邓义与吴永德、遵义舜天房地产策划有限责任公司返还原物纠纷一审民事判决书

委托代理人郭瑞承，贵州舸林律师事务所律师。

被告吴永德，男，40岁，汉族，住遵义市红花岗区。

被告遵义舜天房地产策划有限责任公司。住所地遵义市沙河小区10栋2-3-3号。

法定代表人张燕勤，经理。

委托代理人黄星，男，汉族，住遵义市红花岗区。

原告邓义与被告吴永德、被告遵义舜天房地产策划有限责任公司（简称舜天公司）返还原物纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理。依法由审判员谢军独任审判，公开开庭进行了审理。原告邓义的委托代理人郭瑞承、被告舜天公司的委托代理人黄星到庭参加诉讼，被告吴永德经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告邓义诉称，我于2009年向遵义瑞安房地产公司购买了位于遵义市外环路与东沙路交汇的“金三角精品建材城”一层45、46号门面，并与金山角公司签订了物业托管协议，将门面交给金山角公司经营管理，随后金山角公司与被告吴永德签订租赁及物管合同。后因我与金山角公司发生纠纷，通过法院判决，解除了我与金山角公司之间的物业托管协议。当我要求吴永德停止向金山角公司交纳租金并将租金交给我时，吴永德不予理睬。后来，在我不知情的情况下，吴永德与被告舜天公司签订了租赁协议并将租金交给了舜天公司。两被告的行为侵害了我的所有权，请求判决1、两被告签订的《金山角精品建材城（商铺租赁及物业管理服务）协议书》无效；2、被告吴永德停止占用我的45、46号门面并立即搬离；3、两被告向我支付从2013年1月1日起至搬离门面之日止的占用费（至起诉之日止已产生89835.20元）。

被告舜天公司辩称，我们和原告邓义并不熟悉，也不知道原告与金山角公司的事。原告与金山角公司的合同解除后，原告迟迟不来管理门面，瑞安房地产公司就和我公司签订协议，委托我公司对商场进行管理，其中就包括原告的门面。由于原告不来管理门面，如果我们不进行管理，商户不交租金逃走，原告又要找我们的麻烦。吴永德已经把租金交给我们的，原告的租金该怎么算就怎么算。并非我们不交租金给原告，是原告一直不受领。

被告吴永德未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。

经审理查明，2009年，原告邓义通过签订《商品房买卖合同》购买了遵义瑞安（集团）房地产开发有限公司开发修建的“金三角精品建材城”一层45、46号门面房。双方同时签订补充协议，约定“买受人同意，自该房屋交付之日起，即将其所购房屋交给出卖人委托的遵义金山角市场开发经营有限责任公司（金山角公司）统一管理”、“商铺：买受人完全同意'金山角建汇中心'现在和今后的商城布置功能，并服从金山角公司的统一管理，与该公司签订物业托管协议，并按托管协议执行”；“为确保商城的整体效益及金山角公司的统一管理，买受人所购房屋临街（临外环路或遵湄路）一侧只能以墙或玻璃封闭，不能开门”。门面房交付后，原告即与金山角公司签订物业托管协议书，约定原告将45、46号门面房委托金山角公司全权进行市场开发经营管理，金山角公司遂将该门面房出租给被告吴永德经营。后原告因与金山角公司就应得的营业收入发生纠纷诉至本院，本院于2012年1月6日作出（2011）红民长初字第483号民事判决书，判决解除了原告与金山角公司签订的物业托管协议，该判决已经发生法律效力。2013年9月28日，遵义瑞安企业（集团）房地产开发有限公司与被告舜天公司签订《物业托管经营合同》，约定舜天公司对包括原告所购买门面房在内的商铺进行出租，舜天公司的经营管理期限为2013年9月12日起至2025年9月12日止。2013年9月12日，舜天公司与吴永德签订租赁及物业管理协议，将原告所购买的45、46号门面房继续出租给吴永德经营至今。另查，舜天公司托管的商场为整体商场，包括45、46号门面房在内的营业房虽然独立成套，但不能单独隔离。

上述事实，有到庭当事人的陈述、原告与遵义瑞安（集团）房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等证据材料在卷佐证，经庭审质证，足以认定。

本院认为，本案原告邓义的主张，其请求权基础是物权。原告能否基于物权直接向两被告主张权利，是本案的焦点。通过查明的事实可知，原告购买的45、46号门面房虽然在法律上属于单独的物可以独立成套，但由于属于整体商场，故不能单独隔离。正是因为如此，在购买该门面房时，出卖人就与原告有特别约定，即原告要购买瑞安公司开发修建的门面房，就必须接受将该房交给瑞安公司委托的第三方进行统一管理这一条件，否则双方的《商品房买卖合同》不能成立。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”该条规定了所有权的四项权能。由于原告与瑞安公司有特别约定，即使原告享有门面的所有权，其权能也不完整，该所有权的行使要受到限制。即原告作为买受人，只能与瑞安公司委托的第三方签订托管协议，将自己购买的门面房交给第三方进行统一管理，买受人对第三方没有选择权，只享有门面的收益权。如果原告与第三方因托管协议的履行发生争议，原告固然有权向第三方主张合同权利，但该权利的行使仍然要受到《商品房买卖合同》的限制。在不能解决与第三方合同争议的情况下，原告只能向出卖人瑞安公司主张合同权利。本案中，瑞安公司委托第三方即被告舜天公司对包括原告所购买的门面在内的整体商场进行管理，是原告与瑞安公司通过合同约定的权利，原告应当尊重。按照《补充协议》的约定，原告应当与舜天公司签订托管协议。因此，舜天公司对原告的门面进行对外出租，是得到原告的在先授权，不构成对原告物权的侵害。故原告主张舜天公司对外签订的租赁合同无效，没有法律依据，本院不予支持；《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”由于承租人吴永德系基于与舜天公司的租赁合同经营原告的门面房，不构成无权占有。故原告要求吴永德搬出门面，停止经营，没有法律依据，本院不予支持。至于原告的收益损失，根据前述理由，原告可以与舜天公司及瑞安公司协商解决。被告吴永德经传票传唤不到庭应诉，视为对诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

驳回原告邓义的诉讼请求。

案件受理费1025元，由原告邓义承担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

审判员　　谢军

二〇一四年九月二十四日

书记员　　杨潺