唐友琴与宋姣姣、曾圣蓉租赁合同纠纷二审民事判决书

被上诉人（原审原告）宋姣姣。

被上诉人（原审第三人）曾圣蓉。

上诉人唐友琴因与被上诉人宋姣姣、曾圣蓉租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘市钟山区人民法院作出的（2014）黔钟民重字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明，1996年1月3日六盘水市中级人民法院立案执行贵州省高级人民法院已经发生效力的（1995）黔经终字第87号民事判决，被执行方为六盘水市建设集团总公司，在该案执行过程中，六盘水市中级人民法院依法查封被执行方六盘水市建设集团总公司与贵州人民广播电台驻六盘水市记者站联建的位于六盘水市钟山区明湖路综合大楼属于六盘水建设集团总公司部分财产一层3至7号门面，在六盘水市中级人民法院准备对查封房产进行拍卖时，市建设集团总公司要求自动履行义务，由唐友琴出资购房，款项用作履行偿还债务，唐友琴共支付六盘水市中级人民法院执行款52万 元。六盘水市中级人民法院在没有出具法定确权文件的情况下，于2000年4月27日将六盘水市钟山区明湖路记者站综合大楼住房303室，二楼商业用房及一楼五个门面（含本案争议的两个门面）的钥匙交付给被告唐友琴，形成唐友琴实际控制该门面。省广播电台六盘水记者站与六盘水市建设集团总公司通知唐友琴补交尾款，以便追认购买房屋合法，办理分户房产手续，唐友琴一直未补交尾款，其对本案争议的一楼门面的购房行为没有得到追认，故未得到办理分户手续。

2008年10月8日，经贵州人民广播电台六盘水记者站申请，六盘水市房地产管理局依法向贵州人民广播电台六盘水市记者站颁发了六盘水市房权证钟山区字第00060233号房屋所有权证。该证载明房屋所有权人为贵州人民广播电台六盘水记者站，房屋坐落于六盘水市钟山区明湖路31号附5号。唐友琴不服六盘水市房地产管理局对该证的颁证行为，向一审法院提起诉讼，一审法院于2009年4月10日作出（2009）黔钟行初字第11号行政判决书，判决：“被告六盘水市房产管理局为第三人贵州人民广播电台六盘水记者站颁发的六盘水市房权证钟山区字第00060233号房屋所有权证合法有效。”唐友琴不服，向六盘水市中级人民法院提起上诉后又撤诉，判决已经发生法律效力。

2010年11月23日，贵州省广播电台六盘水记者站将登记在其名下的位于六盘水市钟山区明湖路31号附5号103至107室附5（栋）1层103至107房屋经房产管理部门登记在第三人曾圣蓉名下。

2011年7月12日，唐友琴因本案争议房屋中的一层所涉及的两个门面的所有权归属问题诉至一审法院，一审法院于2011年12月7日作出（2011）黔钟民初字第1679号民事判决书，判决：“一、原告唐友琴购买记者站综合楼1楼3-7门面及303室住房行为合法有效；二、驳回原告唐友琴的其他诉讼请求。”判决后，六盘水市建筑安装工程公司不服，向六盘水市中级人民院提起上诉，六盘水市中级人民法院于2012年9月13日作出（2012）黔六中民终字第330号民事裁定书，裁定：“一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2011）黔钟民初字第1679号民事判决；二、发回贵州省六盘水市钟山区人民法院重审”。一审法院于2014年4月21日作出（2013）黔钟民重字第15号民事判决，驳回唐友琴的诉讼请求。唐友琴不服判决，已向六盘水市中级人民法院提起上诉。

2012年3月10日，唐友琴（甲方）与宋姣姣（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定由乙方租赁位于六盘水市钟山区明湖路记者站综合楼二楼及一楼从河边数第四、五号门面，房屋租赁期为八年，自2012年3月10日至2020年3月9日止，每年租金为189000元；在租赁期间甲方必须保证乙方的正常经营，不能因为房屋产权纠纷，导致不能经营，双方如违约赔偿对方20万元违约金，终止合同等内容。唐友琴及宋姣姣在该份合同上签字并捺手印进行确认。合同签订当日，宋姣姣向唐友琴支付了2012年3月10日至2013年3月9日止的房租费189000元，唐友琴并向宋姣姣出具了收条。

原、被告签订租赁合同后，原告宋姣姣便对租赁的房屋进行装修。在房屋装修的过程中，第三人曾圣蓉对本案争议的房屋张贴公告及封条，告知唐友琴位于钟山区明湖路31号附5号103至107房屋系其所有。原告宋姣姣便停止对房屋的装修工程，一直放置至今。

