贵州兴隆物业管理有限公司与杨佐银物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

法定代表人程芝元，系该公司董事长。

委托代理人李桂勇，代理权限为特别授权代理。

委托代理人艾杨川，代理权限为一般授权代理。

被告杨佐银。

委托代理人王凌松，贵州贵达律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

委托代理人张娇，代理权限为一般授权代理。

原告兴隆物业诉被告杨佐银物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖海独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张桂勇、艾杨川，被告杨佐银及其委托代理人王凌松均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：被告系观山湖一号小区xx房屋的业主，2011年2月1日至2012年8月31日期间原告一直为该小区业主提供物业管理服务。根据约定，2011年2月1日至2012年5月31日，按照1.1元/㎡/月的标准计交物业服务费;2012年6月1日至2012年8月31日,按照1.35元/㎡/月的标准计交物业服务费,其中未装修前按半价收取。同时约定了业主或物业使用人应在每年或每季度5日前履行交纳义务，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交从逾期之日起按每天未付款项3‰的标准交纳违约金。被告从2011年2月1日至2012年8月31日（2009年12月31日装修）一直未向原告交付物管费共计人民币2,885.08元。经原告多次电话等形式通知，被告至今仍未交付。鉴于此，原告为维护自己的合法权益诉至贵院，请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费人民币2,885.08元；2、判令被告支付违约金人民币577.01元；3、诉讼费用由被告承担。

为证明其主张，原告兴隆物业向本院举证如下：

1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明、服务资质证，用以证明原告的身份信息情况及服务资格。

2、 前期物业服务合同、物业合同，用以证明原告与被告存在物业服务关系，双方对物业服务费、违约金均有约定。

3、工作联系函，用以证明业主委员会成立后称不再进行物业补贴，所以费用标准有所变更。

4、承诺书，用以证明我们提供的服务是保质保量的。

5、中标通知书，用以证明原告入驻被告所住小区是依法入驻。

6、情况说明，用以证明原告未与重庆助友创美物业管理有限公司就‘预收该小区业主的物业管理费和未退还给业主的装修保证金’均未做交接。

被告杨佐银辩称，1、兴隆物业入驻小区是事实，但入驻的合法性依据不充分；2、在入驻的过程中，并没有尽到公司通知义务，对相关的标准没有经过我们业主的讨论；3、临时公约，我们一直都认同，也在约定下履行相应的义务，但我们也要履行相关的权利，在公约第三章第四条第二项约定，这里交纳的保证金的退还是有约定的，并没有指明具体的公司，应该是实际履行职能的部门的义务，况且原告在庭审时已经表示完全认可这份公约的；4、我们并没有拖欠任何费用。

为证明其主张，被告杨佐银向本院举证如下：

1、临时管理规约，用以证明我们所接受的约束是以前期的该规约为主，但我们不知道原告，他们之间的变更被告也不知情。

2、装修押金2,000元，用以证明被告已经履行了公约的规定。

3、车位押金票据，用以证明原告方拖欠我们的押金。

经审理查明，被告杨佐银系贵阳市观山湖区观山湖一号小区xx房屋的业主，该房建筑面积为133.26㎡。原告兴隆物业于2011年2月1日至2012年8月31日对被告所在小区提供物业管理服务。2009年8月30日，中国水电建设集团房地产（贵阳）有限公司即该小区开发商与被告杨佐银签订《业主临时公约》的承诺书。2011年1月31日原告与该小区开发商签订《前期物业服务协议》。2012年2月18日，原告兴隆物业与“观山湖1号”的小区业主委员会签订《物业服务合同》。原告为被告提供了服务，但被告却未依约向原告交纳物业管理服务费，兴隆物业为维护自身合法权益，遂诉至本院提出诉请如前。

另查明，该小区物业管理服务实际收费为：2011年2月1日至2012年5月31日高层住宅物业服务费1.1元/㎡/月； 2012年6月1日至2012年8月31日服务合同终止之日1.35元/㎡/月。被告自2011年2月1日至2012年8月31日止欠缴原告的物业管理服务费2,885.08元。约定逾期交纳物业服务费自逾期之日起每日按应付款项3‰的标准支付滞纳金。

再查明，原告在与该小区开发商签订《前期物业服务协议》中约定载明‘业主未装修前按半价收取物业服务费’，被告杨佐银于2009年12月30日交纳了装修保证金，装修好后入住。被告庭审中举证已向物管公司缴纳装修押金2,000元，但该票据系案外人重庆助友创美物业管理有限公司开具，该公司与本案原告却无关系。

上述事实，有当事人的陈述、营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明、服务资质证、《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、工作联系函、《物业服务合同》等证据在卷佐证。经庭审质证，上述证据均具有合法性、客观性、关联性，本院足以认定，作为定案依据。

本院认为，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业对所建设的小区进行前期物业服务。本案原告兴隆物业作为一家具有从事物业管理资质的公司依照法律程序投标中标后与建设单位中国水电建设集团房地产（贵阳）有限公司（以下简称开发商）签订《前期物业服务协议》，该协议不违反法律、行政法规强制性规定，故合法有效，对业主具有约束力。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主均应遵守。业主虽不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的的一方实际享有者和承担者。故原告与被告所在小区业主委员会所签订的《物业服务合同》（包括延期服务）对被告而言亦具有约束力。庭审中，原、被告双方对开发商所制发的《临时公约》均予以认可，对双方当然具有约束力。故对被告有关原告入驻小区进行物业服务不具合法性的辩论意见,本院不予以采信。原告兴隆物业自入住该小区后尽力履责，被告事实上也享受了原告所提供的物业服务，被告理应依约缴纳相应的物业服务费。被告自2011年2月1日起至2012年8月31日止累计欠缴原告的物业管理服务费2,885.08元，已构成违约，应承担违约责任依约支付违约金。对此，被告提出本案已过诉讼时效。本案既为债权请求权，原告又未提供相关证据证明诉讼时效具有中止、中断情形，亦不属于《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第一条的四项特殊情形，故本院对被告该意见予以采信。综上所述，对原告的诉请不予支持。至于被告所提的装修保证金，属另一法律关系，本案不予处理。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：

驳回原告贵州兴隆物业管理有限公司的诉讼请求。

本案案件受理费50元减半收取25元，由原告贵州兴隆物业管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

代理审判员　　肖　海　　　

二○一五年三月十八日

书　记　员　　刘婷婷（代）