上诉人庄志伟与上诉人李新海租赁合同纠纷一案

上诉人（原审原告）庄志伟，男，1966年5月20日出生，汉族。

上诉人（原审被告）李新海，男，1958年11月21日出生，汉族。

上诉人庄志伟因与上诉人李新海租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中牟县人民法院（2012）牟民初字第3462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人庄志伟，上诉人李新海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2011年11月20日，李新海（甲方）与庄志伟（乙方）经协商签订《房屋租赁协议》一份，主要内容为：一、甲方在中牟县荟萃路中段有一楼房的4、5层租给乙方使用，甲方已将该房屋墙、门、窗、水、电、地板砖等装修完毕（新房），严禁乙方损坏上述物品，如有损坏应予赔偿或按照甲方要求恢复原状；二、租期2年，从2011年11月20日至2013年11月19日止；三、租金每年16 000元（大写：壹万陆仟元整），第一年租金自本协议签订之日一次性付清16 000元，第二年租金自2012年11月20日前全部结清下年16 000元，如逾期不交，甲方则有权收回房屋，房内物品归甲方所有可任意处理并不赔偿乙方任何损失；四、水费每吨按照一元收取，电费按照电业部门收取的电价为准，公共楼梯电费按照人头收取，每个门交押金100元；五、在租期内乙方应将租房内卫生清洁干净，不能乱扔垃圾、乱倒垃圾，要注意公共卫生、公共安全，不搞违法经营、无证经营活动，房屋不经甲方准许不能破坏墙体、房屋结构、地砖及甲方装饰好的物品，如做饭只能在四楼厨房内做饭，并且必须安装油烟机，不准在房内安装燃煤设备，产生垃圾及时清除到公共垃圾箱处，院内和楼道内不准建棚、堆放垃圾及杂物，不能乱指乱拉线路；六、合同到期后如甲方发租，乙方在同等条件下有优先权，如甲方不发租乙方应将甲方房屋恢复原状、打扫干净，把可移动物品搬出，如不搬出甲方则视为乙方自动放弃，有权任意处理房屋内一切物品并且不赔偿乙方任何损失。如乙方破坏甲方房屋设施，甲方有权按照设施原价向乙方追要损失或提起诉讼；七、本协议双方不得违约，如有一方违约，应赔偿对方造成的损失；八、本协议一式两份，自签订之日起开始生效，未尽事宜双方另行协商。备注：共13个门，押金共1300元。合同落款处有李新海和庄志伟的签名。合同签订当日，庄志伟支付李新海首年租金16 000元及房门押金1300元，李新海将房屋交付庄志伟使用。庄志伟承租房屋后经营学校使用，在合同履行过程中，庄志伟在院内建了面积约15.16平方米的铁皮棚一座，花费约350元。约2012年5月20日，因学校经营不善无法继续开办，庄志伟将房屋钥匙还给李新海并要求退还剩余租金，李新海将押金1300元返还庄志伟但不同意退还租金，并承诺庄志伟可继续租赁房屋，双方发生纠纷。庭审中庄志伟将钥匙返还李新海后李新海退还了1300元押金，李新海辩称其将押金退还后庄志伟才提出解除合同。

原审法院认为：庄志伟、李新海签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。庄志伟交付第一年租金后并在合同履行半年时因自身原因单方提出解除合同，李新海不同意。现李新海已将押金退还庄志伟，庄志伟亦将房屋钥匙返还李新海，双方租赁合同因庄志伟明确表示拒绝履行且不予交纳次年租金而无法继续履行，该合同已于首年租期届满、庄志伟不交次年租金时实际解除。故李新海关于庄志伟应继续履行合同并支付次年租金16 000元的反诉请求，理由不足，不予支持。庄志伟主张双方已协商解除合同，李新海否认而主张合同应继续履行，且庄志伟认可经其要求李新海并未同意返还剩余租金，故庄志伟关于双方已于2012年5月20日协商解除合同、李新海应返还下余租金8000元的诉讼请求，证据不足，不予支持。合同约定院内不准建棚，在合同期内庄志伟建造铁棚供己使用，且庄志伟未提供证据证明李新海同意接收庄志伟所建铁棚。故庄志伟要求李新海给付建棚费用，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回庄志伟的诉讼请求；二、驳回李新海的反诉请求。案件受理费五十元，由庄志伟负担；反诉案件受理费一百元，由李新海负担。