另查明，位于钟山区明湖路31号附5号104、105号房屋与本案原、被告租赁位于六盘水市钟山区明湖路记者站综合楼一楼从河边数第四、五号门面系同一房屋。

本案在原审审理过程中，宋姣姣于2013年1月4日向一审法院提出对装修价值进行评估，一审法院于2013年2月5日委托六盘水衡佳房地产估价事务所有限公司对六盘水市钟山区明湖路记者站综合楼一楼（从河边数第四、五号门面）及二楼的装修价值进行评估。2013年4月9日，六盘水衡佳房地产估价事务所有限公司作出六衡房估字（2013）0425号《房地产估价报告》，评估意见为：依照价值定义所评定估算的估价对象装修工程价值为人民币叁拾肆万壹仟零叁元整（￥：341003.00元）。宋姣姣支付了鉴定费用5115元。

一审法院认为，原告宋姣姣与被告唐友琴租赁合同中所涉及的位于六盘水市钟山区明湖路记者站综合楼103至107号门面系第三人曾圣蓉从贵州省广播电台六盘水记者站处合法购买，并取得合法房屋产权证和土地使用权证，第三人曾圣蓉系该门面的合法所有人。被告唐友琴与原告宋姣姣签订的《房屋租赁合同》中将第三人曾圣蓉所有的一楼四、五号门面出租给原告宋姣姣的合同约定无效。根据双方合同第三条的约定：“在租赁期间甲方（被告）须保证乙方（原告）的正常经营，不能因为房屋产权纠纷，导致不能经营”，现所租赁房屋一楼门面的所有权人登记人为第三人曾圣蓉。在原告宋姣姣对其所租赁房屋进行装修期间，第三人曾圣蓉在租赁房屋的门外张贴了公告及封条，要求被告唐友琴返还其房屋。原告宋姣姣得知其在被告唐友琴租赁的房屋发生所有权争议时，便停止对租赁房屋的装修，至今未在租赁房屋内从事经营活动。由于原告宋姣姣与被告唐友琴签订的《房屋租赁合同》存在部分无效，且被告唐友琴就租赁的房屋门面与第三人曾圣蓉发生产权纠纷，因此，导致原告宋姣姣租房使用的合同目的不能实现，合同已不能履行。对此，被告唐友琴应承担主要过错责任。综上，被告唐友琴辩称合同合法有效，不同意解除合同及不存在返还租金及赔偿损失的辩称理由不能成立，不予采纳。故对原告宋姣姣请求解除原、被告于2012年3月10日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。对原告宋姣姣主张由被告唐友琴返还租金189000元的请求，亦予以支持。原告宋姣姣租赁房屋后，对房屋进行了装修，根据《评估报告书》房屋装修价值为341003元，故对原告宋姣姣主张赔偿直接经济损失341003元的请求，予以支持。对原告宋姣姣要求被告唐友琴支付违约责任金200000元的诉讼请求，因原告宋姣姣与被告唐友琴签订的《房屋租赁合同》第十五条约定，双方不得违约，如一方违约则赔偿对方违约金20万元。该约定没有违反法律规定，予以支持。对原告宋姣姣请求赔偿资金占用利息127200.7元的请求，因合同没有约定，故不予支持。对原告宋姣姣请求由第三人曾圣蓉承担连带责任的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告宋姣姣与被告唐友琴于2012年3月10日签订的《房屋租赁协议》；二、被告唐友琴于本判决生效后十日内返还原告宋姣姣租金189000元；三、被告唐友琴于本判决生效后十日内赔偿原告宋姣姣装修损失费341003元；四、被告唐友琴于本判决生效后十日内赔偿原告宋姣姣违约金200000元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告宋姣姣的其他诉讼请求。案件受理费14872元，由原告宋姣姣承担3772元，由被告唐友琴承担11100元；鉴定费5115元，由被告唐友琴承担（原告已自愿预交，由被告连同上述款项一并返还给原告）。

一审宣判后，唐友琴不服，向本院提起上诉，请求：一、依法撤销一审判决书第一项、第二项、第三项，上诉人不返还被上诉人租金189000元，不赔偿装修损失费341003元 ，不承担违约金200000元；二、由被上诉人曾圣蓉承担被上诉人宋姣姣的全部装修损失费；三、依法中止本案诉讼；四、由被上诉人承担本案诉讼费用。主要上诉理由：一、本案具有法定中止诉讼情节，应当依法中止本案诉讼。上诉人与贵州广播电台、六盘水市建筑安装总公司就记者站综合楼1楼3-7号门面所有权诉讼仍在诉讼过程中，该案审理结果将直接确认被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》租赁物——位于六盘水市钟山区明湖路记者站综合楼一楼从河边数第4、5号门面的所有权归属问题，租赁物所有权的归属必然涉及上诉人与被上诉人宋姣姣签订的《租赁合同》效力问题，《租赁合同》是否有效，必然导致一审法院对本案作出不同的判定，根据民事诉讼法第一百五十条第一款的规定，应当中止本案诉讼。在合同有效上诉人没有任何妨碍宋姣姣对租赁房屋进行装修的情形下，曾圣蓉多次来房屋内闹，并将上楼的房门锁住，导致被上诉人宋姣姣无法装修，无法实现合同目的，上诉人无任何过错，根本原因是曾圣蓉的行为导致，原审就应当考虑此案件事实依法中止本案诉讼。二、一审判令上诉人承担被上诉人宋姣姣装修损失费341003元明显错误。一审已经查明导致被上诉人宋姣姣无法装修、无法实现合同目的的原因是被上诉人曾圣蓉的原因。被上诉人曾圣蓉没有采取法定措施维护自己的合法权益，而是置宋姣姣的权益于不顾，强行采取过激行为导致租赁行为无法完成，经济损失无限扩大，被上诉人曾圣蓉怎会不承担赔偿责任？曾圣蓉虽然持有该门面的房屋产权证，但上诉人在执行过程中合法取得门面的使用权且上诉人买房在前。一审法院对本案的事实认定完全错误，只有待门面所有权的诉讼有结论后，才能对案件事实民事责任依法作出公正判定。针对一审判决20万元的违约金，因双方签订租赁合同时，上诉人唐友琴是在六盘水中院执行案件过程中，合法取得该房屋的使用权，现房屋发生权属争议，不能实现合同目的，无法继续履行，是因为客观因素所造成，并非唐友琴的主观原因，因此对被上诉人主张支付违约金的诉讼请求，应不予支持。

