任开阳与孟东秋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

一般授权委托代理人肖祥华，系拓新律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、原审反诉原告）孟东秋，住贵阳市小河区

特别授权委托代理人罗镐昌，系贵州贵达律师事务所律师。

上诉人任开阳与被上诉人孟东秋房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六枝特区人民法院作出的（2014）黔六特民重第3号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审经审理查明， 位于六枝特区平寨镇和平街的门面一个（房产证号：六房权证平寨镇字第00014216号，面积：25.39㎡）原为被告父亲孟宪铎与母亲翟秀云所有，翟秀云去世后，孟宪铎将该门面赠与被告。2012年，经原、被告协商，原告以189000元的价格购买该房，同年2月20日，原告通过邮政储蓄银行向被告支付购房定金20000元。同月25日，原、被告正式签订房屋买卖合同，合同主要约定，房款189000元，原告一次性向被告支付，被告在原告履行租赁合同期间内因该房产产生的费用由原告接受。双方口头约定交付房屋的期限是2013年4月20日，门面租金4000元由原告收取，并从总房款中减少200元，合同签订的当天，原告将存有168800元的存折及密码交付被告，后双方因被告多收取了门面租金4000元产生争议，2012年4月26日原告将存折挂失，被告未得到原告的购房款，亦未将房屋交付原告。

另查明，在双方签订房屋买卖合同前，被告已将门面出租给他人使用，租赁期至2013年4月20日，每年租金4000元，被告已收取2013年租金。

一审法院认为，原告起诉请求确认原、被告之间签订的房屋合同是有效合同，但被告并不否认该合同的有效性，从合同签订的形式和内容来看，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，显然是有效合同，双方并无合同有效、无效之争。从被告的反诉请求来看，双方争议应为在履行合同过程中，谁违反了合同的约定，以致该合同未能履行。首先，原、被告签订合同的当天，原告即按合同约定向被告以存折的形式支付了房价，但随即认为多支付了4000元，第二天即将存折挂失，直到本案诉讼，原告也未向被告支付价款，即便原告认为多支付了4000元，也不是拒不履行付款义务的理由，如果被告拒不返还，应属另一法律关系，原告可另案起诉，何况原告将存折交付被告后，被告还未取钱，之所以原告能将存折挂失，说明此款还在原告的控制中，不能确认被告拒不返还，因此，对于原告挂失存折和直到本案诉讼都未向被告支付房价的行为，应当认定为原告以自己的行为表明不履行主要债务，根据合同法第九十四条规定，被告可解除合同，关于被告的反诉是否超过解除合同除斥期间的问题，因被告并不属于房地产开发企业，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于出卖方请求解除合同的除斥期间的规定。综上，原告的诉讼请求无法律依据，本院不予支持，被告的反诉请求于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、驳回原告任开阳的诉讼请求。二、解除原告任开阳与被告孟东秋于2012年2月25日签订的房屋买卖合同。三、原告任开阳支付给被告孟东秋的定金20000元不予返还。案件受理费30元，由原告负担。反诉费150元，由原告负担。

