北京长惠城镇化建设投资基金、农业银行遵义分行与遵义同一房地产开发有限公司借款合同纠纷一案民事判决书
执行事务合伙人代表：尉立东。
委托代理人：邹莹、赵立华，均系贵州恒易律师事务所律师。
原告：中国农业银行股份有限公司遵义分行，住所地：贵州省遵义市汇川区厦门路。
负责人：吴刚，该行行长。
委托代理人：尹吉波、税会良。
被告：遵义同一房地产开发有限公司，住所地：遵义市红花岗区南舟路75号。
法定代表人：李建华，该公司董事长。
委托代理人：陈东、陈涛，均系贵州佳信律师事务所律师。
被告：李建华，住重庆市渝北区。
委托代理人：陈东，贵州佳信律师事务所律师。
被告：曹亮，住重庆市渝北区。
委托代理人：陈东、陈涛，均系贵州佳信律师事务所律师。
被告：陈雪梅，住重庆市渝北区。
委托代理人：陈东、陈涛，均系贵州佳信律师事务所律师。
原告北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称“长惠基金”）、中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称“农行遵义分行”）诉被告遵义同一房地产开发有限公司（以下简称“同一房开公司”）、李建华、曹亮、陈雪梅借款担保合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月13日对本案公开开庭进行了审理，长惠基金委托代理人邹莹、赵立华，农行遵义分行委托代理人尹吉波、税会良，同一房开公司法定代表人李建华、同一房开公司、曹亮、陈雪梅的委托代理人陈东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长惠基金、农行遵义分行诉称：2012年6月，长惠基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，第一笔贷款本金12100万元于2012年6月19日发放，双方《委托贷款合同》约定借款期限为24个月，贷款利率为18%/年，并对逾期还款罚息、复利、贷款逾期管理费、争议的解决等作出了约定；第二笔贷款本金2900万元于2012年6月20日发放，贷款期限亦为24个月，利率为18%/年，《委托贷款合同》也对逾期还款罚息、复利、贷款逾期管理费、争议的解决等作出了约定。为确保同一房开公司按时、足额履行上述两笔委托贷款合同项下的付款义务，农行遵义分行与被告签订了四份担保合同，其中：1、2012年6月19，农行遵义分行与同一房开公司签订了编号为CH-TY[2012]001-1的《抵押合同》，约定同一房开公司以其合法所有的“迎红水岸”剩余未销售面积为69432.64㎡的房产为上述第一笔贷款提供抵押担保，并于同日办理了抵押登记；同年8月15日，双方签订了编号为CH-TY[2012]001-（2）的《抵押合同》，约定同一房开公司以其合法所有的“迎红水岸”剩余未销售面积为7637.55㎡的房产为上述第一笔贷款提供抵押担保，并于同年8月28日办理了抵押登记；同年11月23日，双方签订编号为CH-TY[2012]001-（3）的《抵押合同》，约定同一房开公司以其合法所有的“迎红水岸”项目A1栋18至32层、A2-32-1剩余未销售面积为10817.12㎡的房产为上述第一笔贷款提供抵押担保，并于同年12月19日办理了抵押登记，2013年2月27日、2015年1月23日双方向遵义市房屋产权登记处申请对该抵押登记进行了变更；2、2012年6月20日，农行遵义分行与同一房开公司签订了编号为CH-TY[2012]004-1的《抵押合同》，约定同一房开公司以其合法所有的“迎红水岸”剩余未销售面积为6424.28㎡的商铺为上述第二笔贷款提供抵押担保，并于同年7月2日办理了抵押登记，2014年9月22日，双方申请对该抵押登记进行了变更；3、2012年6月20日，农行遵义分行与李建华、曹亮签订《权利质押合同》，合同约定李建华、曹亮以其合法持有的同一房开公司的股权为上述两份《委托贷款合同》项下的债权提供质押担保，同日，双方向遵义市工商行政管理局办理了股权质押登记；4、2014年6月20日，农行遵义分行与李建华、陈雪梅签订《保证合同》，合同约定李建华、陈雪梅以其合法所有的财产为上述两份保证合同项下的债权提供连带保证责任。