齐军与钱玲华、齐明、郑州大家房地产营销策划有限公司确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

原告齐军，男，汉族，37岁。

委托代理人邓志鹏，河南文丰律师事务所律师。

委托代理人李铮，河南文丰律师事务所律师。

被告钱玲华，女，汉族，59岁。

委托代理人刘海威，河南金色阳光律师事务所律师。

委托代理人王洪杰，河南金色阳光律师事务所律师。

被告齐明，女，汉族，40岁。

被告郑州大家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区花园中路东、沙门路南2幢1单元1层北13号

法定代表人朱霞，职务董事长。

委托代理人董俊元，该公司职员。

委托代理人张吉建，河南正方圆律师事务所律师。

原告齐军与被告钱玲华、齐明、郑州大家房地产营销策划有限公司（以下简称大家房地产公司）确认合同无效纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐军委托代理人邓志鹏，被告钱玲华及委托代理人刘海威、王洪杰，被告齐明、被告郑州大家房地产营销策划有限公司委托代理人张吉建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告齐军诉称：2008年，原告购买了位于桐柏北路100号院50号楼3单元14层100号房屋一套。由于原告长期居住外地，故将上述房产交予姐姐齐明打理。2010年5月27日，在原告不知情的情况下，被告齐明将上述房产通过被告大家房地产营销策划有限公司以较低价格转让给被告钱玲华。签订合同时，被告钱玲华及被告郑州大家房地产营销策划有限公司均明知该房屋不是被告齐明所有，且被告齐明也未取得原告对外转让该房产的授权。2012年7月底，原告因孩子上学需要向被告齐明提出收回上述房屋自用，被告齐明才告知原告上述事实，并向原告出具了三被告签订的合同编号为010021的《房屋买卖合同》。原告认为，三被告明知未经房屋所有权人同意而买卖上述房产，三被告的行为属于恶意串通，损害第三人利益之行为。三被告签订的合同应属无效合同，三被告应当赔偿原告因此造成的损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令三被告签订的合同编号为010021的《房屋买卖合同》无效；判令被告钱玲华向原告返还位于桐柏北路100号院50号楼3单元14层100号房屋；判令三被告赔偿原告损失6万元；诉讼费用由三被告承担。

被告钱玲华辩称：一、2010年5月27日，各方签订编号为010021的《房屋买卖合同》是合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，且合同主要权利义务已履行，该《房屋买卖合同》为有效合同。原告齐军要求确认《房屋买卖合同》无效的诉讼请求不能成立。二、原告齐军要求被告钱玲华返还位于郑州市桐柏北路100号院50号楼3单元14层100号房屋，没有事实依据，没有法律依据，法院应依法驳。三、原告齐军要求被告钱玲华赔偿经济损失6万元，没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回。四、涉案房屋是在被告郑州大家房地产营销策划有限公司公示出售的，涉案房屋在公开出售前已通过被告郑州大家房地产营销策划有限公司审核符合出售条件。该次房屋交易是在被告郑州大家房地产营销策划有限公司居间作用下签订的合同，被告郑州大家房地产营销策划有限公司为交易提供了信息和服务，被告钱玲华也按照约定向被告郑州大家房地产营销策划有限公司支付了居间报酬。被告钱玲华基于对被告郑州大家房地产营销策划有限公司公示的信任才签订合同和支付款项的。五、原告齐军的诉讼是恶意的，原告齐军和被告齐明兄妹俩恶意串通，企图通过诉讼达到非法占有被告钱玲华资产目的。综上所述，2010年5月27日，被告齐明代理原告齐军签订的《房屋买卖合同》为有效合同，被告齐明行为构成表见代理，《房屋买卖合同》主要权利义务已履行；原告齐军要求确认《房屋买卖合同无效》以及要求返还房屋、赔偿损失的请求不能成立，恳请人民法院驳回原告齐军诉讼请求。

被告齐明辩称：当时购房时所有相关费用均是由原告齐军缴纳的，每个月钱玲华付2 200元是支付到齐明的账号上，而银行的按揭款是齐军支付的，房价约定69万，但2008年的时候房屋价格66万多，加上其他费用远不止于69万元，卖房子的时候确实没有告诉齐军，而且约定的房屋价格钱玲华并没有全额支付，这个房子当时卖的时候是贴到网上，大家置业找到齐明，而不是齐明找到大家置业。

被告大家房地产公司辩称：和被告钱玲华辩称意见一致，并补充意见，大家房地产从网络获得涉案房地产售房信息，网络上留的联系人是齐明，所以大家房地产公司才和齐明联系，大家房地产公司和齐明联系后，通过齐明给大家房地产公司提供的原始的购房材料，大家房地产公司完全相信齐明具有代理权，在此基础上，大家房地产公司才会提供居间服务。

