刘成与毕节市升腾房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

委托代理人聂咏（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。

委托代理人潘智慧(一般代理)，贵州锐驰律师事务所律师。

被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司。

法定代表人王德彬，该公司总经理。

委托代理人周遵才（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。

委托代理人徐箐华（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。

原告刘成诉被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院2014年8月1日立案受理后，依法适用普通程序审理，依法组成合议庭于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘智慧、被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司委托代理人周遵才、徐菁华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2012年8月28日,原告与被告经协商签订《商品房买卖合同》，合同对产权登记进行了约定,合同第二十二条第三款转移登记“（一）出卖人(被告)承诺于2012年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（原告）。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人（注：合同内没有“不能”字样）交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之三承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第二项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金”。《<商品房买卖合同>补充协议》第三条约定“甲方(被告)自乙方(原告)接房之日起360日内到有关部门办理并向乙方提供该房屋产权证”。合同签订后，原告按约定履行了支付购房款和提交办证所需资料的义务，被告2012年8月28日向原告交付房屋。在约定办证期限（即2012年8月28日）到期后，原告多次要求被告交付房屋产权证，被告不履行。直到2014年7月13日被告才通知原告已经办理房屋产权证。综上，被告逾期向原告交付房屋产权证的行为已经构成违约。为此，原告诉至法院，要求：判令被告支付从2012年8月28日至2014年7月13日共计338天（应为319天）逾期向原告提供房屋产权证违约金人民币44,514.00元；被告承担全部诉讼费用。

原告为支持其诉请，提交了如下证据：

证据一：刘成身份证。用以证明原告是本案适格的诉讼主体。被告质证意见：无异议。

证据二：商品房买卖合同、交房款收据。用以证明原告与被告2012年8月28日签订《商品房买卖合同》，约定建筑面积为128.87平方米，房屋总价款是439，000.00元；2012年12月31日前交付产权转移登记证，并约定了计算和承担违约责任的方式。原告已按合同约定支付了购房款，被告违约应按合同约定承担赔偿责任。被告质证意见：真实性无异议，但不能达到证明目的。因该合同补充协议第二条约定交房时间为2012年12月31日，办理产权登记时间为乙方（原告）接房之日起360日内，并且该合同约定办理产权转移登记是双方的共同义务，被告并非唯一的义务主体，所以不能达到原告证明目的。

证据三：收据（查询费）。用以证明原告2012年9月在房产局开具了无房证明并交给被告办理房产证，原告积极履行了自己的义务。被告质证意见：与本案无关联性，交费个人为李明亮、刘进春、朱霞，没有原告方的姓名，且查询的项目内容不清楚，故而达不到原告的证明目的。

证据四：逾期交房赔偿调解协议。用以证明被告明知合同约定交付产权转移登记是在2012年10月31日，被告恶意违约，应当适用惩罚性原则。被告质证意见：真实性无异议，与本案无关联性，该协议主体为鄢伟和被告，原告并非协议主体之一，且该协议是被告公司对自已权利义务的处分，协议内容是双方自愿达成的一致意见，受协议主体主观因素的影响，所以达不到证明目的。

证据五：收据（交契税、维修基金等）。用以证明购房契税、交易费、电开户费、闭路电视开户费等是另外交的，不包含在购房总价款中。被告收取水、电安装费属于重复收费应当退还。被告质证意见：三性无异议，达不到证明目的。被告未重复收费，水、电开户费是交给相应的自来水公司、供电公司而不是水、电安装费，其他费用也非被告所有，仅是代收后转交相应收取税费的单位。

被告辩称：答辩人与被答辩人在《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第一项中约定，答辩人取得该商品房所有权初始登记后将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被答辩人与答辩人共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，被答辩人只具有协助办理的义务。办理房屋产权转移登记需要被答辩人提交身份证、结婚证、首套房证明等资料，被答辩人未按时交付相关资料，于2013年11月27日才提交，存在过错。另外，《<商品房买卖合同>补充协议》第二条约定，交房时间为2012年12月31日，按约定应在2013年12月27日前办理完涉案房屋产权证。答辩人已于2013年12月10日办理完“大房屋产权证”（初始登记），答辩人在收到被答辩人的资料后在2014年7月1日办理完涉案房屋产权证。根据我国合同法违约金补偿性规定，承担责任应以被答辩人的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。被答辩人购买房屋的目的在于居住，并于2012年12月31日已入住该房屋，合同目的已实现，被答辩人没有因产权证的问题遭受任何损失。根据谁主张谁举证的原则，被答辩人应对其损失承担举证责任，二被答辩人无证据证明其因逾期办证存在任何损失，且商品房销售合同成立并经过房产管理局登记备案后，被答辩人对所购房屋已拥有一定物权效力，物权的四项权能占有、使用、收益、处分均由被答辩人享有，产权证的办出与否并没有给被答辩人带来损害。加之在付款中，被答辩人支付了首期房款后，余款以公积金贷款支付，在还清公积金贷款前，涉案房屋上承载着贷款部门的他项权，涉案房屋产权证存放于贷款部门，需被答辩人还清贷款后贷款部门才予以发放。综上，答辩人不应承担任何违约责任，请求法院公正判决。