一审宣判后，一审宣判后，上诉人任开阳不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销贵州省六枝特区人民法院（2014）黔六特民重字第3号民事判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、驳回被上诉人一审反诉请求。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是有效合同，被上诉人应当依法履行合同约定的交房义务。被上诉人违反合同法规定的诚实信用原则，不按双方约定的交房时间向上诉人交房，其行为已构成违约，依法应当判决被上诉人履行合同约定的交房义务，并协助上诉人办理房屋产权过户手续，一审驳回上诉人诉讼请求不当。2、上诉人办理存款挂失是被告的违约侵权行为所致，不构成违约。根据双方签订的合同及口头约定，被上诉人应当在2012年4月20日向上诉人交付房屋并从购房款中扣除4000元房租，但被上诉人没有交房，同时拒不退还上诉人多支付的4000元。上诉人为保证房款安全，才办理挂失手续。挂失是因为被上诉人的违约行为所致，上诉人不构成违约，被上诉人不得以此为由反诉要求解除合同。3、被上诉人的撤销权已经消灭，无权主张解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第15条第2条之规定，出卖人依据该解释主张解除权的，需利息的程序包括（1）买受人迟延支付房款；（2）出卖人已催告；（3）买受人在催告后3个月仍未房款。出卖人对行使解除权有期限约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第15条第2条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被上诉人即没有催告购房款，也没有在解除权发生之日起1年内（2012年2月25日至2013年2月25日）行使解除权，因此被上诉人的解除权消灭，被上诉人无权反诉主张解除合同，一审法院判决支持被上诉人的反诉请求不当。4、一审程序违法，上诉人在一审有一项单独的诉讼请求确认合同有效，判决全部驳回上诉人的请求与本院认为部分对合同效力的认定矛盾。一审法院没有对20000元的性质是什么就作认定。双方对定金不予返还或者双倍返还没有约定，不具备定金法则适用条件。

被上诉人孟东秋的答辩意见：根据上诉人在一审中的诉讼请求，1、确认合同有效；2、请求被上诉人交付23.39平方米的房屋。上诉人的请求达不到诉讼目的。双方签订的买卖合同未违反法律的强制性规定，是有效合同，我方对合同的效力是认定的，在合同效力不存在争议的情况下，是没有必要诉讼的。合同有效被上诉人也不必然向上诉人交付房屋，在2012年2月15日，依照合同的约定，上诉人当天就应当想被上诉人交付房款，但上诉人交付房款（存折）给被上诉人后，第二天就挂失并取走房款，是上诉人不履行合同。在未支付房款的情况下，上诉人不能行使房屋所有权。双方约定交付期限是2013年4月20日，上诉人在2013年4月8日就提起诉讼，被上诉人没有向上诉人交付房屋的义务。上诉人认为没有扣除4000元钱的理由不能成立，上诉人在向被上诉人交付存折的当天从存折取走15200元。即使扣除4000元的理由成立，被上诉人也不构成根本违约。关于解除合同的问题是由于上诉人不支付房款，构成了根本性违约，故请求解除合同。上诉人根据商品房买卖的司法解释，适用法律错误。上诉人在上诉时没有明确上诉请求，庭审提出超过期限，请求维持一审判决。

在二审指定的举证期限内，上诉人任开阳及被上诉人孟东秋均未提交新证据。

二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，在一审中，上诉人任开阳的诉讼请求是：1、确认任开阳与孟东秋于2012年2月25日签订的房屋买卖合同有效；2、并判令孟东秋限期将门面交付原告，并协助原告办理产权过户手续。对于上诉人提出的合同效力问题，一审是驳回原告的诉讼请求，一审法院在本院认为已经明确双方签订的房屋买卖合同系有效合同，且孟东秋对合同的有效性也无异议，所以不存在漏判，但判决结果确实存在一定错误。本案中根据一审查明的事实来看，上诉人没有支付房款却请求被上诉人办理房屋变更登记手续，于法无据，一审不支持其诉请并无不当。上诉人未支付房款，被上诉人孟东秋多收取了4000元的房租，双方均存在违约行为，一审判决在未明确哪一方违约的情况下，判决不返还定金，存在错误。

一审判决认定事实不清，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：

维持（2014）黔六中民终字第00945号判决第二项即解除原告任开阳与被告孟东秋于2012年2月25日签订的房屋买卖合同；

上诉人任开阳与被上诉人孟东秋签订的《房屋买卖合同》有效；

驳回上诉人任开阳的其他诉讼请求；

驳回被上诉人孟东秋的其他诉讼请求。

一审案件受理费案件受理费30元，反诉费150元，共计180元，由上诉人任开阳负担50元，由被上诉人孟东秋负担130元。二审案件受理费60元，由上诉人任开阳负担40元，由被上诉人孟东秋负担20元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张景强

代理审判员　　马功云

代理审判员　　朱会峰

二0一四年十一月二十五日

书　记　员　　罗云云