原告齐军为支持其诉讼主张，提交如下证据材料：

证据一、齐军房屋所有权证书原件一份，用以证明：齐军是该涉案房屋的合法所有权人，不动产的所有权以房屋登记为准；

证据二、合同编号010021房屋买卖合同复印件一份，用以证明：三被告均明知该房屋是齐军所有，且齐明没有取得齐军的授权，从该合同的第十二条和其他约定里面充分证明了原告的观点。

针对原告的举证材料，被告钱玲华发表如下质证意见：

对证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，该房产证记载的房屋坐落以及产权面积与最原始的商品房买卖合同均不一致，需要原告进一步补正相关材料，进一步证明该房屋与涉案房屋是同一套房屋，且房屋差价被告已经补交，另外该房产证系被告钱玲华从物业公司取得，然后由被告齐明骗走的；

对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，该房屋买卖合同是被告齐明代原告齐军签订的，合同约定付款义务钱玲华已经履行且房屋已经由钱玲华装修入住三年多，合同约定的内容不违反法律规定，合同当事方也不存在违法行为，该合同为有效合同。

针对原告的举证材料，被告齐明发表如下质证意见：

对证据一无异议，对证据二合同中房产的坐落与房本不一样，合同上的坐落是商品房买卖登记上的一致，再者合同上的内容都是由被告大家置业填写的。

针对原告的举证材料，被告大家房地产公司发表如下质证意见：

对证据一同被告钱玲华质证意见；

对证据二同被告钱玲华质证意见，关于合同第十二条的约定，该约定的内容是一、二被告协商后由大家房地产公司填写，该约定的意思恰恰证明第二被告具有代理权；

被告钱玲华向本院提交如下证据材料：

证据一、《房屋买卖合同》一份，用以证明：原被告于2010年5月27日签订编号为《房屋买卖合同》，合同约定，齐军将位于郑州市中原区冉屯东路东、五龙口南路南A15幢3单元14层西户房屋（建筑面积129.88平方米），以69万元价格出卖给钱玲华；同时，约定在房产证下后发办理过户手续；任何一方违反合同约定，需按照每日总房款千分之一的标准向对方支付违约金。该合同为有效合同，对双方具有法律约束力；

证据二、收条，用以证明：钱玲华已按照《房屋买卖合同》约定及时支付首付款26万元；

证据三、户口簿，证据四、零售客户销售明细单，用以证明：自《房屋买卖合同》签订后，钱玲华一直通过女儿张晓华账户偿还银行按揭款；

证据五、收据，用以证明：钱玲华按照《房屋买卖合同》约定及时向居间单位大家房地产公司支付了佣金；

证据六、《商品房买卖合同》，证据七、身份证复印件2份，证据八、销售不动产统一发票3张，证据九、河南省契税完税证，证据十、个人住房借款合同，用以证明：上述材料均是在《房屋买卖合同》签订时，齐明向钱玲华提供的，齐明是齐军的姐姐，齐明能提供购买房屋时的原始凭证，且齐明代替齐军签署过《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》，据此，钱玲华有充分理由相信齐明的签字行为取得了齐军的授权；

证据十一、《前期物业管理服务协议》，证据十二、《装修手册》，证据十三、《业主规约》，用以证明：钱玲华在支付款项后，从物业公司接收了涉案房屋，钱玲华和物业公司签订了服务协议、装修手册、业主规约，占有、使用了房屋，成为了业主；

证据十四、物业费收据两张，证据十五、豫安社区便民服务厅专用收据，用以证明：钱玲华一直在支付涉案房屋的水电气暖物业等费用；

证据十六、维修基金缴存凭证，用以证明：钱玲华为办理房产证，以齐军名义缴纳了涉案房屋的维修基金8 442元；

证据十七、城开集团收据，用以证明：钱玲华为办理房产证，以齐军名义补交了房屋面积补差款5 848元；

证据十八、收条，用以证明：涉案房屋房产证，于2012年5月25日由齐明从钱玲华处拿走。

上述证据除证据三、证据七为复印件、证据四为打印件外，其余均为原件。

针对被告钱玲华的举证材料原告发表如下质证意见：

对证据一真实性无异议，但对证明目的有异议，该合同没有齐军签名，也没有附有齐军对齐明的委托代理书，该合同是在齐军不知情的情况下签订的，合同中第十二条明确约定，所以被告钱玲华认为该合同有效没有法律依据，该合同系三被告恶意串通签订，侵犯了原告的合法权益，依法应认定无效；

对证据二该收条不是齐军所写，也不是齐军授权齐明所写，与齐军没有任何关系；

对证据三、四真实性没有异议，对证明目的有异议，本案所涉及房产的按揭贷款一直由齐军本人通过建行账户偿还，钱玲华与齐明之间的行为与原告没有关系，不能证明钱玲华替原告偿还了按揭贷款；

