安荣群与贵阳中渝置地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书

委托代理人严阵、金千，贵州心典律师事务所律师。

被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝房开），住所地贵州省贵阳市观山湖区金珠路1号西区商业B2栋4层。

法定代表人林孝文，该公司董事长。

委托代理人张月进、崔旭。

原告安荣群诉被告中渝房开商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。原告安荣群委托代理人严阵、金千，被告中渝房开委托代理人张月进、崔旭到庭参加诉讼。庭审之后，因本院受理的类似案件正在贵阳市中级人民法院上诉审理中，而本案须以该案的审理结果为依据，故本院裁定本案中止审理。该案件经贵阳市中级人民法院作出终审判决，本案经恢复审理，现已审理终结。

原告安荣群诉称：原告与被告于2012年6月27日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告位于贵阳市金阳新区金朱东路399号第A-*幢*单元1层1号房屋，房屋总价款1180693元，交房时间为2013年12月31日。合同签订同日，原告将该笔首期房款360693元支付给被告，同年8月13日原告与中国银行股份有限公司贵阳市省府路支行签订了《个人一手住房贷款合同》，向银行贷款82万元，同日银行将该笔贷款打入被告银行账户，因此原告履行了对被告的全部房款支付义务。在原告履行全部合同约定义务后，被告仍未取得正式的国家相关部门出具的验收手续，且房屋仍存在大量的质量问题，严重影响正常使用，致使无法交房，现已逾期近十二个月，为此原告多次与被告协商，但均无结果。根据双方合同约定，被告应当按日向原告支付已付款万分之二的逾期交房违约金，应向原告支付逾期交房违约金75564.4元，并尽快整改房屋，交付原告使用。综上，根据相关法律法规规定向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告逾期交房违约金，截至2014年11月17日暂计为75564.4元（违约金计算至实际交房时止）；2、被告完成对“中渝·第一城”第A-*幢*单元1层1号房屋的整改并交付原告使用；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告中渝房开辩称：对于逾期交房没有依据，根据双方合同及补充协议，我们已经在合理的时间通知原告交房，但原告拒绝签收房屋，我方不应承担逾期交房的责任原告反映的质量问题，经我公司整改，符合交房条件，地下室是赠送的，潮湿是正常的，大部分业主已经入住，并不是原告所说的无法使用。消防栓是经过相关部门规划的，并不影响房屋的使用。

经审理查明，2012年6月27日，中渝房开作为出卖人，安荣群作为买受人签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：ZYDYC-3211），安荣群向中渝房开购买其开发的“中渝·第一城”第A-*幢*单元1层1号房，建筑面积共148.82平方米，价款按套内面积计算总金额1180693元，合同另有如下主要约定：1、合同第十一条交付时间和条件，出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；2、合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件包括城市基础设施：水、电交付时达到使用条件，燃气交付时管道敷设到户，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，公共服务设施、商业配套设施等也作了具体约定；3、合同第十三条逾期交房责任，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；4、合同第十四条交接手续，该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；出卖人承诺买受人可以在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起不晚于120日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付，因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿：（1）天面渗水、滴漏，（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏，（3）墙面、顶棚抹灰层脱落，（4）地面空鼓开裂、大面积起砂，（5）门窗翘裂、五金件损坏，（6）管道堵塞，（7）卫生洁具开裂、漏水，（8）灯具、电器开关失灵，（9）防盗及对讲系统失灵。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房次日起120日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；修复后或经多次维修后仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。

上述合同签订后，原告安荣群支付部分现金及银行按揭贷款的方式付清了购房款。

被告于2013年7月29日取得本案诉争房屋的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，于2013年12月31日取得本案诉争房屋的《竣工验收备案表》。后被告以书面通知形式通知被告于2014年1月9日至1月15日期间至被告处办理收房交接手续。

2014年1月11日，原告至被告处办理房屋交接手续，其填写的《房屋交接验收表》载明：一楼小卧室窗户锁关不上，门锁高锁夹手，另外一家花园边界超过范围，卧室门窗关不上，地暖立管在卧室内，二楼无法验收，地下室无法验收。该《房屋交接验收表》有被告工程部验收人员签字、业主安荣群签字并备注以上所有问题请在2014年2月11日前整改完毕，电话告知我再次验收。因上述理由，原告未收取房屋。

2014年9月5日的《房屋交接验收表》原被告各提供了一份，原告提供的载明：入户门外消防栓需移位，需拆除地暖，地下室门洞上方污水，需做卫生。被告提供的载明：移门口消防栓，接房后拆地暖，地下室卫生清扫，地下室侧墙洞口周边及顶部渗水。两份《房屋交接验收表》均有被告管家服务中心验收人员签字、业主签字栏均空白。因上述理由，原告未收取房屋。

