、《酒楼租赁合同》约定“如果中途乙方需将所租酒楼转租，必须经甲方同意，并提前给甲方3万元人民币作借用餐具及设备的担保金，方能转租”，赵建军未经幸福荣同意，也未向幸福荣交纳餐具担保金人民币3万元，遂将其所承租的幸福荣的酒楼私自转租给盖敏英。幸福荣移交给赵建军的价值31,283.10元的餐具在酒楼的租赁期间已经使用四年，由赵建军按约定的餐具担保金人民币3万元进行赔偿比较合理。3、赵建军和盖敏英使用涉案酒楼期间欠缴电费1,096.09元，欠缴水费1,617.97元，共计人民币2,714.06元。4、《酒楼租赁合同》约定“租赁期满后，乙方装修的一切和甲方原装修一切保证完好地退给甲方。乙方不得向甲方索取任何费用。”参照“毕市府通[2009]53号文件”即关于公布城市房屋拆迁房屋附属设施、装饰装修及构筑物补偿指导标准的通知中“装修五年以内（含五年）按标准的100%计算”的规定，赵建军承租幸福荣的酒楼并进行装修仅四年时间，应当赔偿其损坏幸福荣酒楼的装修价值80,239.40元。但幸福荣仅请求按该价值的50%计算赔偿费用，即80,239.40元×50%=40,119.70元，该诉讼请求应予支持。综上，被告赵建军应当赔偿原告幸福荣的损失费用共计人民币92,280.34元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第二百二十四条第一款、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

由被告赵建军于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿其承租原告幸福荣位于毕节市七星关区洪南路佳业房屋开发公司商住楼七号门面及七号门面楼上两套住宅期间的超租期的房租费、餐具损失费、欠缴的水费和电费、房屋装修的损失费共计人民币92,280.34元。

驳回原告幸福荣的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币2,300.00元，减半收取人民币1,150.00元，由被告赵建军承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

审判员　　王　亮　仁　

二0一四年十一月二十日

书记员　　刘玉桂（代）