刘丁溢与贵阳市观山湖区阳光村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

委托代理人朱启杰、吴丹风，贵州穹达律师事务所律师。

被告贵阳市观山湖区阳关村村民委员会，住所地贵州省贵阳市观山湖区阳关村。

法定代表人李正刚。

原告刘丁溢诉被告贵阳市观山湖区阳光村村民委员会（以下简称阳关村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序庭，公开开庭进行了审理。原告刘丁溢及其委托代理人朱启杰到庭参加了诉讼，被告阳关村委会经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘丁溢荣诉称，原告刘丁溢系原野鸭乡静心小学负责人，投资人。2007年2月11日，原告与被告厂黄一、二组村民代表李绍学、曹正祥签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将厂黄一、二组集体房三间及场地、厕所租给原告办学，原告按照学校的要求增修教室，维修围墙、操场、门窗玻璃，来发展教育事业，增修教师的财产权属于原告。如被强行征收，要给予赔偿。另外双方约定租金第一年2000元，从第二年起之后每年租金3000元，租期为长期租用，直到国家强制性征占为止。合同签订后，原告依约缴纳了租金，购置了教师所需的全部办公设备，对场地进行了整平，对围墙进行了修缮，还花费大量资金增修了三间教学房，其中砖木结构房屋两间、砖混结构房屋一间。2009年1月，原告接到被告通知，静心小学办学场地将被拆迁，用于修建金阳新区阳关村拆迁安置房项目。当年3月，原告投资的静心小学停止招生，2011年5月，被告切断静心小学水电。由于办学场地将被国家依法征收，故原告被迫停止办学，等待政府和被告给予妥善解决安置补偿事宜。2013年3月20日，被告在原告不知情，未征求原告任何意见的情况下，私自与贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室签订《货币补偿协议书》，在房屋拆迁过程中，原告所有的办公设备被毁损，政府和被告未给予任何赔偿。另外，根据协议，被告应获得拆迁补偿款608,895.6元，也未给予任何合理补偿。原告认为被拆迁的房屋中有原告增修的教学房屋三间，系原告投资修建，因拆迁所获得补偿理应由原告享有。原告多次找被告协商补偿事宜未果，只好诉至人民法院请求判令：1、被告向原告支付拆迁补偿款323,064元；2、诉讼费由被告承担。

被告阳关村委会经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。

经庭审查明，野鸭乡静心小学原系原告刘丁溢举办的民间办学机构，办学许可证于2006年被原贵阳市金阳新区管委会教育局收回未换发。2007年2月11日，原告刘丁溢以野鸭乡静心小学的名义与被告阳关村厂黄一、二组的村民代表李绍学、曹正祥签订了一份《房屋租赁合同》，约定厂黄一、二组集体房三间及场地、厕所租赁给原告刘丁溢办学使用，刘丁溢按照学校的需求增修教室，维修围墙、操场、门窗玻璃，增修的教室财产权属于刘丁溢，维修围墙等费用如被强行征占，要给予经济赔偿，租期为“直到国家强行征占为止”，租金第一年为2000元，第二年起为3000元，还约定了学校增修的财产权厂黄一、二组占60%，刘丁溢占40%。合同签订后，原告于2007年9月11日支付了租金1000元，于2007年9月12支付了租金600元，2007年12月4日支付了租金400元，于2008年9月2日支付了租金3000元。2012年2月6日，原告刘丁溢以野鸭乡静心小学的名义向贵阳市乌当区人民法院提起民事诉讼，认为阳关村厂黄一组组长陈玉萍、二组组长张光林强行要求野鸭乡静心小学搬走并断水断电，请求判令停止侵权并赔偿损失，2012年4月26日，贵阳市乌当区人民法院作出（2012）乌民初字第397号民事裁定书，裁定驳回野鸭乡静心小学的起诉。该裁定书生效后，野鸭乡静心小学不服该裁定向贵阳市中级人民法院申请再审，贵阳市中级人民法院以“静心小学无办学资格不能作为当事人进行诉讼”和 “李绍学、曹正祥为职务行为” 被告主体不适格为由，驳回了野鸭乡静心小学的再审申请。2013年3月20日，贵阳市金阳新区征地拆迁办公室（征收人，甲方）与被告阳关村委（被征收人，乙方）签订了一份《货币补偿协议书》，载明：“一、甲方根据筑府通【2000】57号文相关规定，对乙方厂黄二组用于教学的房屋一次性补偿人民币499,602.00元。（附件：补偿清单）二、甲方按照批准征收安置补偿标准一次性补偿乙方附属设施19,293.60元。（附件：补偿清单）三、乙方积极配合征收工作，甲方经请示上级部门同意，一次性支付乙方人民币90,000元搬迁奖励。四、以上第一条至第三条合计后甲方应补偿乙方人民币陆拾万零捌仟捌佰玖拾伍元陆角整（小写608,895.60元）。五、甲方在本协议生效后十五日内将上述补偿款一次性支付给乙方，乙方在收到上述补偿款后将场地及房屋腾空移交甲方拆除施工……”，该协议书附上了房屋平面图、“阳关村委会静心小学”照片、补偿清单，其中房屋平面图对被征收的房屋的长宽进行了标注，补偿清单对砖混房屋的补偿单价为每平方米1500元，砖木房屋为1200元。现原告认为在被告行为下致使其被迫停止办学，请求被告予以赔偿未果，遂诉至本院提出如前诉请。

