中国农业银行股份有限公司毕节分行与聂宗香、张明菊及贵州景升房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一审民事判决书
负责人袁发辉，系该行行长。
委托代理人（特别授权）潘少友。
被告聂宗香。
被告张明菊。
被告贵州景升房地产开发有限责任公司。住所地：毕节市七星关区洪山路60号。
法定代表人顾怀刚。
原告中国农业银行股份有限公司毕节分行（下称农业银行）诉被告聂宗香、张明菊及贵州景升房地产开发有限责任公司（下称景升房开公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行的特别授权代理人潘少友，被告聂宗香、张明菊到庭参加诉讼。被告景升房开公司经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农业银行诉称：2009年11月3日，农业银行与景升房开公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》（下称合作协议），为景升房开公司的自然人购房提供购房贷款。聂宗香为购买景升房开公司的位于毕节市台子路“景隆欣苑小区”内B—1—1—1号房屋，向农业银行申请贷款150,000.00元并愿意以该房屋作为抵押。2010年7月21日，聂宗香、张明菊与农业银行签订《个人购房担保借款合同》（下称借款合同），且办理了预购商品房贷款抵押备案登记。《借款合同》签订后，农业银行按照约定于2010年7月29日向聂宗香发放了贷款。从2012年11月起，聂宗香就没有按照约定归还贷款本息，经农业银行催收，仍不履行还款义务，自2012年11月至2014年10月共计24期未还，已构成违约。根据《借款合同》和《合作协议》的约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天，农业银行有权提前收回已发放贷款本息，提前行使抵押权，并要求景升房开公司承担质押担保及连带保证责任。请求：1、判决被告聂宗香、张明菊偿还原告农业银行借款本金121,952.21元及至借款本金利息还清之日止所欠的利息、罚息、复利、违约金。2、判决原告农业银行对抵押物享有优先受偿权。3、判决被告景升房开公司对被告聂宗香所欠债务承担质押担保及连带保证责任。4、判决三个被告承担本案诉讼费用。
被告聂宗香、张明菊共同辩称：按揭贷款时，农业银行未对景升房开公司的诚信度进行调查考核，导致“景隆欣苑”小区乱七八糟，景升房开公司应办理他项权利证及房产证而未办理。农业银行有不可推卸的责任。
被告景升房开公司未作书面答辩，也未到庭参加诉讼。
经审理查明：2009年11月3日，农业银行作为甲方，景升房开公司作为乙方，甲、乙双方签订《合作协议》，约定：甲方同意对购买乙方开发的“景隆欣苑”项目（下称合作项目）的购房人（指与乙方签订房屋买卖合同，并与甲方签订借款合同的借款人）提供购房贷款，乙方须在甲方设立合作项目售房款专户及保证金专户；甲方按照借款合同的约定向购房人发放贷款，并按照购房人的授权将贷款金额划转到乙方在甲方设立的售房款专户；乙方为购房人因购买合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证的，应按购买房屋产生的甲方购房贷款余额的百分之壹交纳保证金作为质押，存入乙方在甲方设立的保证金专户；在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，由乙方代为偿还；本协议自双方签字或盖章之日起生效，本协议生效后，任何一方不得擅自变更或解除，需要变更或解除本协议时，应经双方协商一致，达成书面协议。
2010年7月21日，聂宗香作为借款人（购房人），农业银行作为贷款人，聂宗香、张明菊均作为抵押人，景升房开公司作为保证人。几方当事人共同签订《借款合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放购房借款人民币150,000.00元，用于购买“景隆欣苑”B—1—1—1号建筑面积为121.849平方米套内建筑面积为112.041平方米的房屋。借款期限自2010年7月21日起至2020年7月20日止，共计120个月，借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上下浮20%，执行年利率4.752%；借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人景升房开公司的账户。借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放借款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险；借款采用分期还款，借款人以每一个月为一个还款周期，共120期。自借款发放后，每期末月的借款对应日（20日/借款对应日）为还款日。借款人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息；借款人提前还款的，须提前三十日向贷款人提出书面申请，贷款人同意提前还款的，有权收取提前还款补偿金（补偿金=提前归还金额×0.5%）；借款采用阶段性保证担保+抵押＋阶段性质押担保方式。