中国人民解放军沈阳军区吉林房地产管理分局与杨冬梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

吉林省吉林市中级人民法院

民事判决书

（2016）吉02民终1730号

上诉人（原审被告）：杨冬梅，住吉林市船营区。

被上诉人（原审原告）：中国人民解放军沈阳军区吉林房地产管理分局,住所地吉林市。

负责人：李长征，该局局长。

委托代理人：张树杰，该局租赁科助理员。

委托代理人：宫海茗，吉林北豪律师事务所律师。

上诉人杨冬梅因与被上诉人中国人民解放军沈阳军区吉林房地产管理分局（以下简称沈阳军区吉林房产管理分局）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第1257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨冬梅，被上诉人沈阳军区吉林房产管理分局的委托代理人张树杰、宫海茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

沈阳军区吉林房产管理分局在原审时诉称：2014年6月18日，我局与杨冬梅签订房屋租赁合同一份，合同约定：我局将吉林市船营区吉林大街八一大厦一层网点一处，该网点房证号为沈吉字第6301（0211）号，建筑面积50平方米租赁给杨冬梅使用，租赁期限自2014年4月5日起至2015年4月4日止。同时约定，如租赁方续租，应在合同期满前一个月以书面形式通知我局，由双方另行协商租期、租金。如杨冬梅不通知我局，视为不续租。杨冬梅应在租赁期满当日，从租赁房屋中搬出，否则每逾期一日，需交付200元租金及100元违约金。现该房屋租赁期已届满，杨冬梅既不续租亦不将房屋腾出，已严重损害了我局的合法权益。故依法提起诉讼，请求：1.依法判令杨冬梅腾迁返还房屋；2.依法判令杨冬梅支付逾期房租2万元及违约金1万元（2015年4月5日至2015年7月13日，共计100天）。

杨冬梅在原审时辩称：自2006年4月5日起至今，双方就涉案房屋所建立的租赁关系已经延续了10年，按照部队的要求，房屋租赁合同都是一年一签。2015年3月20日，房管员陈子富送来一个《通知》，内容为：根据《中华人民共和国消防法》的有关条款规定，建筑设计与现行使用不符（大厅为消防疏散通道）不能出租为商业使用，因此合同到期，我处将不再出租，恢复为消防疏散通道，请在合同到期时交回房屋。因此，我不存在未提前告知续约的情况，而是因涉案房屋是消防通道，沈阳军区吉林房产管理分局不租给我了。我不存在过错，请求法院驳回对方的诉讼请求。

原审法院经审理查明：2006年4月起，沈阳军区吉林房产管理分局与张铁山签订了《军队房地产租赁合同》一份，沈阳军区吉林房产管理分局将其管理的位于吉林市船营区吉林大街八一大厦一层网点（沈吉字第6301（0211）号，建筑面积50平方米，产权人中国人民解放军总后勤部）出租给张铁山，租期每次为1年。自2013年4月起至今，此房屋由杨冬梅租赁使用，租金每年人民币36500元，合同一年签订一次。2015年3月20日，沈阳军区吉林房产管理分局向杨冬梅送达通知一份，载明：合同将于2015年4月4日到期，现根据《中华人民共和国消防法》的有关规定，建筑设计与现行使用不符（大厅为消防疏散通道），不能出租为商业使用，因此合同到期，我处将不再出租，恢复为消防疏散通道。请在合同到期时，交回房屋。同年6月11日，沈阳军区吉林房产管理分局再次向杨冬梅送达通知一份，通知杨冬梅你所承租的房屋，已于2015年4月4日到期，按照《军队房地产租赁合同》第九条第五款之约定：租赁期满，合同解除。限于2015年6月15日之前搬出，并补齐2015年4月5日至搬出之日的费用，同时保证房屋完好无损。逾期不腾出房屋，我部将采取停水、停电、封门及通过法律途径解决。到期后，杨冬梅未腾出所租赁的房屋，亦未交纳房屋使用费用，故沈阳军区吉林房产管理分局提起诉讼。在原审庭审中，杨冬梅提出反诉申请，经原审法院审查认为反诉状的形式不符合法律规定，原审法院当庭决定不予受理。