上述两份《委托贷款合同》签订后，农行遵义分行根据约定于2012年6月29日、7月19日分两笔向同一房开公司发放了贷款，借款到期后，同一房开公司未按约定还款，李建华、曹亮、陈雪梅没有按照合同约定承担担保责任，故诉至法院，请求：1、依法判决被告同一房开公司偿还欠款￥77,328,000.00元（其中：借款本金￥58,550,000.00元，借款利息￥9,176,600.00元，罚息￥3,905,500.00元，复利￥488,600.00元，委托贷款逾期管理费￥5,207,300.00元,借款利息、罚息、复利、委托贷款逾期管理费暂计算至2015年4月30日，2015年4月30日后的借款利息、罚息、复利、委托贷款逾期管理费按合同约定计算，直至付清为止）；2、依法判决原告在上述债权范围内对证号为遵房建监字第2013140919号、2014300264号及2015300019号他项权证项下同一房开公司位于遵义市红花岗区南门关南舟路同一迎红水岸的房产共计29279.74㎡，（其中：住宅9047.90㎡、商业用房15538.39㎡、车库4693.45㎡）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、依法判决原告在上述债权范围内对被告李建华、曹亮持有的同一房开公司100%的股权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、依法判决被告李建华、陈雪梅对被告同一房开公司对原告承担的上述债权承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。
同一房开公司、曹亮、陈雪梅共同答辩称：原告的起诉不符合事实，双方合同约定的固定利率是年利率18%，原告起诉的利息和复利没有事实依据，也没有约定农行有权利收取借款逾期管理费。按照司法解释的规定，民间借贷的利率不能超过年24%，我们偿还的利息和罚息已经超过了规定，请法院依法调整，应当按照最高人民法院规定的年利率24%来调整。审理过程中，同一房开公司申请追加中国长城资产管理公司贵阳办事处（以下简称“长城贵阳办事处”）作为本案第三人，事实和理由为：1、长城贵阳办事处是长惠基金关联公司、实际控制人，控股比例达99%，因此与本案的审理结果存在法律上的利害关系，应当参加诉讼；2、同一房开公司已经以财务顾问费的形式支付给长城贵阳办事处1188万元，该项费用应当认定为申请人已付利息。
李建华答辩称：本案的借贷关系是基于我方和农行签订了由其向我方客户发放1.5亿元的按揭贷款合同这一事实，但农行没有履行这个义务。长惠基金在履行合同的过程中，没有严格按照40%的抵押率为我方解押，对方不解压我方就无法销售，导致整个项目无法进行，无法偿还贷款。我公司的车库没有作为有价值的资产进行抵押，也应当给我方解压，逾期管理费已经执行了，银行收取了我方450万元。
经审理查明：2012年6月19日，长惠基金作为委托人、农行遵义分行作为受托人、同一房开公司作为借款人，三方签订了编号为CH-TY[2012]001的《中国农业银行股份有限公司委托贷款合同》（以下简称“001号委托贷款合同”），合同2•1约定由同一房开公司向长惠基金借款人民币12100万元，借款期限为24个月，自受托人发放贷款之日起计算，利率按固定18%每年，罚息和复利另算。本金归还的安排为第一年借款人销售同一•迎红水岸销售回款账户资金的70%的资金须定向用于归还委托贷款本金，且第一年年末偿还委托贷款本金数不低于3630万元，自本合同生效之日起第3个月、第6个月、第9个月及第十二个月的21日分别归还。自本合同生效之日起第15个月、第18个月及第21个月的21日按借款人同期销售“同一迎红水岸”房产销售回款账户的70%的资金与剩余委托贷款本金（指第一年年末余额）的25%孰高的原则归还贷款本金，贷款期满支付剩余利息。借款人可根据销售进度在每个还本日追加归还贷款的数额。借款按季结息，结息日为每季的20日。借款人须于每一结息日当日付息。如借款本金的最后一次偿还日不在结息日，则应付利息应利随本清。罚息的约定为借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，委托人对逾期的借款自逾期之日起在约定的借款利率基础上上浮百分之30%计收罚息，直至本息清偿为止；复利的约定为借款人未按期支付利息的，委托人从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期之日前未按期支付利息的，按照合同约定的借款利率计收复利；借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利；对违约使用或借款逾期期间未按期支付利息的，按合同约定的相应的罚息利率计收复利。委托贷款逾期管理费的约定为借款人未按期归还委托贷款本金的，应按逾期贷款金额的日万分之二向受托人支付委托贷款逾期管理费。合同还约定了其他事项。
2012年6月20日，长惠基金、农行遵义分行、同一房开公司又签订了编号为CH-TY[2012]004号委托贷款合同（以下简称“004号委托贷款合同”）。该合同约定：长惠基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放贷款2900万元，借款发放日期为2012年6月19日，借款期限同001号委托贷款合同，其他事项约定同001号委托贷款合同。