另查明，庭审中，原告刘丁溢指认关于在租赁合同约定增修的房屋在房屋平面的图为砖混结构1间（21.3m×5.94m），砖木结构两间（4.57m×2.69m、5.8m×4.1m）。

上述事实，有当事人的陈述、房屋租赁合同、货币补偿协议书、贵阳市乌当区人民法院及贵阳市中级人民法院裁定书等证据在案佐证，并经庭审举证、核实，足以认定。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。房屋租赁合同签订的双方当事人虽然为野鸭乡静心小学和厂黄一、二组，但野鸭乡静心小学在2006年即被取消办学资质，即不符合法律上的主体资格，其民事权利、义务应由举办者刘丁溢享有和承担，而厂黄一、二组仅是被告阳关村委的村民小组，该小组的村民李绍学、曹正祥代表村民小组签订了合同，而从贵阳市乌当区人民法院审理案件的情况以及货币补偿协议书的附件照片中可以看出，被告阳关村委是知晓静心小学租赁房屋这一事实，即被告阳关村委在事实上已经承认了李绍学、曹正祥代表村民小组或者村委签订租赁合同的这一事实，加之被告阳关村委经本院传票传唤后未到庭，放弃了其在诉讼中答辩的权利，故该租赁合同的合同相对方应为被告阳关村委，被告阳关村委享有上述租赁合同的权利和承担义务。现租赁合同中的房屋被征收，虽然原告刘丁溢按照租赁合同增修的房屋并无行政主管的批准、登记，但已经实际建造，征收部门贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室在征收过程中已经进行了审查和测绘，应予确定增修房屋的存在性。对于租赁合同中约定增修房屋的权属问题，该条约定因违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”的规定，应属无效，签订合同的双方当事人均存在过错，但现该增修的房屋已经被依法征收，结合租赁合同无效条款约定的“学校增修财产权厂黄一二组占60%，刘丁溢占40%。”，根据上述分析的实际建造和征收部门审查等原因，静心小学的举办人刘丁溢在租赁过程中虽然在建造房屋存在过错，但也应得到补偿，根据过错的大小，酌情决定由刘丁溢享有增修房屋征收补偿款的40%，计算为：（21.3m×5.94m×1500元/㎡）+（4.57m×2.69m+5.8m×4.1m）×1200元/㎡=233,064元×0.4=93,225.6元。对于原告刘丁溢诉请被告支付搬迁奖励，搬迁奖励是政府基于配合拆迁工作而给予征收补偿之外的奖励，而静心小学在租赁房屋时无办学资质，亦在建造房屋中存在过错，且原告亦未提交证据证明其在征收过程中积极响应，配合征收，故不应得到奖励，该部分请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、第二百二十三条　“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”、《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”、第四十二条第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：

一、被告贵阳市观山湖区阳关村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告刘丁溢征收房屋补偿款93,225.6元；

二、驳回原告刘丁溢的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的延迟履行期间的债务利息，包括延迟履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。

案件受理费3073元，由被告贵阳市观山湖区阳关村村民委员会负担1073元，原告刘丁溢负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。

代理审判员　　李雷雷

二○一四年十二月二日

书　记　员　　谭　艳