杨玲容诉贵州锦绣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案一审民事判决书

委托代理人文政海，贵州苗都律师事务所律师。

被告贵州锦绣房地产开发有限公司，住所地：天柱县凤城镇锦绣花园A幢A1座38号。

法定代表人李世高，该公司董事长。

委托代理人杨敏，贵州清水江律师事务所律师。

原告杨玲容诉被告贵州锦绣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨玲容的委托代理人文政海，被告贵州锦绣房地产开发有限公司的委托代理人杨敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨玲容诉称：原、被告于2011年4月12日签订《商品房买卖合同》，约定：“原告购买被告的锦绣花园x栋x单元xxx号商品房一套，商品房价款237133元，建筑面积共约135.66平方米。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，房屋维修基金和税费，对房屋进行了装修并搬入房屋内居住。因是贷款购买的房屋，所以一直没有拿到房产证。2015年6月听说被告出卖给原告的商品房的合同约定建筑面积与房产证上实际测量的面积相差很大，原告到房管局看房产证，才知道合同约定的面积与房产证中实际测量的建筑面积相差4.98平方米。被告的行为完全是商业欺诈，违反了经济活动中公平公正、等价有偿、诚实信用的原则。被告多收取原告的房款和房屋维修基金8836元，水电初装费2000元。原告多次找被告协商退款问题，被告不同意退款。被告多收取房款和房屋维修基金、水电初装费至今已有50个月，应按中国人民银行同期同类贷款利息月息千分之五支付原告的利息。为维护公民的合法权益，依法提起诉讼，请求维护公民的合法权益。

被告贵州锦绣房地产开发有限公司辩称：一、原被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，属有效合同。1、我公司使用的商品房买卖合同是贵州规范文本，并经县工商局、房管局审查备案，没有显失公平的条款。2、原告在确定买房前，对现房进行了仔细的现场察看，对合同及该套房子总价款等各项都进行了仔细的了解和斟酌，我公司售楼人员对该套住房按套计价是多少钱，应交多少税费、物管费、公共用房分摊，房屋面积仅供参考等做了详细介绍，没有任何隐瞒。3、按套计价是根据《商品房销售管理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定和省建设厅、天柱县房管局的相关文件规定的销售方式之一，被告按照该规定按套计价，没有违反相关规定。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原告与被告在合同中约定的面积只是参考数据，不作为计价依据。且原被告全面的的补充合同第一条第二款规定：此房为现房销售，买受方已对房屋状况进行了认真察看，一切以现状为准。合同规定是按套计价，即使发生差异，也不会发生多退少补的情况。5、根据《商品房销售管理办法》第十九条第一款规定“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”原告是在对现售房屋进行了实地勘察，约定总价款，原告认为价格大体相当，才签订合同。本案是现房销售，排除了被告故意改动设计图纸减少房屋面积的情况。以上事实和法律规定充分表明，本案是按套计价，不存在多收原告购房款的问题，人民法院应判决驳回原告要求退还多收房款的诉讼请求。二、原告起诉要求返还维修基金、水电初装费没有事实和法律依据。1、原、被告签订的《合同补充协议》第一条第三款规定：水电入户初装费2000元由买受人在交房前交清，第三条规定：买受人应承担购房契税、房屋维修基金等费用。2、我国合同法实行当事人意思自治原则，只要法律未强制性规定的，当事人都可以在合同中自行约定。我国法律未强制规定水电初装费由买方或卖方承担，因此，原被告在合同中约定由购房户自行承担是合法有效的。3、既然不存在返还水电初装费、维修基金的问题，就更不存在返还利息的问题。

经审理查明：2011年4月12日原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的锦绣花园x栋x单元xxx号商品房一套，其中房屋建筑面积约135.66平方米，套内建筑面积约126.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约9.64平方米，以上面积仅供参考；计价方式与价款，按套（单元）计算，该房屋总价款为237133元，首付款72133元，按揭贷款165000元。合同签订后原告向被告交付了首付款并办理了按揭贷款手续，随后被告交付了商品房。2013年5月3日原告为购买的上述商品房办理产权登记，经登记，该商品房的建筑面积为130.68平方米，套内建筑面积为118.22平方米。2015年7月10日原告以被告违反合同约定为由向本院起诉，请求法院判决被告按4.98平方米的面积误差把原告多付的购房款8705元、维修基金131元、水电初装费2000元返还给原告，并支付从交款之日起至起诉时共50个月的利息2720元。

另查明，原、被告在《商品房买卖合同》的补充协议中约定：关于水电：水：出卖人负责接通至厨房、公卫；电：出卖人负责接通进户。水电初装费为2000元，在交房前交清。买受人应承担以下税费：购房契税（教育附加费）、房屋维修基金，住房、门面交易手续费、房屋登记费及所有权证费、测绘费。并在交房前交清。在买受人购房款或以上税费未交清前，出卖人有权拒绝交付房屋给买受人。

上述事实有原、被告陈述、商品房买卖合同、收款收据、房产证等证据在卷佐证，本院予以认定。

本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，该合同属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当房屋建筑面积与房屋买卖合同约定面积不符，合同有约定的，应当按照约定处理。原、被告在《商品房买卖合同》中约定商品房计价方式是按套计价，并非按房屋建筑面积或套内建筑面积计价，因此商品房出现面积误差即实际交付的商品房的面积比合同约定的面积少，被告并没有构成违约。原告主张被告交付的商品房的建筑面积比合同约定的面积少构成违约为由，要求被告把原告多付的购房款8705元返还给原告，本院不予支持。原告主张返还房屋公共维修基金131元，本院认为房屋公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，其性质应属全体业主共有，且系房地产管理部门代收，故原告要求被告返还房屋公共维修基金的诉讼请求本院不予支持。原告主张返还水电初装费2000元，本院认为该费用在原、被告的《合同补充协议》中有明确约定，该约定未违反法律的强制性规定，故对原告的该项主张本院亦不予支持。综上所述，原告以被告多收房款、公共房屋维修基金、水电初装费为由要求返还上述费用并支付利息的诉讼请求依法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：

驳回原告杨玲容的诉讼请求。

案件受理费139元，减半收取69.5元，由原告杨玲容负担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。

审判员　　欧阳广福

二〇一五 年 九 月 二十一 日

书记员　　田　鹏