上述委托贷款合同签订后，同一房开公司与农行遵义分行签订编号为CH-TY[2012]001-1的抵押合同（以下简称“1号抵押合同”），合同约定，同一房开公司同意以其合法所有的“迎红水岸”项目剩余未销售面积为69432.64㎡的房产（包括未售住房、商业门面、车库等）（上述抵押物详见《抵押财产清单》）为001号委托贷款合同主债权设定抵押，抵押担保的范围包括主合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。合同签订后，遵义市房屋产权监理处根据合同双方的申请向农行遵义分行颁发了遵房建监字第2012134542号和2012134545号《在建工程抵押登记证明》；2012年8月15日，农行遵义分行与同一房开公司签订了编号为CH-TY[2012]001-（2）的抵押合同(以下简称“2号抵押合同”)，合同约定，同一房开公司以其所有的“迎红水岸”剩余未销售面积为7637.55㎡的房产（包括未售住房、商业门面、车库等）（抵押物详见《A1栋抵押财产清单》）为001号委托贷款合同提供抵押担保，担保范围同1号抵押合同，2012年8月28日，根据合同双方申请，遵义市房屋产权监理处向农行遵义分行颁发了遵房建监字第2012136400号《在建工程抵押登记证明》。2012年11月23日，农行遵义分行与同一房开公司签订了编号为CH-TY[2012]001-（3）的抵押合同（以下简称“3号抵押合同”），合同约定，同一房开公司以其所有的“迎红水岸”项目A1栋18至32层、A2 -32-1剩余未销售面积为10817.12㎡的房产（包括未售住房、商业门面、车库等）（抵押物详见《A1栋抵押财产清单(2)》）为001号委托贷款合同提供抵押担保，担保范围同1号抵押合同，2012年12月19日，根据合同双方申请，遵义市房屋产权监理处向农行遵义分行颁发了遵房建监字第2012139281号《在建工程抵押登记证明》。2013年2月27日，遵义市房屋产权监理处根据双方的申请，换发了遵房建监字第2013140919号《在建工程抵押登记证明》，2015年1月23日，遵义市房屋产权监理处又根据双方的申请，换发了遵房建监字第2015300019号《在建工程抵押登记证明》。
2012年6月20日，农行遵义分行与同一房开公司签订了编号为CH-TY[2012]004-1的抵押合同（以下简称“004号抵押合同”），合同约定，同一房开公司同意以其所有的“迎红水岸”项目剩余未销售面积为6424.28㎡的商铺为004号委托贷款合同所发生的债权提供抵押担保，担保的范围同1号抵押合同，同年7月2日，经双方申请，遵义市房屋产权监理处向农行遵义分行颁发了2012134795号《在建工程抵押登记证明》，2014年9月22日，经双方申请，遵义市房屋产权监理处办理了抵押变更登记，并换发了遵房建监字第2014300264号《在建工程抵押登记证明》。
2012年6月20日，农行遵义分行与李建华、曹亮签订编号为CH-TY[2012]001-2的《权利质押合同》，合同约定李建华、曹亮以其合法持有的同一房开公司的股权为上述两份《委托贷款合同》项下的一亿五千万元债权提供质押担保，质押担保的范围同1号抵押合同。同日，双方向遵义市工商行政管理局办理了股权质押登记，遵义市工商行政管理局颁发了（遵市）股质登记设字[2012]第025号《股权出质设立登记通知书》。
2012年6月20日，农行遵义分行与李建华、陈雪梅签订编号为CH-TY[2012]001-3的《保证合同》，合同约定李建华、陈雪梅以其合法所有的财产为上述两份借款合同项下的一亿五千万元债权提供连带保证责任，保证担保的范围同1号抵押合同。同时，该保证合同约定：“本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权”。
上述两份《委托贷款合同》签订后，农行遵义分行根据约定于2012年6月29日、7月19日分两笔向同一房开公司分别发放了121,000,000.00元、29,000,000.00元贷款，在2012年9月25日至2015年1月7日期间，同一房开公司分多笔向长惠投资基金偿还贷款本息共计133,891,293.33元,其中本金91,450,000.00元、利息42363083.33元。尚欠贷款本金58,550,000.00元。
截止2015年4月30日，同一房开公司尚欠利息9,176,600.00元、罚息3,905,500.00元、复利488,600.00元、委托贷款逾期管理费5,207,300.00元。被告对欠付利息、罚息、复利、逾期贷款管理费的计算方法，计算金额均无异议，但认为复利和罚息违法了法律规定，逾期管理费因农行遵义分行存在违约行为，因此不应该支付。