阶段性保证担保保证人为景升房开公司，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押人同意以所购房屋（暂作价216,647.00元，最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准）设定抵押。抵押担保和质押担保的范围均包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；此外，本合同还约定了罚息、复利、违约金的计收方法。《借款合同》签订后，农业银行于2010年7月29日向聂宗香发放借款人民币150,000.00元，并依约定将此借款划入售房人景升房开公司的账户，聂宗香于2010年8月开始履行《借款合同》约定的分期还款。聂宗香履行分期还款26期后，自2012年11月起停止了其购房的分期还款。经农业银行催收，聂宗香仍未履行其分期还款义务，聂宗香至今尚欠农业银行的借款本金121,952.21元及利息未偿还。
上述事实，有原告农业银行、被告聂宗香、张明菊的陈述；原告农业银行提供的农业银行的营业执照、组织机构代码证、负责人身份证明书，被告聂宗香、张明菊的身份证复印件及被告景升房开公司的营业执照、组织机构代码证，《合作协议》、贷款申请表、《借款合同》、借款借据、房地产抵押清单、预购商品房贷款抵押备案登记表，聂宗香贷款账户查询资料在案佐证。上述证据，由于被告景升房开公司经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。经庭审举证、质证，被告聂宗香、张明菊均无异议，予以确认。被告景升房开公司及聂宗香、张明菊在本案中均未提交任何证据材料。
本院认为：本案农业银行与景升房开公司签订的《合作协议》及聂宗香与农业银行、张明菊、景升房开公司签订的《借款合同》均系其当事人的真实意思表示，且该《合作协议》及《借款合同》的内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予遵照执行。依据《合作协议》及《借款合同》的约定，农业银行于2010年7月29日向聂宗香发放借款人民币150,000.00元，并将此借款划入景升房开公司的账户，且聂宗香、张明菊认可农业银行向其发放借款的事实，并于2010年8月开始履行《借款合同》约定的分期还款义务26期后，于2012年11月起停止了其购房的分期还款，至今尚欠农业银行的借款本金121,952.21元及利息未偿还。因聂宗香未足额分期偿还借款本息超过90天，农业银行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。景升房开公司作为聂宗香的借款债务连带责任保证担保保证人，自2010年7月21日起至聂宗香取得房地产权利证书，并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续之日止，对聂宗香未按《借款合同》约定按期还本付息的部分债务应代为偿还。聂宗香购买景升房开公司“景隆欣苑”的房屋而依《借款合同》所产生的债务，景升房开公司在农业银行设立保证金专户作为质押，农业银行可以对该保证金专户内的质押保证金享有优先受偿权。聂宗香、张明菊均为《借款合同》的抵押人，同意以其所购“景隆欣苑”B—1—1—1号建筑面积为121.849平方米套内建筑面积为112.041平方米的房屋设定抵押，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。聂宗香向农业银行借款应当按照约定的期限返还借款及利息。至此，农业银行的诉讼请求，应予支持。聂宗香、张明菊辩称：按揭贷款时，农业银行未对景升房开公司的诚信度进行调查考核，导致“景隆欣苑”小区乱七八糟，景升房开公司应办理他项权利证及房产证而未办理。农业银行有不可推卸的责任。不能成为聂宗香、张明菊停止其购房按期还款的抗辩理由。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零八条之规定，判决如下：
由被告聂宗香、张明菊于本判决发生法律效力之日起十日内偿还其向原告中国农业银行股份有限公司毕节分行的借款本金121,952.21元及至该借款本金利息还清之日止所欠的利息、罚息、复利、违约金（利息、罚息、复利、违约金的具体金额以中国农业银行股份有限公司毕节分行的系统生成数字为准）。
上述第一项判决内容由被告贵州景升房地产开发有限责任公司自2010年7月21日起至聂宗香取得房地产权利证书，并办妥以农业银行为抵押权人的抵押登记手续之日止承担连带偿还责任，原告中国农业银行股份有限公司毕节分行可以在被告贵州景升房地产开发有限责任公司设立在原告中国农业银行股份有限公司毕节分行内的保证金专户内对质押担保金享有优先受偿权。
在上述第一、二项判决内容未执行完毕的前提下，原告中国农业银行股份有限公司毕节分行对抵押物（抵押人聂宗香、张明菊购买的“景隆欣苑”B—1—1—1号房屋）享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币2,739.00元，减半收取人民币1,369.50元，由被告聂宗香、张明菊共同承担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
审判员 王亮仁
二〇一四年十二月二十五日
书记员 马关江
")