2014年9月17日的《房屋交接验收表》载明：消防栓挡门、1号房与2号房门干涉，客厅与阳台锁坏，对讲系统未安装，二层卫生间有大便、地下室有大便，地下室漏水（地面污水严重积水较深），地下室外管道边漏水，其他均正常。该《房屋交接验收表》有被告工程部验收人员签字、业主安荣群签字并注明希望快速整改，尽快收房。因上述理由，原告未收取房屋。

2014年10月24日的《房屋交接验收表》载明：门前消防栓未移动，私家花园防水未整改完，地下室有少量积水，卫生于今日清理干净，其他栏均空白。该《房屋交接验收表》有被告工程部验收人员签字、业主安荣群签字。因上述理由，原告未收取房屋。

另查明，2015年5月15日，原告已办理收房手续。

后原告认为房屋仍存在质量问题，至今拒绝收房并要求被告整改未果，遂向本院提起民事诉讼并提出如前诉请。在审理过程中，因2015年5、6月期间贵阳市特大暴雨，上述房屋地下室曾出现漏水现象，本院于2015年7月8日至该房屋地下室进行现场勘验，发现该房屋地下室确有漏水情况，2015年9月2日，本院再次到该户房屋地下室进行现场勘验，发现该地下室地面遍布水痕，被告方施工人员正在进行施工，被告方工作人员反映是业主要求做防水，施工单位在后花园开采光井，施工过程中破坏原防水层，期间经2015年8月18日雨水渗漏至地下室导致，原告称不仅仅是防水层渗水，一下大雨，地下室就会积水，8月24日来看时，地面有20公分的积水，渗水原因仍未明确，隔壁的两间房子地下室至今仍有超过10公分的积水，经验看，隔壁2-1-2、2-1-3两处房屋地下室确有较深积水。

上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、《竣工验收备案表》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《房屋交接验收表》，【中渝·第一城】物品交接签收表，勘验笔录，照片等证据在卷佐证，亦经庭审质证核实，可以认定。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人意思表示真实，并经双方签字盖章依法成立，对双方具有法律约束力，各方当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于被告是否构成逾期交房。

原告已按约履行支付价款的义务，被告即应当按约定质量和交付期限，将符合合同目的的标的物，即房屋交付买受人。对于交付期限，合同约定为2013年12月31日前，而据庭审查明，原告通知被告收房的时间是在2014年1月9日至1月15日，则被告确已逾期交房，应承担相应违约责任。

至于原告在2014年1月3日起至2014年12月20日办理收房手续过程中，因存在诸如地下室漏水、消防通道影响疏散、防盗和对讲系统不符交房条件、地暖拆除、卫生间须作闭水实验等质量问题而拒绝收房，是否构成被告逾期交房，依据双方合同约定，商品房主体结构及地基基础之外的质量缺陷系由出卖人承担修复费用修复后再行交付，若因此造成买受人损失的，承担赔偿责任，并未约定由出卖人承担逾期交房责任，另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”、第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，原告拒绝收房主张的质量问题并不属于房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量缺陷，是可以通过整改达到符合居住使用条件的，参照贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第697号《民事判决书》精神，在被告已取得诉争房屋的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《竣工验收备案表》等合同约定的交付条件的情况下，被告并不构成逾期交房，应由其对存在的质量问题进行修复，若拒绝修复或拖延修复造成原告损失的，原告可自行或委托他人修复要求被告承担修复费用，若造成原告其他损失的，可要求被告赔偿。

另据双方提交的《房屋交接验收表》，被告已就交付房屋时存在的质量问题进行了一定整改，但经庭审查实，被告的整改存在拖延现象，直至原告诉讼至本院，经本院协调后，于2015年9月2日仍然未将地下室漏水问题整改到位，虽然整改期间不应视为逾期交房且被告在5月15日即已办理收房手续，但被告怠于履行其维修义务，已影响到原告的生产生活，依据公平原则，被告应对原告作出一定赔偿。

基于上述事实，被告确实存在逾期交房、怠于履行维修义务等违反合同约定情形，原告的第一项诉请，根据本案实际，本院酌情确定被告赔偿原告违约金40000元。

对于原告提出的要求“被告完成对“中渝·第一城”第A-*幢*单元1层1号房屋的整改并交付原告使用”的诉请，首先原告并未明确存在的质量问题的具体情形，是否属于需要进行整改、能够进行整改的质量问题无法判断，其次，整改到何种程度、符合何种标准亦未明确，本院无法判断原告要求达到的整改效果，该项诉请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三款规定的“具体的诉讼请求”，本院予以驳回。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三款的规定，判决如下：

一、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告安荣群违约金40000元；

二、驳回原告安荣群的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取620元，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

代理审判员　　张　铮　　

二○一五年九月二十二日

书　记　员　　谭艳(代)