对证据五真实性无异议，但无法显示该笔费用的用途，不能证明原告的证明目的；

对证据六真实性无异议，该合同为齐军签订；

对证据七因该证据为复印件，对其真实性有异议；

对证据八、证据九、证据十真实性无异议，但对证明目的有异议，上述证据不能证明原告的证明目的，退一步讲，即便是齐军授权齐明签署上述文件，与本案中齐明签署房屋买卖合同没有任何关联性；

对证据十一、证据十二、证据十三真实性无异议，但对证明目的有异议，不动产的所有权以登记为准，不能以与物业公司签订协议或者装修手册就能推定谁是所有权人；

对证据十四的真实性无异议，该证据显示齐军在物业公司登记的仍然是业主；

对证据十五真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据只能证明钱玲华与豫安电子科技有限公司存在某种法律关系，与本案没有关联性；

对证据十六真实性无异议，该证据已证明了业主是齐军，并非钱玲华；

对证据十七该证据显示开元房地产有限公司收取齐军  5 848元整，不能证明被告钱玲华的证明目的；

对证据十八与本案不具有关联性，房产证登记的是齐军的名字，该房产证本身就是齐军的。

针对被告钱玲华的举证材料被告齐明发表如下质证意见：

对证据一真实性无异议，签订该合同时齐军不知道，该合同第五条约定过户的时间，现在房产证已经下来两年了，但现在还没过户，那么该合同已经失去效力；

对证据二质证意见与原告一致，真实性无异议，这个收条是齐明出具的，但房屋约定价格是69万，不是26万；

对证据三户口本和证据四交易明细单不能证明钱玲华证明目的，钱玲华的钱是打到了齐明的交行卡上，而且钱玲华现在还在每月向齐明的卡上打钱，齐明不明白什么意思；

对证据五钱玲华向大家房地产公司支付的佣金齐明不知情，不发表意见；

对证据六，该合同是齐军签的，但是按揭的是齐明签的，齐明注明“齐明代齐军签”，但这些都是有公证处证明，齐明才这样签的；

对证据七对身份证复印件钱玲华是从齐明这里要走的，和齐军没有关系；

对证据八发票真实性无异议，这个钱的确是齐军交的；

对证据九真实性无异议，这个契税也是齐军交的，但契税证是齐明交给钱玲华的；

对证据十真实性无异议，但这个是齐明交给钱玲华的，与齐军没有关系；

对证据十一、对证据十二、对证据十三，与本案无关；

对证据十四物业费发票上面注明的业主也是齐军，钱玲华是拿着齐明向其交付的齐军身份证复印件才去交的；

对证据十五与本案没有关系；

对证据十六所有的费用当时齐军已经交清，而且三方协议上已经注明了；

对证据十七真实性无异议，和本案争议的房屋权属和买卖合同无关；

对证据十八真实性有异议，不予认可。

针对被告钱玲华的举证材料被告大家房地产公司发表如下质证意见：

被告大家房地公司对被告钱玲华提交的所有证据均无异议。

被告齐明及被告大家房地产公司均未向本院提交证据材料。

针对原、被告提交的证据及各方发表的质证意见，本院分析认定如下：

原告提交的证据一、二，三被告对其真实性均无异议，本院予以采信。被告郑州大家房地产营销策划有限公司对被告钱玲华提交的证据均无异议，被告钱玲华提交的证据一、二、五、六、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六、十七、十八均系原件，且相互印证，原告及其他被告对其真实性无异议，能够证明被告齐明、钱玲华、郑州大家房地产营销策划有限公司三者之间存在的房屋买卖合同、及合同的履行情况，本院予以采信；证据三、四为复印件，原告及被告齐明对其真实性无异议，本院予以采信；证据七系原告齐军身份证复印件，结合其他证据及原告提交的身份证复印件，能够证明齐军的身份情况，本院予以采信。