宣判后，庄志伟、李新海均不服原审判决，向本院提起上诉。

上诉人李新海上诉称：我与庄志伟签订的租赁合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，在合同租赁期未届满时，庄志伟由于自身原因不愿意再租赁房屋要求解除合同，我并不同意解除合同，庄志伟没有权利要求解除合同，双方未就合同解除达成一致意见，我要求继续履行合同，庄志伟应向我履行2012年11月20日至2013年11月20日期间的租金16000元，故我要求撤销原审判决第二项，改判庄志伟继续履行合同，向李新海支付自2012年11月20日至2013年11月20日期间的租金16000元。

被上诉人庄志伟答辩称：李新海同意我搬走并退还押金的行为应视为双方就合同解除已达成一致意见，李新海要求继续履行合同并再支付16000元租金是错误的，应驳回李新海的上诉请求。

上诉人庄志伟上诉称：我告诉李新海不再继续租他的房子时，李新海虽没答应退剩余租金，但同意我搬出，并将钥匙押金退还于我，因此我与李新海租赁合同解除的实际时间应该是我搬出的时间，一审法院认定一年租期届满时合同才解除是错误的。我建铁棚是经过李新海的口头同意，因此原审法院认定事实错误，应撤销原审判决第一项，改判李新海退还庄志伟房租8000元，李新海支付铁棚费用，不支付费用则由庄志伟拆除铁棚。

被上诉人李新海答辩称：我将钥匙押金退还给庄志伟是基于他经营困难且在庄志伟要求解除合同之前，后来庄志伟要求解除合同我不同意，庄志伟将钥匙无缘无故扔给我，我仍然不同解除合同，所以双方从未就合同解除达成一致意见，庄志伟要求我返还房租8000元无事实和法律依据，我从未同意庄志伟搭建铁棚，因此应驳回庄志伟的上诉请求。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，在双方约定的租赁期限未届满时，庄志伟要求解除合同缺乏法律依据，双方未就返还房租事宜达成一致意见的事实可以证明双方未就合同的解除达成一致意见，因此庄志伟认为双方合同自其从承租房内搬走之日已解除的上诉理由，本院不予采信。关于庄志伟在承租房内搭建的铁棚，庄志伟没有证据证明其搭建该铁棚征得了李新海同意，依据合同法的相关规定，双方租赁关系终止后，该铁棚应归李新海所有，故庄志伟关于铁棚的上诉理由，本院亦不予采信。庄志伟要求解除合同虽缺乏法律依据，但庄志伟已经从承租房内搬走且没有支付2012年11月20日至2013年11月20日期间租金，庄志伟以自己的行为表明不愿意再继续履行合同，李新海要求继续履行合同客观上不可能，因此对于李新海要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。庄志伟不继续履行合同的行为构成违约，庄志伟应承担相应的违约责任，但李新海知道庄志伟不支付次年房租后应及时采取措施防止损失的扩大，李新海在长达数月中未将房屋另行租给第三人对造成损失的扩大也有过错，本着互谅互让的原则，李新海要求庄志伟再支付16000元租金作为赔偿损失的上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉人庄志伟缴纳的上诉费50元由庄志伟负担，上诉人李新海缴纳的上诉费100元由李新海负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  王学正

                                             审  判  员  鲁金焕

                                             审  判  员  申付来

                                             二〇一三年八月七日

                                             书  记  员  元  阳