姚广权与正安县酷业物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案民事裁定书

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：正安县酷业物业管理有限公司。住所地：贵州省正安县西门开发区（御景豪庭A52-1）。

法定代表人：刘开良，该公司总经理。

再审申请人姚广权因与被申请人正安县酷业物业管理有限公司（以下简称酷业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2013）遵市法民二终字第322号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

姚广权申请再审称：（一）一、二审法院对《前期物业管理服务协议》的认定错误，《前期物业管理协议》是在全部业主入住后补签的，并将时间提前到2010年10月1日，所以不合法，严重侵犯业主的处分权。一、二审法院对《物业管理服务合同》的有效性认定错误，业主委员会、物业服务企业的产生、成立并不合法，业主委员会没有依法产生，物业公司必须经过业主大会依法选举，同时满足两个“过半数”的物业服务企业才有资格与业主委员会签订物业服务合同，酷业公司没有通过两个过半数，没有业主大会选举过程，其签订的物业服务合同是非法的，无效的。物业服务合同对所有业主不具有约束力，原审判决认定物业服务合同有效错误。一、二审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条判决本案系适用法律错误。（二）一、二审法院审判人员执法不公、有法不依，故意包庇物管公司。2013年9月前酷业公司没有物业管理质证证书，《物业管理条例》是三十二条规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”、《贵州省物业管理条例》第六十一条规定“物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动”，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定“违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效”，一审时审判长只允许其作5分钟辩护发言。姚广权依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项之规定申请再审。

本院认为：酷业公司诉请姚广权支付2010年11月至2013年6月底止共32个月的物业管理费。一审过程中，酷业公司提供了2010年10月1日与建设单位遵义鸿宇房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托协议》，此后酷业公司又与鸿宇苑住宅小区业主委员会签订了《物业管理合同》。姚广权所购房屋位于该小区。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选取物业服务企业的，应当签订书面物业服务合同”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，酷业公司以书面方式与建设单位遵义鸿宇房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务委托协议》、酷业公司和鸿宇苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》对鸿宇苑小区业主具有约束力。一、二审判决认定物业服务合同有效并无不当。

《物业管理条例》第三十二条的规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”从该条规定看，属于管理性的强制性行政法规规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”虽然酷业公司从事物业服务时尚未取得资质证书，违反了行政法规的管理性规定，但该行为并不必然导致服务合同无效；酷业公司系经工商行政管理机构依法登记成立的法人，根据酷业公司提供的《企业法人营业执照》载明，其经营范围包括了物业管理等。姚广权的房屋属于物业服务合同约定的管理范围，酷业公司提供了合同约定的管理服务，姚广权也接受了酷业公司的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向酷业公司支付对价。原审判决姚广权支付物业服务费正确。经查阅一、二审卷宗，原审过程中当事双方对证据已举证、质证，诉讼程序符合法律规定，对姚广权的申请再审理由，本院不予支持。

综上，姚广权的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回姚广权的再审申请。

审　判　长　　李　静

代理审判员　　黄雪莲

代理审判员　　张　玮

二○一五年十月十九日

书　记　员　　刘　晟