根据双方的陈述和有效证据，本院认定如下法律事实：

被告齐明与原告齐军系姐弟关系。2010年5月27日，原告齐军作为卖方（甲方），被告齐明作为齐军委托代理人，被告钱玲华作为买方（乙方），被告大家房地产公司作为居间方（丙方），三方签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方所有的位于中原区桐柏北路100号院50号楼3单元14层100号的房屋，系甲方通过银行按揭方式购得，该房屋目前已抵押给贷款银行，乙方自愿购买甲方该房产。成交价格为房产及其配套设施的总价款为人民币69万元整，包含该房屋的相关配套设施有维修基金、有线电视。付款方式及物业交割为分期付款，甲乙双方于签订合同后，应当共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，按揭所需费用由乙方承担，乙方应在立契时即将首付房款贰拾陆万元整交付甲方，剩余房款肆拾叁万元整，由银行放贷之日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在首付房款交付时一次性补足，同时定金冲抵房款；甲方授权丙方以定金冲抵部分的房款暂由丙方保管并转为物业交割保证金，待物业全部及时、完整交割时，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。立契过户时间，房产证未办理，定于房产证下发后。甲方须保证该房屋权属真实无争议，如房屋存有共有人，甲方承诺已经征得共有人同意出售此房屋，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，如造成逾期违约，由违约方承担违约责任。交付房屋中约定，甲方应在收到物业交割保证金之外的房款之日起当日内向乙方完整有效的交付本合同项下至房产及其它相关配套附属设施，并保证在立契之日起当日内将该房产名下所有户口全部迁出；乙方应在接收房产的同时进行物业验收交割，如果甲方待遇办理物业交割，经乙方书面通知后当日内仍不予办理的，视为甲方违约，甲方同意将丙方代收的上述物业交割保证金交与乙方；交房时甲方应保证上下水、电、天燃气、暖气、有线电视设施的正常使用，并完整地交付给乙方（如有不符，甲乙双方同意暂扣物业交割保证金），本条款内所有房屋的设施及水电、气、暖、物业费等交付情况由乙方在交付房屋时验明，交付之前发生的费用由甲方结清，自交付之日起，房屋及配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。甲乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规规定缴纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费用的百分之零，乙方负担总税费用的百分之百。其他约定事项为由于签此合同不是本人，如果此合同有任何异议、纠纷，代签人承担所有法律责任。另查明，该《房屋买卖合同》中“齐军”名字系齐明书写。郑房权证字第1101069748号房屋所有权证书上登记的中原区桐柏北路100号院50号楼3单元14层100号房屋的所有权人为齐军。

合同签订当日，被告钱玲华向被告齐明交付了购房首付款26万元，并依约按时向被告齐明交付剩余购房款；被告齐明将本案诉争房屋的《商品房买卖合同》合同编号080306843原件、销售不动产统一发票原件三份、河南省契税完税证原件、《个人住房（商业用房）借款合同》原件、齐军及齐明的身份证复印件交付给了被告钱玲华。2010年5月29日，被告钱玲华与河南省戴维斯物业管理有限公司签订了《威尼斯水城Ⅲ期前期物业管理服务协议》、《装修手册》、《业主规约》，并开始装修入住，后一直居住至今。

2010年10月27日、2011年6月20日河南戴维斯物业管理有限公司出具数额分别为857元、1 792元的物业费收据两张；2010年11月10日，郑州市物业维修基金管理中心出具数额为8 442元的维修基金缴存凭证；2012年3月9日郑州开元房地产有限公司出具数额为5 848元的收据；上述凭证显示付款人均为齐军，原件均由被告钱玲华持有。2012年5月25日，被告齐明出具《收条》一份，载明“今收到齐军位于威尼斯水城房产证一份”。

本院认为：被告齐明以齐军代理人名义与被告钱玲华、大家房地产公司签订的《房屋买卖合同》内容明确具体，系各方的真实意思表示，签订合同时，被告齐明持有并出示了涉案房屋的《商品房买卖合同》合同编号080306843原件、销售不动产统一发票原件、河南省契税完税证原件、《个人住房（商业用房）借款合同》原件、齐军及齐明的身份证复印件。合同签订后，被告钱玲华依约将购房首付款26万元交付给被告齐明并按约支付剩余房款，被告齐明将诉争房屋的《商品房买卖合同》合同编号080306843原件、销售不动产统一发票原件、河南省契税完税证原件、《个人住房（商业用房）借款合同》原件、齐军及齐明的身份证复印件均交给了被告钱玲华，致使被告钱玲华有理由相信齐明具有代理权，在房屋交付后进行了装修并入住，原告齐军亦未提出异议，故被告齐明以齐军代理人名义与被告钱玲华、大家房地产公司签订的《房屋买卖合同》应为有效合同。现原告主张被告齐明没有处分权、三被告系恶意串通，结合被告齐明与原告齐军系姐弟关系，齐明与钱玲华系通过被告大家房地产公司居间主持签订的《房屋买卖合同》，且钱玲华已于2010年装修入住该房屋至今的事实，原告仅凭房产证及三被告签订的《房屋买卖合同》不足以证明三被告具有恶意串通的情形，原告主张确认合同无效缺乏依据，本院不予支持，其要求被告钱玲华返还房屋、三被告赔偿损失6万元缺乏依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告齐军的诉讼请求。

案件受理费1 300元，由原告齐军负担。

如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

 

                   

                                             审　判　长   李忠贤

                                             审　判　员   韩战杰

                                             人民陪审员   申守杰

                                             

                                             二〇一三年七月二十九日

                                             

                                             书　记　员   方西榜