被上诉人宋姣姣口头答辩称，一审认定租赁合同合法有效，根据合同相对性，上诉人不能保障宋姣姣的合同目的，既不返还租金也不赔偿损失，应承担违约责任；关于本案违约金20万元，从合同签订之日，被上诉人投入巨额资金装修，自己一直没有得到使用，给被上诉人造成了巨大的经济损失，被上诉人在一审中主张的是资金占用费和违约金，一审基于本案事实支持了违约金，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人曾圣蓉书面答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持；二、唐友琴在租赁合同的过程中是有错误的，她明知争议门面一直在诉讼过程中而租赁给其他人，存在明显的过错，应当赔偿宋姣姣；三、根据合同相对性与合同法相关规定，曾圣蓉对该合同不知情，所以不承担任何责任；四、曾圣蓉对争议房屋拥有合法的产权，办理了产权证，对两个门面采取相关行为是合法的，不存在对他人造成影响。中止诉讼的请求，是唐友琴和其他人买卖合同关系，不是确权纠纷，所以本案不存在中止诉讼情形。

上诉人唐友琴及被上诉人宋姣姣、曾圣蓉二审中均未向本院提交新的证据材料。

本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为，对于上诉人唐友琴提出的本案应中止诉讼的上诉理由，本案《房屋租赁合同》是唐友琴与宋姣姣所签，根据合同相对性原理，现《房屋租赁合同》客观上无法继续履行，宋姣姣产生损失是客观事实，唐友琴作为出租方应当对承租方宋姣姣承担相应法律责任。唐友琴与曾圣蓉之间的权属争议与宋姣姣并无关联，故唐友琴的这一上诉理由不能成立。对于上诉人唐友琴所提曾圣蓉应当承担责任的上诉理由，因唐友琴主张曾圣蓉应承担责任所依据的法律关系与本案租赁合同关系是不同法律关系，本案《房屋租赁合同》是唐友琴和宋姣姣所签，曾圣蓉并不是合同一方当事人，故曾圣蓉在本案中不承担责任，唐友琴的这一上诉理由不成立。至于上诉人唐友琴所提不应支付租金189000元，不应赔偿装修损失费341003元的上诉理由，由于《房屋租赁合同》不能履行，宋姣姣不能实现《房屋租赁合同》的合同目的，唐友琴作为出租方应当返还宋姣姣租金189000元，赔偿宋姣姣装修损失341003元。对于上诉人唐友琴是否承担20万元违约金的问题，被上诉人宋姣姣投入大额资金租赁房屋并进行装修，也应慎重审查上诉人唐友琴是否有权租赁该房屋，但被上诉人宋姣姣未慎重审查就支付租赁费和投入装修资金，也是导致本案纠纷发生的原因之一，故上诉人唐友琴认为不应承担200000元违约金的上诉理由成立，本院予以采纳。综上，一审判决认定事实清楚，但判决唐友琴承担200000元违约金不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

维持贵州省六盘市钟山区人民法院（2014）黔钟民重字第18号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项，即一、解除宋姣姣与唐友琴于2012年3月10日签订的《房屋租赁合同》；二、唐友琴于本判决生效后十日内返还宋姣姣租金189000元；三、唐友琴于本判决生效后十日内赔偿宋姣姣装修损失费341003元；五、驳回宋姣姣的其他诉讼请求。

撤销贵州省六盘市钟山区人民法院（2014）黔钟民重字第18号民事判决第四项，即四、唐友琴于本判决生效后十日内赔偿宋姣姣违约金200000元；

驳回上诉人唐友琴的其他上诉请求。

一审案件受理费14872元，由唐友琴负担7872元，宋姣姣负担7000元，鉴定费5115元，由唐友琴负担。二审案件受理费11100，由唐友琴负担8000元，宋姣姣负担3100元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

审　判　长　　付振义

代理审判员　　敖　江

代理审判员　　罗先勇

二O一四年十二月二日

书　记　员　　曾　健