另查明，同一房开公司为了获取本案讼争贷款，曾经与济南金利财务咨询有限公司签订《财务顾问协议》，与北京惠农资本管理有限公司签订《财务顾问服务协议》、与中国长城资产管理公司贵阳办事处签订《财务顾问服务协议》，根据山东省济南市中级人民法院（2013）济商终字第604号判决书的判令，向济南金利财务咨询有限公司支付了450万元财务顾问费，也向中国长城资产管理公司贵阳办事处支付过1188万元财务顾问费。
上述事实有双方签订的CH-TY[2012]001号、CH-TY[2012]004号委托贷款合同、中国农业银行两张借款凭证、CH-TY[2012]001-1、CH-TY[2012]001-2、CH-TY[2012]001-3、CH-TY[2012]004-1号《抵押合同》及相应的《在建工程抵押登记证明》、CH-TY[2012]001-2《权利质押合同》及《股权出质设立登记通知书》、CH-TY[2012]001-3号《保证合同》、《遵义同一收款明细表》、《归还北京长惠投资基金本金统计表》、《归还北京长惠投资基金利息统计表》、山东省济南市中级人民法院（2013）济商终字第604号判决书等证据及双方庭审陈述在案佐证。
本院认为，本案各方当事人所签订的《委托贷款合同》、《抵押合同》、《权利质押合同》、《保证合同》均属各自真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属于有效合同，各合同当事人应当按照合同的约定履行义务。《抵押合同》所约定的抵押事项经行政主管部门登记，抵押权依法设立，《权利质押合同》经工商行政管理部门登记，质权也依法设立。
根据两份《委托贷款合同》的约定，借款人同一房开公司应当于贷款实际发放日起24个月内归还借款，但至还款期限届满，同一房开公司仅归还了其中的部分本息，经双方一致确认，同一房开公司尚欠原告贷款本金58,550,000.00元，原告请求同一房开公司归还贷款本金具有事实和法律依据，应予支持。对于原告根据《委托贷款合同》所计算的2015年4月30日之前发生的利息9,176,600.00元，被告对计算方法和金额均无异议，也不违反法律、行政法规的规定，应予以支持。根据委托贷款合同约定：“借款人未按期支付利息的，委托人从未按期支付之日起按月计收复利。借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利；借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率计收复利。”“借款人未按合同约定的期限归还借款本金的，委托人对逾期的借款从逾期之日起在约定的借款利率基础上上浮30%计收罚息，直至本息清偿为止。”经查，《委托贷款合同》约定的借款年利率18%，该约定并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，被告也对原告所计算的欠款明细表上的罚息和复利的计算方法和金额无异议，依法予以采纳。对于原告所主张的“委托贷款逾期管理费”，虽然《委托贷款合同》约定了“借款人未按期归还委托贷款本金的，应按逾期贷款金额日万分之二向受托人支付委托贷款逾期管理费”，被告主张因农行遵义分行也存在违约行为，故不应当支付，本院认为，根据《中国人民银行贷款通则》第七条“委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险”之规定，农行遵义分行应当严格遵守中国人民银行的规定，其在该笔贷款中不承担贷款风险，即无需支付风险对价。具体到本案中，就同一房开公司的逾期还款行为，《委托贷款合同》同时约定了委托贷款手续费、罚息和委托贷款逾期管理费，农行遵义分行收取委托贷款手续费，符合中国人民银行之规定，而罚息系对同一房开公司违约行为的惩罚，农行遵义分行在收取了委托贷款手续费后再主张委托贷款逾期管理费不符合规定，且系对同一房开公司同一违约行为的重复惩罚，故本院不予支持。
关于本案中的担保责任问题，同一房开公司与农行遵义分行为了确保两份委托贷款合同的履行，共计签署了四份《抵押合同》，并办理了抵押登记，设立了抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，在抵押登记的范围内，原告对同一房开公司的抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，根据遵义市房屋产权监理处颁发、换发的遵房建监字第2013140919号、2014300264号及第2015300019号《在建工程抵押登记证明》所记载的内容，原告对同一房开公司的有关房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。