被告为支持其抗辩主张，提交了如下证据：

证据一：营业执照、组织机构代码证。用以证明被告公司的诉讼主体适格。法定代表人身份证明书。用以证明王德彬的法定代表人资格真实合法。原告质证意见：无异议。

证据二：《商品房买卖合同》、《<商品房买卖合同>补充协议》。用以证明：1、补充协议约定的交房时间为2012年12月31日，办理产权登记时间为交房后的360日内；2、办理产权转移登记是原被告的共同义务，被告仅有协助办理义务。3.原告的购房余款以公积金贷款支付。原告质证意见：真实性、合法性无异议，达不到证明目的。

证据三：收据。用以证明原告于2012年9月9日才向原告支付购房款，逾期12天。原告质证意见：三性无异议，但达不到证明目的。

证据四：李发惠、邓国良、赵亚西、胡文华、吴国勋在涉案1-13-02#房屋所在的1幢楼顶修建的违章建筑及该违章建筑被拆除的照片。用以证明李发惠等人在涉案房屋所在的1幢楼顶修建违章建筑，导致该幢楼不能通过规划验收，经七星关区市西办事处强制拆除后才通过规划验收。原告质证意见：与本案无关。

证据五：1、2号楼客户首套房证明清单。用以证明原告于2013年11月26日才向被告提供办理涉案房屋产权转移登记所必需的首套房证明、身份证等相关资料。原告质证意见：真实性无异议，但这是原告第二次交，不是第一次交的。

证据六：毕节市房权证七星关区字第201300****号房屋所有权证。用以证明被告已于2013年12月10日办理完公司房屋所有权证。原告质证意见：达不到证明目的，反而证明被告逾期办证的事实。

证据七：毕节市房权证七星关区字第201400****号房屋所有权证。用以证明被告于2014年7月1日办理涉案2-3-01#房屋产权证。原告质证意见：达不到证明目的，只能证明被告违约。

经综合审查全案证据，原告所举证据三、四，与本案不具有关联性，本院不予采信。其余证据均为书证，具有真实性、合法性和关联性，能证明本案的事实，本院予以采信，但部分达不到原告的证明目的。

对被告所举的七组证据，其中证据四李发惠等人修建的违章建筑被拆除的照片，与本案无关联性，本院不予采信。其余证据均为书证，原告对真实性无异议，能证明本案的事实，本院予以采信，但部分达不到被告的证明目的。

根据以上证据，本院确认以下事实：2012年8月28日， 原

被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买天河·怡景新城A区第2幢*层*号房屋，建筑面积128.87平方米，房屋总价款439，000.00元，约定2012年8月28日向向被告交付首期房款139，000.00元一次性支付，余款300,000.00元以银行按揭贷款支付，2012年4月30日前交房，2012年12月31日前取得所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如果出卖人在约定日期起60日以后不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。同时，双方签订了《<商品房买卖合同>补充协议》重新约定交房时间为2012年12月31日。办理产权登记时间为甲方（被告）自乙方（原告）接房之日起360日内到相关部门办理并向乙方提供该房屋产权证。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了房屋价款439，000.00元。原告并向被告支付了办理产权证的相关费用。被告按约交付房屋，于2013年12月10日办理完涉案房屋的初始登记，2014年7月1日办理涉案房屋的产权转移登记。因被告未按合同约定期限办理房屋所有权证并交付原告，原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。

本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行义务。本案中，原被告约定办理房屋产权证的时间为接房之日起360日内办理并提供，原告主张2012年8月28日接房，被告应于2013年8月28日前办理并提供房屋产权证，被告予以否认，原告亦无相关证据证明。根据法律规定，违约金具有惩罚性和补偿性，被告提前交房未构成违约，也未给原告造成损失。根据补充协议约定，交房时间为2012年12月31日，被告自原告接房后360内（即2013年12月26日前）到相关部门办理并向原告提供涉案房屋产权证，但未提供给原告。2014年7月1日被告为原告办理了涉案房屋的产权转移登记，被告称是办理转移登记的当天即2014年7月1日通知原告领取房屋产权证的陈述，应予采信。原告主张违约金计算止于2014年7月13日，不予支持，应确认为原告违约计算止于2014年7月6日。对于被告提出原告2013年11月27日才提供产权转移登记的相关资料，有一定过错的抗辩，被告公司2013年12月10日办理涉案房屋初始登记，之后才能为原告办理房屋产权转移登记。原告提供资料与否，并不影响被告办理房屋初始登记，故被告的抗辩理由不成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告认为原告购房的目的已实现，未办理房屋产权证未给原告造成实际损失而不承担违约责任的抗辩理由不成立，而原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，应以原告所付购房款总额439,000.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准计算违约金，从2013年12月27日起计算至2014年7月6日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：

一、被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘成逾期办理房屋权属证书的违约金（以已付购房款总额人民币439,000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，从2013年12月27日起计算至2014年7月6日止）。

二、驳回原告刘成的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币913.00 元，由被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。

审　判　长　　孙苏莲

人民陪审员　　赵明贵

人民陪审员　　刘　蓉

二O一四年十二月五日

书　记　员　　易　国