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，沈阳军区吉林房产管理分局与杨冬梅之间的租赁关系真实有效。杨冬梅虽然对2014年6月18日双方所签订的《军队房地产租赁合同》的真实性提出异议，但其对沈阳军区吉林房产管理分局向其提供本租赁合同及双方已履行完毕的前两年的租赁合同均未提出异议，其交纳的租金及双方约定的租期亦按照上述合同中约定的条款履行。现双方对租赁期间至2015年4月5日届满均无异议。并且沈阳军区吉林房产管理分局在合同期满前先后两次向杨冬梅送达通知，明确告知杨冬梅双方合同解除，不再续租并将租赁房屋腾出，补齐占用期间的费用，但杨冬梅均未履行上述义务。审理中，杨冬梅表示不继续租赁使用涉案房屋，但要求沈阳军区吉林房产管理分局赔偿其损失，因其未能提供损失数额的证据，故对其上述主张，原审法院不予支持。对沈阳军区吉林房产管理分局主张杨冬梅返还房屋的诉讼请求予以支持。对沈阳军区吉林房产管理分局主张的违约金1万元，因杨冬梅对其在租赁合同中的签字予以否认，而沈阳军区吉林房产管理分局对此表示放弃鉴定，故双方关于违约金的约定不明，沈阳军区吉林房产管理分局要求杨冬梅支付违约金的诉讼请求不予支持；关于其逾期房屋租金2万元的请求，亦不能按其约定支付，但杨冬梅应按照租赁合同约定的租金标准即每日100元向沈阳军区吉林房产管理分局支付房屋延期占有使用费。综上，对沈阳军区吉林房产管理分局诉讼请求中的合理部分予以支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决如下：一、杨冬梅于本判决生效之日起七日内将吉林市船营区吉林大街八一大厦一层（坐落编号：沈吉字第6301号，坐落地址：吉林市船营区南京街7号）房屋返还给沈阳军区吉林房产管理分局；二、杨冬梅于本判决生效之日起三日内支付沈阳军区吉林房产管理分局房屋占有使用费人民币1万元（2015年4月5日至2015年7月13日止）；三、驳回沈阳军区吉林房产管理分局的其他诉讼请求。案件受理费2900元由沈阳军区吉林房产管理分局负担500元，由杨冬梅负担2400元，杨冬梅负担部分于本判决生效之日起三日内径行给付沈阳军区吉林房产管理分局。

上诉人杨冬梅不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判被上诉人沈阳军区吉林房产管理分局赔偿损失81.54万元。其上诉理由为：一、沈阳军区吉林房产管理分局出租给我的房屋是消防通道，按照消防规定不允许出租使用，故双方签订的租赁合同是无效合同。二、我在一审中提交的反诉状确实存在打印错误，但可以进行更正，原审法院以此为由不予受理错误。张铁山是我商店的副总经理及法律顾问，具有代理人资格，一审法院不允许张铁山代理本案明显违法。三、我在反诉状中写明了赔偿金额及证据情况，原审判决认定我没有提供与事实不符。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，审判程序违法，还存在人为干扰正常办案情况，请求二审法院公正审理，维护我的合法权利。

被上诉人沈阳军区吉林房产管理分局在二审时辩称：一、杨冬梅提出的上诉请求在一审中并未提出，超出二审审理范围。二、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。

双方当事人在二审中均未提供新的证据。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为：第一，沈阳军区吉林房产管理分局作为出租人，有权在租赁合同到期后选择是否续租。本案中，双方约定的租赁期限为一年，在合同到期前，沈阳军区吉林房产管理分局已经以书面形式通知杨冬梅不再续租，故杨冬梅应当在租赁期限届满后及时返还房屋。杨冬梅在租期届满后继续占用房屋没有合同及法律依据，故其应当赔偿房屋占有使用费。第二，杨冬梅要求沈阳军区吉林房产管理分局赔偿损失属于反诉范畴，因原审法院对其反诉未予受理，双方在二审中亦未就此达成和解，故杨冬梅可以另案主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人杨冬梅负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘福柱

代理审判员　　王　浩

代理审判员　　赵　靖

二○一六年八月九日

代理书记员 卫 如

（此件共6页，共印15份）