李先强与贵阳中铁置业有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

委托代理人任武、秦韬宇，贵州纵贯律师事务所律师。

被告贵阳中铁置业有限公司,住所地贵阳市金阳大道北段1号。

法定代表人邓荣飞，职务董事长。

委托代理人宋天明， 1985年11月10生, 汉族。

委托代理人何云海， 1973年4月28生, 汉族。

原告李先强诉被告贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁置业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李先强及其委托代理人任武、秦韬宇，被告中铁置业委托代理人宋天明、何云海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李先强诉称，2011年10月19日原告与被告签订了8份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告分别购买中铁·逸都国际C组团八段商铺二层53号、54号、55号、56号，3层43号、44号、45号、46号共计8个商铺。该8份《商品房买卖合同》分别对原告所购商铺的基本情况、价款、交付等具体事项作出了明确约定。同日，原、被告就上述《商品房买卖合同》签订了《补充协议》，约定原告所购商铺的相邻外廊部位可做围合使用，取消所购商铺内部隔墙等相关内容，即原告所购买的8个商铺需整体进行装修及使用。合同签订后，原告依照合同约定按时足额向被告支付了全部购房款。但原告在接到被告通知交房进行验收时发现，原告所购买的房屋存在三层和二层中间的接缝处严重渗水、滴漏、整个楼面积水成塘；接缝处的墙面和地面严重开裂；三层和二层后面的主体墙面渗漏、严重发霉；部分墙体和砖梁结合处裂缝等问题，严重影响到原告对该房屋的正常使用。为此，从2012年4月至2013年12月原告曾多次与被告所聘请的贵阳兴隆物业管理有限公司就上述房屋的质量问题缺陷和交付问题进行交涉，但被告毫无解决问题的诚意，一味敷衍、推诿、拖延，房屋的质量缺陷问题至今没有得到解决，从而导致原告所购商铺至今无法交付。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条及第十三条的约定，出卖人应在2012年4月28日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房超过90日，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。被告逾期向原告交付符合条件的商品房已经长达20个月之久，已经严重违反了双方合同的约定，被告应当向原告支付违约金并赔偿由此给原告造成的损失。原告诉请法院判令：1、被告将符合条件且没有质量缺陷的中铁·逸都国际C组团八段商铺二层53号、54号、55号、56号，3层43号、44号、45号、46号共计8个商铺交付给原告；2、被告向原告支付从2012年4月28日至实际支付期间因逾期交房产生的违约金（截止至2014年1月1日为436455.5元）；3、被告赔偿因逾期交房给原告造成的经济损失（截止至2013年12月31日为656876元）；4、诉讼费由被告承担。

被告中铁置业辩称，一、被告在合同约定的交房时间内通知了原告收房；二、本案所涉商品房经过政府质监部门验收通过，具备质量验收报告，符合合同约定的交房标准；即使3-46号商铺存在轻微质量瑕疵，但属于质量保修范围，不应构成原告拒绝收房的理由；三、八个商铺相互独立。根据双方签订的补充协议，并不能得出八个商铺整体使用的论断，而仅仅是“走廊可以围合使用”，在原告的要求下，被告取消了商铺之间的隔墙，但取消隔墙并不能构成商铺成为整体的依据，且取消隔墙并非被告强加于原告；三楼与二楼的商铺理所当然相互独立，同楼层之间的四个商铺虽然没有隔墙，在使用功能上能够单独使用；四、原告购买的八个商铺相互独立，其一个商铺虽然存在质量瑕疵，即使给原告造成损失，也应以其实际存在瑕疵的商铺损失计算，根据合同法第119条的规定，原告负有减损的义务，其应该采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。五、原告主张的房屋租金不符合实际，贵阳市住建局租金指导价公告有明确规定，简装房方可以以该指导价为参考，毛坏房就此指导价无参考意义；六、原告同时主张违约金与赔偿损失不应得到支持。