同样，李建华、曹亮与农行遵义分行签订了《权利质押合同》，且办理了相关登记，质押权依法设立，债务人同一房开公司不能偿还主债务的，在质押担保范围内，出质人李建华、曹亮应当承担担保责任，同时，根据《中华人民共和国担保法》第七十二条“为债务人质押担保的第三人，在质权人实现质权后，有权向债务人追偿”之规定，在长惠基金、农行遵义分行实现债权的范围内，李建华、曹亮有权向同一房开公司追偿。此外，李建华、陈雪梅与农行遵义分行签订了《保证合同》，自愿对两份《委托贷款合同》确定的债权承担连带保证责任，其保证范围包括了主合同及保证合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金等，该保证合同是各方真实意思的表示，由于本案的债权同时存在物的担保及人的保证，双方所签订的保证合同明确约定债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”之规定，李建华、陈雪梅应当在《保证合同》约定的保证范围内承担保证责任。同时，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，李建华、陈雪梅有权在其承担保证责任的范围内，向同一房开公司追偿。
此外，因本案审理的是长惠基金、农行遵义分行与同一房开公司、李建华、曹亮、陈雪梅之间的借款担保合同纠纷，根据合同相对性原则，关于被告同一房开公司向山东金利财务咨询有限公司及中国长城资产管理公司贵阳办事处支付的相关费用应当计为本案利息的主张，因不属本案审理范围，同一公司可以通过其他途径解决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条之规定，判决如下：
一、遵义同一房地产开发有限公司在本判决生效后十日内偿还北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）、中国农业银行股份有限公司遵义分行贷款本金58,550,000.00元及利息9,176,600.00元、罚息(截止2015年4月30日罚息为3,905,500.00元，2015年5月1日至本院指定履行期限届满之日止以58,550,000.00元为本金，以合同约定的年利率18%上浮30%即23.4%计收)、复利（截止2015年4月30日复利为488600.00元，2015年5月1日至本院指定履行期限届满之日止以该日之后产生的利息为本金，以合同约定的年利率18%上浮30%即23.4%按月计收）；
二、北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）、中国农业银行股份有限公司遵义分行对遵房建监字第2013140919号、2014300264号及第2015300019号《在建工程抵押登记证明》项下房产（以登记机关登记明细为准）拍卖、变卖所得价款在本判决第一项所确定的金额范围内享有优先受偿权；
三、北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）、中国农业银行股份有限公司遵义分行对（遵市）股质登记设字（2012）第025号《股权出质设立登记通知书》项下李建华、曹亮所持有的遵义同一房地产开发有限公司100%股权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、李建华、陈雪梅在本判决第一项所确定的金额范围内承担连带偿还责任；
五、驳回北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）、中国农业银行股份有限公司遵义分行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费428,440.00元,财产保全费5000元，共计433440元，由北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）、中国农业银行股份有限公司遵义分行负担48521元，由遵义同一房地产开发有限公司、李建华、曹亮、陈雪梅负担384919元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本并同时预交二审案件受理费，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审 判 长 段建桦
审 判 员 谌 剑
代理审判员 陈 松
二〇一五年十一月六日
书 记 员 尹业俊
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