经审理查明， 2011年10月19日原告与被告签订了8份《商品房买卖合同》，约定被告向原告预售其开发的中铁·逸都国际C组团八段商铺二层53号、54号、55号、56号，3层43号、44号、45号、46号共计8个商铺，总价款共计7,122,592元（其中二层四个商铺价款共计3,837,811元，三层四个商铺价款共计3,284,781元），交房时间均为2012年4月28日前，同时还约定“逾期在90日之内自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人交付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受有权要求退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同签订当日，原告预付了购房款3,622,592元及维修基金71,226元，并于同日办理了商品房预售备案登记；另外3,500,000元购房款原告通过向中国银行股份有限公司贵阳支公司按揭贷款,并于2012年3月20日将贷款如数转入了中铁置业帐户。原、被告签订《商品房买卖合同》当日即2011年10月19日另又签订了两份《补充协议》，两份协议的主要内容均为：被告同意将原告所购买的二层53号、54号、55号、56号（三层43号、44号、45号、46号）商铺的相邻外廊部分合围使用并取消商铺内部隔墙，使用权年限与被告所购买商铺土地使用权一致。协议签订后，被告中铁置业于2012年4月8日发出交房通知，通知逸郡C组团商铺的业主于2012年4月28日办理交房验房手续，原告李先强因查验其购买的八套房屋中有下水管渗水、排水问题、二层与三层之间存在裂缝等问题而拒绝接收房屋，庭审中被告中铁置业承认部分房屋存在小瑕疵但不属于房屋质量问题，不影响原告收房。现双方因交房和赔偿损失等问题产生争议，原告遂诉至本院提出如前诉请。

另查明， 经过协商，原告与被告分别于2014年4月23日和2014年5月1日签署了一份《房屋验收交接单》，4月23日的交接单无备注，5月1日的交接单中注明了需要整改的问题：“业主报装修方案，施工方介入引导排烟管管道的处理。三楼楼顶接缝处，施工方承诺在业主收房半年至一年之间负责重新处理一次，确保不再渗水”。现被告中铁置业已经将上述房屋交付给了原告李先强。

上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、房屋验收交接单等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及本院审查，足以认定。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告虽然向被告购买的房屋系八个具有独立所有权的房屋，但原、被告在签订《商品房买卖合同》的同时订立补充协议，约定被告出售给原告的八套房屋中分两层合围使用并“取消内隔墙”，即原告李先强购买该八套房屋系整体使用，部分房屋存在质量问题不能交房也必然导致原告整体使用八套房屋的合同目的不能实现，故如系被告原因导致八套房屋中部分房屋不能交房，原告有权拒绝其他房屋的收房。在审理过程中，原、被告达成一致协议办理了交房手续，故对于原告关于要求被告交房的请求因双方已经实际履行，本院不再另行判决。双方在交房时间上存在争议，即2014年4月23日与2014年5月1日两份验收交接单的证明力问题，从两份交接单的内容来看，5月1日的交接单注明了房屋仍然存在的问题和解决方式，较为符合原告所称房屋存在瑕疵的客观实际，且如4月23日已经交房，被告也不必于5月1日再为原告办理交房验房手续，故应认定的交房时间为2014年5月1日。对于双方争议的延迟交房的原因，虽然被告在商品房买卖合同约定的时间内已经通知原告收房，但从双方的陈述、现场照片以及房屋验收交接单上可以看出，原告向被告购买的八套房屋中的部分房屋的确存在裂缝、渗水等问题，系被告交付的房屋足以让原告产生房屋存在质量安全问题而拒绝收房的判断，而裂缝、渗水等问题也的确是能否正常使用房屋的关键，故原告所称是基于被告提供的房屋存在质量问题而拒绝收房的事实成立，本院予以采纳，原告在被告逾期交房后选择继续履行合同，有权要求被告承担逾期交房的违约责任。对于原告诉请被告要承担的违约责任，主要为逾期交房违约金和逾期交房造成的损失。关于违约金，双方已经在商品房买卖合同中已经约定在逾期交房的情况下，原告如不退房，被告按已付房款的日万分之一从应当交房的次日起（即2012年4月29日）计算至实际交房之日向原告支付违约金，为7,122,592元（已付房款）×0.01%×732天（2012年4月29日至2014年5月1日）=521,373.73元；关于违约损失，因双方对违约金的计算方式进行了约定，原告虽然因被告的逾期交房行为而导致损失，如约定的违约金计算方式过分低于损失，其可以请求对约定违约金的计算方式进行调整，而不是单独在提出违约损失这一与违约金重复的主张，故该部分请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”之规定，判决如下：

一、被告贵阳中铁置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告李先强逾期交房违约金521,373.73元；

二、驳回原告李先强的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的延迟履行期间的债务利息，包括延迟履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。

案件受理费14,640元，减半收取7320元，由被告贵阳中铁置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请执行。

代理审判员　　李雷雷

二○一三年十二月二日

书　记　员　　郑　丹